買房租房 貓膩難藏（政策解讀·聚焦）
劉志強 郭 琳
買房租房，中介幫忙。近年來，隨著二手房市場和住房租賃市場升溫，房地產(chǎn)中介行業(yè)也實現(xiàn)了較快發(fā)展，為活躍市場、促進交易發(fā)揮了積極作用。然而，發(fā)布虛假房源、隱瞞真實信息、強制代辦收費、侵占或挪用交易資金、違規(guī)從事金融業(yè)務、捏造散布漲價信息等諸多問題也在中介市場上不斷發(fā)酵。
針對這些問題，住建部、國家發(fā)改委、工信部等七部門近日聯(lián)合印發(fā)《關于加強房地產(chǎn)中介管理促進行業(yè)健康發(fā)展的意見》，從規(guī)范中介服務行為、完善行業(yè)管理制度、加強中介市場監(jiān)管三個方面，提出了16條政策措施，力求不斷規(guī)范房地產(chǎn)中介市場秩序。
確保房源信息真實，收費將更規(guī)范透明
當前，一些中介機構為吸引客戶、招攬業(yè)務、提高收益，在經(jīng)營中藏“貓膩”：有的發(fā)布虛假房源或已成交的房源信息，有的惡意標低價格，有的隱瞞房屋存在抵押等信息，有的則存在收費不規(guī)范、不透明等問題。
為了讓中介經(jīng)營行為更規(guī)范，《意見》在制度設計上作出了如下規(guī)定：
實行房源信息核驗制度。中介在發(fā)布房源信息前，經(jīng)委托人同意后要到房地產(chǎn)主管部門核驗房源信息，確保發(fā)布的房源真實存在、可以交易。
編制房屋狀況說明書。中介發(fā)布房源信息要編制房屋狀況說明書，標明房源信息核驗情況、房地產(chǎn)中介服務合同編號、房屋坐落、面積、產(chǎn)權狀況、掛牌價格、物業(yè)服務費、房屋圖片等，以及其他應當說明的重要事項。
加強房源信息發(fā)布管理。中介在門店、網(wǎng)站等不同渠道發(fā)布的同一房源信息應當一致，不得發(fā)布未經(jīng)產(chǎn)權人書面委托的房源信息，不得隱瞞抵押等影響房屋交易的信息。
已交易房源信息要及時撤除。對已出售或出租的房屋，促成交易的中介機構要在房屋買賣或租賃合同簽訂之日起兩個工作日內(nèi)，將房源信息從門店、網(wǎng)站等發(fā)布渠道上撤除；對委托人已取消委托的房屋，中介機構要在兩個工作日內(nèi)將房源信息從各類渠道上撤除。
為規(guī)范中介機構收費，《意見》提出了實行明碼標價、代辦服務由當事人自愿選擇、加強監(jiān)管等舉措。中介要在經(jīng)營場所醒目位置標識全部服務項目、服務內(nèi)容、計費方式和收費標準，各項服務均須單獨標價；提供代辦產(chǎn)權過戶、貸款等服務的，應由委托人自愿選擇，并在房地產(chǎn)中介服務合同中約定；充分發(fā)揮12358價格監(jiān)管平臺作用。
保障交易安全，規(guī)范金融業(yè)務合作與納稅
買賣房屋，牽扯真金白銀，安全交易最重要。誰都不想碰上“一房兩賣”“卷款逃走”這樣的糟心事。
為保障房屋交易安全，維護交易當事人合法權益，《意見》提出了四項措施：規(guī)范中介機構承接業(yè)務，中介不得為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供中介服務；規(guī)范中介服務合同簽訂行為，中介在接受業(yè)務委托時，應當與委托人簽訂書面房地產(chǎn)中介服務合同并歸檔備查；推行交易合同網(wǎng)簽制度，各地要全面實行交易合同網(wǎng)上簽約，一套房屋已經(jīng)完成網(wǎng)簽的，不能再重復簽約；實行交易資金監(jiān)管制度，各地要建立健全存量房交易資金監(jiān)管制度，中介及其從業(yè)人員不得通過監(jiān)管賬戶以外的賬戶代收代付交易資金，不得侵占、挪用交易資金。
近年來，為適應群眾購房貸款需求，許多中介機構與金融機構建立了業(yè)務合作關系。但實踐中也出現(xiàn)了中介指定金融機構、捆綁服務、違規(guī)提供或與其他機構合作提供首付貸等問題。
對此，《意見》規(guī)定：中介機構提供住房貸款代辦服務的，應由委托人自主選擇金融機構，不得將金融服務與其他服務捆綁；中介不得提供或與其他機構合作提供首付貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務，不得向金融機構收取或變相收取返傭等費用；金融機構不得與未在房地產(chǎn)主管部門備案的中介合作提供金融服務。
此外，為規(guī)范中介機構協(xié)助當事人的納稅行為，避免瞞報真實成交價格、偷逃稅費等問題，《意見》要求中介和從業(yè)人員應如實告知當事人稅收規(guī)定和優(yōu)惠政策，協(xié)助其依法誠信納稅；不得誘導、唆使、協(xié)助交易當事人就同一房屋簽訂不同交易價款的合同，即所謂的“陰陽合同”，報低成交價格；不得幫助或唆使交易當事人偽造虛假證明，騙取稅收優(yōu)惠；不得倒賣納稅預約號碼。
中介機構實行備案和名單公示，中介人員須實名
長期以來，中介機構門檻低，魚龍混雜。有的未經(jīng)備案就從事中介業(yè)務，游離于監(jiān)管之外；中介從業(yè)人員也存在流動性大、整體素質不高等特點。
《意見》明確，對中介實行備案制度和名單公示制度：一是嚴格實行備案制度，中介及其分支機構應按規(guī)定到房地產(chǎn)主管部門備案，通過互聯(lián)網(wǎng)提供服務的機構，除應到機構所在地的省級通信主管部門辦理網(wǎng)站備案外，還應到服務覆蓋地的市縣房地產(chǎn)主管部門備案；二是實行中介機構名單公示制度，各地房地產(chǎn)、通信、工商行政主管部門建立聯(lián)動機制，定期交換信息，并通過政府網(wǎng)站等渠道公示備案、未備案的中介機構名單，提醒群眾審慎選擇中介機構。
為加強中介從業(yè)人員管理，《意見》也明確了以下幾點：中介從業(yè)人員在網(wǎng)站等渠道上發(fā)布房源信息的，應當以真實姓名發(fā)布，服務時應佩戴標明姓名、機構名稱、國家職業(yè)資格等信息的工作牌；市縣房地產(chǎn)主管部門要對中介人員實名登記；落實房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員職業(yè)資格制度。
守信者將一路暢通，失信者將寸步難行
有效監(jiān)管有賴于體制的創(chuàng)新。未來，將加強行業(yè)信用體系建設，構建以信用為核心的新型監(jiān)管體制。
根據(jù)《意見》，各市縣有關部門下一步要加快建設房地產(chǎn)中介行業(yè)信用管理平臺，及時將中介機構及從業(yè)人員的基本情況、良好行為及不良行為記入信用管理平臺，并向社會公示。全國層面的信用管理平臺也將逐步建立，并納入全國社會信用體系。
今后，誠實守信的中介和從業(yè)人員，在辦理房源核驗、合同網(wǎng)簽、代辦貸款、涉稅業(yè)務時，將享受方便快捷的服務；相關部門在日常檢查、專項檢查中將優(yōu)化檢查頻次；各地在選擇中介運營管理政府投資的公租房時，將優(yōu)先考慮誠信中介。
對違法違規(guī)的中介和從業(yè)人員，有關部門將通過信息共享，對嚴重失信行為采取聯(lián)合懲戒措施，將嚴重失信主體列為重點監(jiān)管對象，限制其從事各類房地產(chǎn)中介服務；對中介作出的違法違規(guī)決定和“黑名單”情況，將通過企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)依法公示；對嚴重失信中介及其法定代表人、主要負責人和對失信行為負有直接責任的從業(yè)人員等，將聯(lián)合實施市場和行業(yè)禁入措施。
來源：人民日報
