值得關(guān)注的是,多重降杠桿政策疊加市場實際交易趨勢,據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,在北京二手住宅市場上,近兩輪調(diào)控后,實際購房首付比例提升了11%。即使對于剛需購買首套房來說,實際首付比例也已經(jīng)超過61%。
換言之,根據(jù)某機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,北京二手房套均成交總價已經(jīng)由2015年的305萬元上漲到當(dāng)前的533萬元。據(jù)此計算,在當(dāng)前市場下,首次購房者購買北京二手房套均首付款要達(dá)到325萬元以上。簡言之,手握325萬元現(xiàn)金,才可大概率在北京買到相對滿意的二手住宅。
對此,經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松與鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)均向記者表示,剛需購買力的相對下降會導(dǎo)致?lián)Q房鏈條越來越難以實現(xiàn),造成首次購房難,換房難的局面。而且,未來去杠桿的金融貨幣環(huán)境還會持續(xù),進(jìn)而繼續(xù)對房地產(chǎn)形成緊縮效果。
交易量階梯式下滑
有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,北京4月份二手房成交量不及3月份成交量的四分之一,成交均價環(huán)比下跌2.1%,扭轉(zhuǎn)了2015年11月份以來的持續(xù)上漲局面。即便如此,據(jù)房天下北京二手房網(wǎng)發(fā)布的房源信息統(tǒng)計顯示,4月份,北京二手房掛牌均價高達(dá)63581元/平方米。
另據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院統(tǒng)計,2017年5月上旬,北京全市二手住宅共網(wǎng)簽3365套,與2017年4月上旬相比減少25%,同比2016年5月上旬減少43.6%。
此外,5月上旬北京二手房買賣市場實際簽單量較4月上旬下降39.8%,較去年5月上旬下降66.2%,整個市場的交易熱度已接近冰點。同時,5月上旬新登記的買賣客戶量也環(huán)比下降11.2%,有意購買二手房的人較上月同期、去年同期都在減少。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉向記者表示,“317新政”后,北京二手房市場的交易量已經(jīng)出現(xiàn)了非常明顯的階梯式下滑。
胡景暉進(jìn)一步表示,隨著市場交易的持續(xù)低迷,北京二手房的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)還將繼續(xù)下行探底,而在目前的政策形勢下,高強(qiáng)度的調(diào)控短期內(nèi)沒有松動的可能,市場觸底之后恐怕很難反彈。總的說來,北京二手房交易量近期呈現(xiàn)出了近乎“L型”的走勢,未來或?qū)㈤L期維持低迷。在交易量大幅下降的現(xiàn)實下,不少業(yè)主已經(jīng)開始考慮盡早出手,市場的議價空間在增大,北京二手房價的回落契機(jī)已經(jīng)出現(xiàn),下調(diào)也已經(jīng)開始。
市場下行明顯的結(jié)果是,二手房中介開始大面積關(guān)閉門店,甚至降低中介費來力圖增加交易單量。但目前來看,這種運作也是乏力的。
巴曙松與楊現(xiàn)領(lǐng)均認(rèn)為,北京換房交易的占比達(dá)到七成甚至八成,買方與賣方之間的行為高度互聯(lián),相互影響,連環(huán)單的比重和關(guān)聯(lián)長度不斷增加,一旦中間任何一單無法交易,就會造成整個連環(huán)交易的中斷。而剛需購買力的下降也會打亂整個交易鏈條。
套均首付超過325萬元
“前幾天在看房,突然發(fā)現(xiàn),手里沒有200多萬元現(xiàn)金,連郊區(qū)的小戶型二手住宅都買不起。”一位擁有首套房購房資格的有意購房者向《證券日報》記者表示,“我只能放棄了”。
按照上述統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,北京二手房套均成交總價已經(jīng)由2015年的305萬元上漲到當(dāng)前的533萬元,按照首付比計算,首次購房的成本從2015年的91.5萬元提高到186.6萬元,上漲了1倍。而據(jù)鏈家研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,“317”新政之后,購買二手住宅的首付比例已經(jīng)從“930”之前的50%上漲至如今的61%。
換言之,2016年9月30日之前,一套533萬元的房子,首付款約為267萬元,而現(xiàn)在則需至少325萬元,門檻的提高無疑會將一些剛需購房者擋在門外。
對此,巴曙松與楊現(xiàn)領(lǐng)均認(rèn)為,房價上漲導(dǎo)致以前的“剛需首置盤”變成了換房才能買得起的“改善盤”,導(dǎo)致北京真正的首次置業(yè)不到20%。而連環(huán)單中某一單交易的斷掉也導(dǎo)致?lián)Q房更難。另外,從數(shù)據(jù)看,北京的換房年齡由2015年的33歲推后到目前的35歲,換房增加的面積在逐年減少,以舊換新的比例在逐年降低,迫于房價壓力目前換房者不得不對于面積和品質(zhì)做出妥協(xié)。
然而,更重要的是,二手房首付款提高后,原本由二手市場傳導(dǎo)至新房市場購房的機(jī)會正在大幅減少。
因為,930調(diào)控抑制需求的同時也減少了供給,市場上可售房源尤其是隨時可簽的房源大幅減少,市場供需矛盾不降反升。
以過去新房供應(yīng)量較高的北京通州市場為例,據(jù)《證券日報》記者根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)官網(wǎng)統(tǒng)計,2017年至今,新建商品房期房僅有3個項目拿到了預(yù)售許可證,包括于3月18日才能開盤銷售的房源,其中一個拿證項目一期開盤房源已售罄,另一個項目僅有幾套房獲得預(yù)售證。換句話說,僅有一個位于六環(huán)外的項目有相對較多的新建商品房期房在售。
此外,截至5月15日,通州區(qū)在售期房共計不足10個項目,其中絕大多數(shù)房源已經(jīng)在走交易程序,真正可銷售的房源不足300套。
《證券日報》記者在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn),有個別純新房項目正在申請銷售許可證,準(zhǔn)備入市。比如位于東五環(huán)臺湖板塊的新中式別墅陽光城·京兆府。據(jù)記者在走訪中獲悉,該項目作為陽光城進(jìn)京的首個項目,將推出232套疊拼別墅,預(yù)計在年中入市,是目前純新樓盤中少有的明確開盤時間的項目,目前小戶型房源大多數(shù)已經(jīng)被市場鎖定。
另據(jù)房天下數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計,目前北京樓市有25個純新項目準(zhǔn)備入市,其中僅有5個項目明確了入市時間,個別項目則排到下半年才可能獲得入市許可。鑒于此,上述購房者向本報記者直言,二手房買不起,新房搶不到,“只能不買了”。
不過,胡景暉表示,預(yù)計未來在小業(yè)主眾多的二手房市場,更為明顯的價格調(diào)整或?qū)⒃谌径瘸霈F(xiàn)。