張銘的業(yè)績(jī)折射著過(guò)去一年北京二手房市場(chǎng)的起伏：去年“9·30新政”后買房人開始減少；今年3月二手房又再度回暖；但到了3月17日北京出臺(tái)“加強(qiáng)版”調(diào)控新政，成交量直線下降。相比去年同期，今年9月二手房成交量已經(jīng)下降約七成。

　　業(yè)內(nèi)分析，北京及重點(diǎn)一、二線城市的樓市調(diào)控政策依舊從緊從嚴(yán)，并在供給端和需求端同時(shí)發(fā)力，信貸方面也在不斷收緊。而樓市調(diào)控在平抑房?jī)r(jià)、降溫樓市、穩(wěn)定預(yù)期等方面取得成效后，合理購(gòu)房需求也正理性回歸。

　　中介出現(xiàn)“離職潮”

　　張銘所就職的麥田房產(chǎn)門店，過(guò)去一年里上演著“離職潮”。“最多時(shí)我們有近50個(gè)經(jīng)紀(jì)人，現(xiàn)在只有30多個(gè)了。”他說(shuō)。

　　離市場(chǎng)最近的中介經(jīng)紀(jì)人，堪稱二手房市場(chǎng)的晴雨表。該職業(yè)薪資主要靠從中介賣房收益中提成。一旦樓市不景氣、交易量上不來(lái)，掙過(guò)了“大錢”的經(jīng)紀(jì)人便如鳥獸散。以張銘所在的門店為例，如果手上沒有交易，那一個(gè)月只能拿2800元的基本工資。

　　回顧施行“9·30新政”后北京二手房市場(chǎng)，交易量驟降成為最為明顯的變化。安居客房產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，去年9月，二手房交易量突破3萬(wàn)套；新政落地后第二月便驟降至2萬(wàn)余套，更在今年2月跌至1.2萬(wàn)余套；但3月市場(chǎng)回暖，交易量再度回到2.5萬(wàn)套以上；“3·17新政”帶來(lái)的“最嚴(yán)調(diào)控季”讓市場(chǎng)迅速降溫，一路下跌到1萬(wàn)套以下，7月更是出現(xiàn)成交7158套的最低點(diǎn)。最近的8月和9月，受部分房源降價(jià)明顯等原因影響，交易量小幅攀升，但依舊維持在1萬(wàn)套以下的低位。

　　同樣，在上個(gè)月，北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為8876套，與去年同期相比下跌了71%。

　　另一家中介鏈家地產(chǎn)也向記者披露了其內(nèi)部交易數(shù)據(jù)：市場(chǎng)熱度出現(xiàn)明顯降低的同時(shí)，價(jià)格漲幅也收窄，對(duì)比上個(gè)月和今年3月的高峰，僅北京鏈家的二手房成交均價(jià)就已下跌大約10%，“不管是成交周期還是議價(jià)空間等指標(biāo)均顯示市場(chǎng)成交節(jié)奏明顯放緩。”該人士分析。

　　來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近期發(fā)布的70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)也顯示，8月，北京新房?jī)r(jià)格環(huán)比持平；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.9%，跌幅連續(xù)4個(gè)月領(lǐng)跌全國(guó)。

　　供求端和需求端同時(shí)調(diào)控

　　7月底，在全市商業(yè)辦公類項(xiàng)目納入限購(gòu)多個(gè)月后，一些商辦房再度被掛上了中介網(wǎng)站，部分房源掛牌價(jià)相比限購(gòu)前跳水100多萬(wàn)元。

　　即便如此降價(jià)，并未讓這類房源重獲市場(chǎng)青睞。記者查詢獲悉，多個(gè)二手商辦小區(qū)的成交記錄基本保持為零。

　　時(shí)隔幾個(gè)月，商辦房為何遭遇“冰火兩重天”？根據(jù)限購(gòu)政策，新建商業(yè)、辦公項(xiàng)目最小分割單元不得低于500平方米，且不得面向個(gè)人銷售；存量商辦項(xiàng)目可以銷售給個(gè)人，但執(zhí)行嚴(yán)格限購(gòu)政策的同時(shí)，也不得辦理銀行貸款。業(yè)內(nèi)分析，針對(duì)商辦房的“3·26新政”是從政策上堵上了漏洞，但更深層次是給市場(chǎng)降溫，購(gòu)房人歸于理性。

　　這只是“最嚴(yán)調(diào)控季”的其中一幕。區(qū)別于以往，“3·17新政”后，北京樓市調(diào)控政策愈發(fā)密集，多部門協(xié)同，累計(jì)出臺(tái)大約20項(xiàng)政策。

　　“北京的調(diào)控政策呈現(xiàn)明顯的 從需求端到供給端，從短期調(diào)控到長(zhǎng)效機(jī)制 的演變路徑。”鏈家研究院相關(guān)人士分析，具體表現(xiàn)從“限購(gòu)限貸限售+堵漏”抑制需求端熱度，再到落實(shí)供地計(jì)劃、推出“共有產(chǎn)權(quán)住房”等供給側(cè)政策；從短期行政調(diào)控到構(gòu)建“購(gòu)租并舉”的長(zhǎng)效機(jī)制。

　　正因如此，一系列有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策密集發(fā)布，也讓不少四處湊錢的買房人回歸觀望狀態(tài)。鏈家方面披露，該公司在實(shí)際交易量外的前期交易指標(biāo)（包括新增房源量、新增客源量、新增客戶與房源比等），也恰好反映著買賣雙方的心理變化。

　　“市場(chǎng)供需兩端均有不同程度的降溫，新增需求量?jī)H為去年同期的一半，新增客源量較去年同期下降30%左右。”鏈家研究院相關(guān)人士說(shuō)。

　　“金九銀十”今年難再現(xiàn)

　　時(shí)過(guò)一年，數(shù)十項(xiàng)調(diào)控舉措的效力依然存在，更讓樓市傳統(tǒng)的“金九銀十”黯然失色。

　　同處亦莊內(nèi)部的中信墅是新房樓盤，國(guó)慶假期首日半天工夫，幾乎沒有迎來(lái)買房人。售樓處內(nèi)外，更成了周邊小區(qū)居民的臨時(shí)活動(dòng)空間。“相比新政前迅速售出，新開盤的一期還有大量房源無(wú)人問(wèn)津。”售樓處工作人員說(shuō)。

　　來(lái)自中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶8天假期北京合計(jì)新建住宅簽約222套，二手房住宅33套。“與去年的7天假期交易量對(duì)比，跌幅依然非常明顯。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)，北京新建住宅前7天網(wǎng)簽116套，二手房網(wǎng)簽27套，均是2009年來(lái)的歷史最低值，同比跌幅達(dá)到了65%。

　　不過(guò)，近兩個(gè)月北京二手房交易量出現(xiàn)回升，但增量有限。“這并不意味著樓市調(diào)控政策效力的減弱，也并非樓市開始反彈的信號(hào)。”偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，就在長(zhǎng)假前，一些房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快的二、三線、甚至三、四線城市不斷收緊限購(gòu)、限貸、限售等調(diào)控政策，重點(diǎn)一、二線城市的樓市調(diào)控政策依舊從緊從嚴(yán)，信貸方面還在不斷收緊，由此可見，目前樓市交易量的回升，恰恰是樓市調(diào)控在平抑房?jī)r(jià)、降溫樓市、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期等方面取得明顯成效后，合理購(gòu)房需求的理性回歸。

　　安居客房產(chǎn)研究院分析師朱萬(wàn)鵬也認(rèn)為，目前市場(chǎng)初步回歸理性，這一變化也符合“房子是用來(lái)住，不是用來(lái)炒的”，同時(shí)也為“購(gòu)租并舉”的市場(chǎng)發(fā)展做好了鋪墊，對(duì)未來(lái)的樓市健康發(fā)展更具有重要意義。