即使房產(chǎn)證上只有一個(gè)人的名字，房子也很有可能不只歸一個(gè)人所有，尤其是當(dāng)房產(chǎn)證上的業(yè)主是一位老人時(shí)。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在現(xiàn)實(shí)的二手房交易中，凡涉及老人名下房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)時(shí)，多少都存在著繼承的問(wèn)題；要買(mǎi)老人房產(chǎn)，買(mǎi)家先得獲得子女同意放棄繼承的公證。
老人賣(mài)房 不一定能“做主”
“到底是換成別的可以不看公證的貸款方式，還是直接解約？”因?yàn)槭穷^一次遇到這種棘手的事兒，網(wǎng)名為“Caiyier”的買(mǎi)房人在論壇上分享了他的故事，向大伙兒征詢意見(jiàn)。
按照“Caiyier”的介紹，不久前，他通過(guò)一家中介公司購(gòu)買(mǎi)了一套二手房，賣(mài)方業(yè)主是一位喪偶、已退休的老太太，房產(chǎn)證上就寫(xiě)著老太太一個(gè)人的名字。然而，就在網(wǎng)簽已經(jīng)完成、正準(zhǔn)備辦理貸款申請(qǐng)時(shí)，貸款專(zhuān)員告訴他，這套房子是業(yè)主在婚姻期間配偶去世前獲得的，嚴(yán)格說(shuō)來(lái)并不歸屬她一人所有，按照相關(guān)規(guī)定，需要業(yè)主的孩子、業(yè)主配偶的父母分別寫(xiě)一份放棄房產(chǎn)繼承的公證，才能向銀行申請(qǐng)貸款。
“既然貸款專(zhuān)員這么說(shuō)了，我就去詢問(wèn)賣(mài)房的業(yè)主。”“Caiyier”說(shuō)，賣(mài)房的業(yè)主表示，在她的丈夫去世之后，公公婆婆也去世了。丈夫還有個(gè)親兄弟，同樣也已經(jīng)去世了。唯一涉及的就是兒子，兒子人在國(guó)外，辦理放棄繼承的公證不太方便。而就在同時(shí)，中介公司的經(jīng)紀(jì)人也勸說(shuō)他，只要改變付款方式，采取全款買(mǎi)房而非貸款買(mǎi)房的方法，就能繞過(guò)銀行審批這一關(guān)，直接去辦理房屋過(guò)戶。
“到底該不該直接解約？”第一次遇到房屋繼承的問(wèn)題，“Caiyier”說(shuō)他自己也拿不定主意，不知道究竟是該聽(tīng)從中介的話，還是一勞永逸地放棄購(gòu)買(mǎi)該套房屋，以防止將來(lái)有麻煩上門(mén)。
“采取不貸款、換銀行等辦法即使能繞過(guò)貸款環(huán)節(jié)，在房屋過(guò)戶環(huán)節(jié)也是走不通的。”北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，像此類(lèi)涉及產(chǎn)權(quán)繼承的房屋，必須要有其他繼承人出示放棄產(chǎn)權(quán)繼承的公證，否則在房屋過(guò)戶環(huán)節(jié)是無(wú)法辦理的。“即使僥幸辦理，將來(lái)其他房屋繼承人也可以起訴過(guò)戶無(wú)效。”
購(gòu)買(mǎi)老人房產(chǎn) 偶會(huì)涉及繼承
記者發(fā)現(xiàn)，在現(xiàn)實(shí)的二手房交易中，雖然不經(jīng)常涉及，但在購(gòu)買(mǎi)老人房產(chǎn)時(shí)偶爾會(huì)遇到繼承的問(wèn)題，尤其是當(dāng)兩位老人中的一方在出售房屋之前已經(jīng)過(guò)世的，只要是在婚姻存續(xù)期間，即使房產(chǎn)證上只寫(xiě)著一方的名字，所出售房屋也屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)，就會(huì)涉及子女等的繼承。而這些隱藏的產(chǎn)權(quán)分割，正因?yàn)椴唤?jīng)常涉及，常常會(huì)被買(mǎi)賣(mài)雙方所忽略。
市民楊先生就曾遇到過(guò)一次類(lèi)似的情況。當(dāng)時(shí)，楊先生購(gòu)買(mǎi)的二手房的業(yè)主是一位年過(guò)六十的老人，從單位退休在家，老伴兒也已經(jīng)過(guò)世。房產(chǎn)證上，產(chǎn)權(quán)人一欄寫(xiě)的是老先生一個(gè)人的名字，因此，在看房、交定金和簽合同的過(guò)程中，楊先生都沒(méi)有覺(jué)得這套房會(huì)有任何產(chǎn)權(quán)上的隱患，簽訂合同時(shí)也都是老人家一個(gè)人在場(chǎng)、一個(gè)人簽字。
直到網(wǎng)簽前的資質(zhì)審核期間，楊先生和一位律師朋友偶爾聊起，對(duì)方一句“老人有兒女嗎？你看到遺囑了嗎？有沒(méi)有拿到兒女同意出售的公證書(shū)？”他才弄明白這中間還涉及房屋繼承的事兒。
根據(jù)我國(guó)《繼承法》的相關(guān)規(guī)定，子女繼承父母財(cái)產(chǎn)有法定繼承和遺囑繼承兩種形式。如果父母生前已經(jīng)訂立遺囑，那么子女可以依據(jù)遺囑上寫(xiě)明的方式來(lái)繼承遺產(chǎn)。如果沒(méi)有遺囑，則需要按照法律規(guī)定的順序來(lái)繼承，其中第一順位包括配偶、子女、父母，第二順位包括兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
“那是頭一次聽(tīng)說(shuō)買(mǎi)房還能牽扯進(jìn)繼承的事兒，當(dāng)場(chǎng)就懵了，趕緊給賣(mài)家打電話。”楊先生一詢問(wèn)，才發(fā)現(xiàn)賣(mài)家的老伴兒在過(guò)世之前，并沒(méi)有立下“名下房產(chǎn)全歸老伴兒繼承”的遺囑，而老人還有兩個(gè)子女。所以，從法律上說(shuō)，已過(guò)世一方所擁有的這1/2房產(chǎn)要平分給他的老伴兒、父母和兒女。也就是說(shuō)，答應(yīng)將房屋賣(mài)給他的老人，其實(shí)并不擁有全權(quán)處理房屋的權(quán)利。
律師朋友替楊先生分析，已過(guò)世的老人所擁有的1/2房產(chǎn)，在無(wú)遺囑的前提下，將由老伴兒和兩個(gè)子女各得其中的1/3，即每人各擁有整套房屋的1/6。這套房屋的實(shí)際產(chǎn)權(quán)情況為：賣(mài)房的人擁有1/2+1/6=2/3，兒子和女兒各擁有1/6。
“北京的房子不比外地，哪一套都得三四百萬(wàn)元，是整個(gè)家庭財(cái)產(chǎn)的重要組成部分。”楊先生說(shuō)，經(jīng)過(guò)他的強(qiáng)烈要求，在正式進(jìn)行網(wǎng)簽前，賣(mài)房的業(yè)主就開(kāi)始辦理繼承公證的事兒。由于老人的子女中還有一位不在北京，長(zhǎng)年居住在國(guó)外，老人在國(guó)外的孩子還特意飛回來(lái)去公證處做了一份放棄房產(chǎn)繼承的公證，很是“折騰”了一陣子。“不過(guò)，現(xiàn)在回想起來(lái)，幸虧那時(shí)折騰了，買(mǎi)完房子后才沒(méi)有后顧之憂。”楊先生笑著說(shuō)，以后身邊的每位朋友買(mǎi)房，他都會(huì)下意識(shí)地提醒對(duì)方，看看有沒(méi)有可能涉及房產(chǎn)繼承的問(wèn)題。
市民吐槽 親戚全拉進(jìn)來(lái)不太合理
“正常的二手房買(mǎi)賣(mài)，誰(shuí)會(huì)注意到房產(chǎn)證產(chǎn)權(quán)人背后的繼承問(wèn)題？”針對(duì)二手房交易中可能涉及的老人房屋繼承問(wèn)題，記者詢問(wèn)了十幾位曾有過(guò)購(gòu)房經(jīng)歷的市民，幾乎沒(méi)有人知道買(mǎi)老人房屋時(shí)還要先詢問(wèn)繼承的事兒。
而市民在辦理房產(chǎn)繼承時(shí)，針對(duì)公證程序過(guò)于繁復(fù)、產(chǎn)權(quán)繼承順位人過(guò)多的吐槽之聲也是不斷，比如“如何證明我家老人確實(shí)已經(jīng)死亡”、“父母去世后房屋卻不屬于獨(dú)生子女？”都曾在網(wǎng)絡(luò)上傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。“房產(chǎn)繼承這事兒太復(fù)雜，老人的公婆若死在老人后面，那么這房子還有小叔子的份額，若小叔子也死了，就成小叔子后代的了。”在該不該繼承的討論中，網(wǎng)友“qingdog”就提出，法律存在不合理之處，死者父母繼承死者的份額應(yīng)當(dāng)以給他們養(yǎng)老為限，他們死后不該再傳遞給其他子女。
曾為了繼承父親房產(chǎn)而跑斷了腿的市民劉女士也吐槽，現(xiàn)在法律在房產(chǎn)繼承這個(gè)問(wèn)題上確實(shí)不人性化，把七大姑八大姨都扯進(jìn)來(lái)了。而且，即使把方方面面的親戚都說(shuō)通了，都愿意做一份放棄繼承的公證，公證時(shí)所需要的各種材料也極其多，而且不一定能找全。“一勞永逸的方法是，直接去法院起訴其他繼承人，可中國(guó)人又覺(jué)得親戚還得走動(dòng)，更何況要人家放棄繼承還告人家，人情上說(shuō)不過(guò)去。這就陷入了進(jìn)退兩難。”
律師提示 購(gòu)買(mǎi)二手房注意是否共有財(cái)產(chǎn)
北京威諾律師事務(wù)所的律師趙愛(ài)梅曾在接受采訪時(shí)告訴記者，鑒于北京的房屋價(jià)格較高，屬于家庭大宗財(cái)產(chǎn)，近年來(lái)由于房產(chǎn)繼承所造成的糾紛也呈現(xiàn)出不斷增多的趨勢(shì)。通常來(lái)說(shuō)，糾紛的焦點(diǎn)都集中在房產(chǎn)分割上。
律師提醒市民，為避免繼承糾紛的出現(xiàn)，建議老人盡可能在生前訂立遺囑，并在遺囑中寫(xiě)明房屋歸屬和處理方式。同時(shí)，最好要在第三方見(jiàn)證的情況下，對(duì)遺囑進(jìn)行公證，避免出現(xiàn)遺囑無(wú)效等情況。而對(duì)于老人過(guò)世前沒(méi)有訂立遺囑的情況，房產(chǎn)將按照法定繼承來(lái)辦理，原則上是將遺產(chǎn)在各個(gè)繼承人之間均分，也允許繼承人之間協(xié)商劃分。
同時(shí)，買(mǎi)房人在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，也應(yīng)該注意這套房屋是否屬于共有財(cái)產(chǎn)，而不能單純只注意房產(chǎn)證上產(chǎn)權(quán)人一欄的名字。舉例來(lái)說(shuō)，如果是屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)且夫妻雙方都健在，則在簽訂購(gòu)房合同之前，需要另一方出示放棄權(quán)利、同意出售的公證書(shū)。而如果屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)但夫妻中有一方已過(guò)世且有其他繼承人的情況下，則在簽訂購(gòu)房合同之前，需要除賣(mài)方以外的所有繼承人都出示放棄房產(chǎn)繼承的公證。
