賣家說(shuō)
房子沒(méi)賣成網(wǎng)簽卻生效
去年，陳先生決定出售自己名下的一套房產(chǎn)。因?yàn)槌Ｄ暝谕獾毓ぷ?，他以自己的父親為代理人，通過(guò)A房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司與謝先生簽訂了一份房屋買賣合同。但事實(shí)上，A公司并沒(méi)有房產(chǎn)中介的資質(zhì)。
根據(jù)北京市的相關(guān)規(guī)定，二手房屋的出售必須經(jīng)過(guò)網(wǎng)簽，而由于A公司沒(méi)有中介資質(zhì)，無(wú)權(quán)辦理網(wǎng)簽，于是便將陳先生的房產(chǎn)信息轉(zhuǎn)交給了B房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，讓其幫助完成網(wǎng)簽。
但房屋買賣并沒(méi)有順利成交，陳先生表示，由于始終沒(méi)能辦下購(gòu)房人資質(zhì)的審核，最終謝先生放棄了購(gòu)房。
謝先生確實(shí)沒(méi)能通過(guò)住建委的購(gòu)房資格審核，但他表示自己早已交付定金，而由于陳先生一方拖延辦理過(guò)戶手續(xù)，導(dǎo)致他恰好在購(gòu)房期間與北京戶籍的妻子離婚?；橐龅钠屏眩沧屩x先生喪失了購(gòu)房資格。
與謝先生的交易雖然沒(méi)有成功，但陳先生隨后發(fā)現(xiàn)，他這套房子的買賣網(wǎng)簽卻已經(jīng)辦理，而網(wǎng)簽合同的對(duì)象，并不是買家謝先生，而是一位陳先生素不相識(shí)的陌生人韓某，而且網(wǎng)簽合同上也沒(méi)有陳先生本人的簽字。
陳先生認(rèn)為，B公司無(wú)權(quán)代理自己進(jìn)行網(wǎng)簽，因此將B公司、韓某起訴至昌平法院，主張網(wǎng)簽協(xié)議無(wú)效。這起案件近日在昌平區(qū)法院開庭審理。
買家說(shuō)
借名給真正買家網(wǎng)簽買房
法庭上，陳先生、韓某均派代理人出庭，對(duì)于房屋買賣的過(guò)程，雙方也各執(zhí)一詞。
韓某的代理人表示，韓某之所以被卷入這起糾紛，完全是為了幫謝先生一個(gè)忙。因?yàn)槎际嵌嗄昀嫌?，韓某對(duì)謝先生的家庭變故有所了解，為了幫謝先生解決購(gòu)房問(wèn)題，韓某就將自己的購(gòu)房資格“借”給謝先生。兩人間簽訂了合同，約定房屋由謝先生出資，在謝先生將房屋過(guò)戶至自己名下之前，韓某不得自行處置房屋。因此，在網(wǎng)簽合同上，購(gòu)房人就變成了韓某。
韓某代理人則表示，事前各方其實(shí)都進(jìn)行過(guò)溝通，但僅是口頭通知，并沒(méi)有書面的證據(jù)。
對(duì)這種說(shuō)法，陳先生則表示不認(rèn)可。“你和一個(gè)人簽合同，對(duì)方突然說(shuō)我不干了，我要轉(zhuǎn)給別人，你干嗎？”陳先生的代理律師說(shuō)。
對(duì)于網(wǎng)簽的合同對(duì)象換了人，陳先生無(wú)比詫異，并且這份網(wǎng)簽合同的居間人，也并非是此前選定的A公司，而是B公司。整份合同上，只有自己的名字沒(méi)有變化。
而已經(jīng)網(wǎng)簽的房產(chǎn)，在網(wǎng)簽信息撤銷前不能被二次買賣。為了“解凍”自己的房產(chǎn)，陳先生首先起訴了謝先生，但因?yàn)闊o(wú)法聯(lián)絡(luò)上對(duì)方，案件暫時(shí)還沒(méi)有結(jié)果。
面對(duì)陳先生急于再次出售房產(chǎn)的行為，韓某的代理人表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫，正是陳先生遲遲不為謝先生辦理過(guò)戶的原因，“少說(shuō)漲了30萬(wàn)吧。”而時(shí)間的拖延，間接導(dǎo)致了謝先生購(gòu)房資格的喪失，這才有了“借名買房”的情況。
“如果我沒(méi)有購(gòu)房資格，我會(huì)支付定金嗎？”韓某的代理人反問(wèn)道。
中介說(shuō)
為購(gòu)房人省開支網(wǎng)簽轉(zhuǎn)委托很正常
在網(wǎng)簽合同中，中介公司由A變成了B。雖然B公司不是這次買賣雙方的居間人，但其表示，網(wǎng)簽完全可以轉(zhuǎn)委托，并不是只有居間人才可以完成網(wǎng)簽，“住建委沒(méi)有相應(yīng)的規(guī)定，我就是幫朋友個(gè)忙，他轉(zhuǎn)委托我，我就幫著辦了。”
雖然B公司稱對(duì)A公司情況并不清楚，對(duì)于A公司轉(zhuǎn)委托的原因，也僅是含糊地解釋稱對(duì)方“公司管理混亂”。但陳先生的代理人當(dāng)即指出，A公司根本不具有房產(chǎn)中介資質(zhì)。
“這個(gè)我不清楚。”B公司代理人稱，他們只是為了幫朋友一個(gè)忙。但隨后，他表示轉(zhuǎn)委托是業(yè)內(nèi)的潛規(guī)則。
“中介費(fèi)高，我轉(zhuǎn)委托，給你省個(gè)五六萬(wàn)，你說(shuō)你做不做？”B公司代理人說(shuō)，業(yè)內(nèi)轉(zhuǎn)委托的現(xiàn)象十分普遍，很多購(gòu)房人為了省下一筆開支，也會(huì)表示認(rèn)可。
對(duì)于自己的行為，B公司的代理人表示確實(shí)存在疏忽。因?yàn)榫W(wǎng)簽不需要雙方當(dāng)事人到場(chǎng)，而同宇偉業(yè)公司提供了雙方所有的完整資料，包括房產(chǎn)證、身份證等材料，于是他下意識(shí)認(rèn)為合同就是合法有效的。而韓某的購(gòu)房資格也具備，手續(xù)齊全，網(wǎng)簽合同就這樣完成了。
針對(duì)陳先生提出的網(wǎng)簽合同沒(méi)有本人簽字的事實(shí)，B公司表示，網(wǎng)簽合同直接打印出來(lái)確實(shí)是沒(méi)有各方簽章的。房屋買賣的流程就是在網(wǎng)簽后，在住建委的網(wǎng)站打印出合同后，才能聯(lián)系買賣雙方前來(lái)簽字。而陳先生的房屋買賣之所以沒(méi)有完成，是因?yàn)殛愊壬母赣H沒(méi)有配合完成相關(guān)手續(xù)，才導(dǎo)致沒(méi)有完成過(guò)戶。
“我聽(tīng)法院的判決，只要法院說(shuō)要撤網(wǎng)簽信息，我現(xiàn)在就回去填申請(qǐng)表。”B公司表示，網(wǎng)簽必須依法撤銷，這是為了保護(hù)購(gòu)房人的利益。
律師說(shuō)
中介公司只能為自己的客戶辦理網(wǎng)簽
這次糾紛中，謝先生“借名買房”固然是事件的導(dǎo)火索，而A公司的轉(zhuǎn)委托行為更是讓韓某的合同繞過(guò)了網(wǎng)簽前的審核，間接“促成”了網(wǎng)簽事實(shí)。根據(jù)B公司的說(shuō)法，轉(zhuǎn)委托已經(jīng)成為了業(yè)內(nèi)的潛規(guī)則，也并沒(méi)有法律法規(guī)進(jìn)行明確的規(guī)范。
但北京市天馳君泰律師事務(wù)所程璇律師表示，在實(shí)踐中，很多的所謂轉(zhuǎn)委托行為，其實(shí)是沒(méi)有中介從業(yè)資格的“黑中介”從事中介服務(wù)的“無(wú)奈之舉”。因二手房買賣都需要網(wǎng)簽，但網(wǎng)簽時(shí)，需要中介機(jī)構(gòu)通過(guò)住建委頒發(fā)的用做房屋核驗(yàn)和網(wǎng)簽的U盾生成網(wǎng)簽合同，并且這個(gè)U盾僅限本中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行居間服務(wù)時(shí)使用。而如果是“黑中介”，則不可能有進(jìn)行網(wǎng)簽的資格，為了完成中介的職責(zé)，他們只能求助于正規(guī)的中介公司。
依據(jù)住建委的規(guī)定，進(jìn)行網(wǎng)簽的中介機(jī)構(gòu)必須是買賣合同的居間方，也就是說(shuō)，中介公司只能為自己公司的客戶辦理網(wǎng)簽。因此，網(wǎng)簽轉(zhuǎn)委托顯然與此規(guī)定不符，而并非如B公司所說(shuō)的“無(wú)法可依”。
如果消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)遇到這種情況，程璇律師建議可以向“黑中介”所在地的區(qū)縣住建委進(jìn)行投訴和舉報(bào)。
合同對(duì)象換人 必須經(jīng)雙方同意
對(duì)于合同對(duì)象改變的問(wèn)題，韓某的代理律師表示，韓某和謝先生私下有書面協(xié)議約定，只是房主姓名寫為韓某，實(shí)際出資和使用權(quán)都屬于謝先生，所以購(gòu)買人的變化，其實(shí)對(duì)陳先生并沒(méi)有任何影響。即使韓某和謝先生出現(xiàn)糾紛，也只是兩人之間的矛盾。
直到現(xiàn)在，我國(guó)關(guān)于二手房交易依然沒(méi)有一部專門的法律，都是由各省市自行制定地方法規(guī)進(jìn)行規(guī)范。但在發(fā)生購(gòu)房合同糾紛時(shí)，《民法》、《合同法》中都有相關(guān)條文可以規(guī)范。
程璇律師表示，合同的訂立是有固定規(guī)則的，合同的雙方必須是確定的，如果需要更改，必須經(jīng)過(guò)各方當(dāng)事人或代理人同意才可以進(jìn)行。從謝先生改為韓某，這個(gè)變化涉及到合同權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓，必須經(jīng)陳先生或其父親同意才可以進(jìn)行，如果沒(méi)有經(jīng)過(guò)這一步驟，合同就屬無(wú)效。
不論謝先生是因何原因喪失了購(gòu)房資格，都不影響其轉(zhuǎn)讓了合同權(quán)利義務(wù)的事實(shí)。
如果真如謝先生所言，是因?yàn)殛愊壬耐涎幼屗麊适з?gòu)房資格，他是否能向陳先生主張權(quán)利呢？程璇律師表示，通常來(lái)說(shuō)，居間合同都會(huì)約定過(guò)戶的時(shí)間和條件，因此可以根據(jù)合同的約定來(lái)判斷，究竟是誰(shuí)的原因?qū)е挛茨苓^(guò)戶。認(rèn)定了責(zé)任后，受損失的一方可以根據(jù)合同的約定向?qū)Ψ街鲝堎r償。
