據(jù)媒體報道，面對樓市政策調(diào)整的傳聞，大批上海市民涌進民政局辦理離婚，以此增加購房名額，規(guī)避稅費。圖/視覺中國

“我能想到最浪漫的事，就是跟你離婚買房”。無論是出于家庭財產(chǎn)增值，還是兼具自住改善，在買房這件事上，離婚已經(jīng)不再難以啟齒。問題是，離婚買房，究竟是一本萬利？還是風(fēng)險密布？需要每一個家庭考慮清楚。

離婚買房席卷樓市

近期上海樓市的一波三折，成功地吸引了全國的關(guān)注。8月26日，一則“上海將于9月1號限購”的聲音橫空出世；8月29日，上海住建委明確表示“沒有研究過此類政策”。值得一提的是，從傳聞出現(xiàn)到澄清，短短的三天時間在上海樓市已經(jīng)掀起巨浪。

首先，是上海民政局出現(xiàn)的離婚潮，先是以“限號”來抵擋洶涌的離婚家庭，最終登記處臨時“閉門謝客”。

緊接著，上海樓市出現(xiàn)購房狂潮。就在上周末，根據(jù)上海官方數(shù)據(jù)顯示，一手商品房成交量高達2322套，而在周日當(dāng)天，上海市房地產(chǎn)交易中心內(nèi)，據(jù)現(xiàn)場排隊購房的市民稱“辦理過戶、查限購至少需要3-5個小時”。

在一線城市購房資格彌足珍貴的當(dāng)前，購房人能夠充分利用手中的資源來實現(xiàn)改善居住條件，或者提升家庭資產(chǎn)升值的目的。在距離上海千里之外的北京，通過離婚騰挪購房指標(biāo)的現(xiàn)象同樣比比皆是。

“去年的話房價尚可接受，當(dāng)時對離婚這個事情還是有一些顧慮和忌諱。但現(xiàn)在我手里資金有限，只能希望以最低的首付，以最大的杠桿去買房。政策上要求，如果不以首套房買的話，稅費又非常高；只能量米下鍋，用離婚買房這種方式增加貸款，減少稅費，降低買房的成本。”購房人可可（化名）表示。

據(jù)多名中介經(jīng)紀(jì)人介紹，雖然之前有傳聞上海離婚一年內(nèi)不允許購房的說法，但實際上只是傳聞。在樓市火熱的北京，政策方面同樣沒有限制。

“現(xiàn)在對于離婚后買房沒有什么時間限制，上午離婚下午就能來買房，這種情況太多了。”一位鏈家地產(chǎn)秦姓工作人員表示，由他經(jīng)手的離婚買房客戶不在少數(shù)。無論是北京還是上海，錢越來越“不值錢”和房價價值的與日俱增之間，形成了巨大的剪刀差。離婚除了騰挪出購房資格之外，還能享受各種利率、稅費的優(yōu)惠。

　以小博大 省下幾十萬

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍解釋，離婚后其中一方可以實現(xiàn)首次購房資格，首付比例下降，能夠降低首付款，從五成可以調(diào)整到三成；與此同時，房貸利率可以下調(diào)，目前很多城市對于二套房執(zhí)行1.1倍基準(zhǔn)利率，而首套則依然可以享受9.5折的優(yōu)惠。“雖然各地執(zhí)行情況有差異，但有一點基本是明確的，即按照首付資格去購房，成本肯定不會高于二套房的購房模式。”嚴(yán)躍進表示。

在擁有購房資格的前提下，以一套90平方米、總價100萬的房產(chǎn)為例，以個人購買首套和以家庭為單位購買，在首付差額這一項便可以少支付20萬，如果貸款以20年為限，總還款利息可以省下65000元左右。

除了信貸層面的優(yōu)惠，稅費方面還可以“鉆漏洞”。某業(yè)內(nèi)人士介紹，對于大戶型房源而言，契稅是執(zhí)行2%的稅率。但如果按照首套購房的模式，就可以下調(diào)到1%。而在涉及換房的情況下，如果一名購房者本身有房產(chǎn)，但是房本還沒有滿兩年，那么此時要獲取購房資格，就必須先賣掉第一套，同時需要繳納5%的營業(yè)稅，即便后續(xù)改成增值稅，也會有稅費成本。但如果假離婚，則可以避免這樣的稅費。

中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，對于現(xiàn)在一線城市來說，剛需已經(jīng)不是恐慌主力。因為不論是北京還是上海，300萬套總價的剛需盤、剛需二手房已經(jīng)接近絕跡，市場主流已經(jīng)進入500萬-800萬區(qū)間。按照目前房屋價值區(qū)間計算，通過離婚買房最終省下的錢至少數(shù)十萬。

貸款未還清 離婚難過戶

實際上，通過離婚買房獲取購房資格、減免稅費這種方式在某種情況下隱藏著巨大的成本和風(fēng)險。

如果房產(chǎn)屬于夫妻共有財產(chǎn)，并且有貸款尚未還清，在辦理房產(chǎn)更名之前必須將剩余的貸款償還辦理解押后，才能進行下一步離婚、過戶等程序。“否則建委核查稅費都過不去。”一位資深房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對記者表示。

孫女士的丈夫有一套婚前房產(chǎn)，兩人結(jié)婚后又在朝陽購買了一套房產(chǎn)，并且現(xiàn)在仍有100萬元左右的貸款尚未還清。對于現(xiàn)在的孫女士來說，如果想要通過離婚的方式添置房產(chǎn)，就需要先將100萬元的貸款還清。只有這樣才能將該套兩人共同房產(chǎn)過戶到丈夫名下，孫女士也才能夠已名下無房的狀態(tài)購置“首套住房。”

購房人可可告訴記者，對于剛需群體而言，在一個房價特別高，風(fēng)險也不小的市場上，“應(yīng)該要把購房資格的資源優(yōu)勢用到最大，因此離婚對他們的家庭而言是一個比較‘劃算’的選擇。”

對于離婚買房的風(fēng)險，可可也從財產(chǎn)方面和情感方面有所考慮：“有些人是不能接受（離婚買房）的。第一離婚很麻煩，有些父母會覺得在心里是一個結(jié)，難以接受；而且也真有離了婚就不再復(fù)婚的情況。所以如果雙方感情有瑕疵，就不要輕易嘗試這種方式了。”她表示。

嚴(yán)躍進則認(rèn)為，從獲利的角度看，假離婚讓部分購房者可以多購一套房，這說明此類群體看漲房價；但購房后是否會有投資收益，這個是不能保證的。成本方面，假離婚使得婚姻記錄抹黑，甚至?xí)霈F(xiàn)婚姻生活受干擾，甚至以買房為名最終真離婚的現(xiàn)象，此類風(fēng)險需要家庭自己負(fù)擔(dān)。另外假離婚現(xiàn)象引起了政策監(jiān)管層關(guān)注，后續(xù)假離婚后會限制購房，這也是一個潛在的風(fēng)險。

律師說法

●胡周雄律師，廣東博浩律師事務(wù)所

“為購房而假離婚，不但有違社會公序良俗，也隱含人財兩空的法律風(fēng)險。”

假離婚一樣具有解除婚姻關(guān)系的法律效力。如果離婚后一方反悔，不按之前雙方的約定進行復(fù)婚登記，原本不愿意離婚的另一方不可以要求撤銷已生效的離婚登記，當(dāng)然也無法強行要求復(fù)婚登記。
其次，假離婚關(guān)于財產(chǎn)歸屬的約定也具有法律效力。在婚姻登記機關(guān)辦理協(xié)議離婚時，須對財產(chǎn)分割、子女撫養(yǎng)等問題一并處理。由于目的是為重新購房而假離婚，夫妻雙方對財產(chǎn)的處理往往簡易操作，將共有財產(chǎn)劃歸一方所有，另一方凈身出戶。此狀況下若未能依約復(fù)婚，凈身出戶一方即使手握雙方假離婚假分割的證據(jù)，仍將難以推翻財產(chǎn)全部歸屬一方所有的“不合理協(xié)議”。因為，約定財產(chǎn)歸屬一方所有的離婚協(xié)議經(jīng)婚姻部門登記備案后，其證據(jù)效力高于雙方之間的私自約定。