伴隨經(jīng)濟(jì)體制的變遷、改革開放的推進(jìn)、經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展和政府職能的轉(zhuǎn)變，我國住房供應(yīng)體系建設(shè)的思路，已從單一由政府承擔(dān)的“保障軌”，發(fā)展到依賴市場機(jī)制的“市場軌”，又進(jìn)一步發(fā)展為“市場軌”與“保障軌”并存和統(tǒng)籌的“雙軌制”。

　　日前，央行和財(cái)政部史無前例的公開論戰(zhàn)引發(fā)熱議，作為財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長、現(xiàn)華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康也參與了這場論戰(zhàn)。在這場論戰(zhàn)中，賈康和另一匿名作者撰文的主要觀點(diǎn)是：配合處于“痛苦時(shí)期”的貨幣政策，積極財(cái)政政策應(yīng)當(dāng)更好地實(shí)施結(jié)構(gòu)性對策，增加有效供給，以引導(dǎo)擴(kuò)大投資、消費(fèi)“雙內(nèi)需”。

　　在“博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第18屆年會”的主題演講中，賈康再次表達(dá)了這一觀點(diǎn)，調(diào)控房地產(chǎn)也要擴(kuò)大供給。

不過，在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)，賈康表示，央行的職責(zé)是貨幣總量調(diào)節(jié)。至于流動性流到哪里，一般情況下，央行力所不能及。結(jié)構(gòu)性問題最好還是需要財(cái)政部來處理。但財(cái)政的調(diào)節(jié)也需要有基礎(chǔ)制度作為支撐。比如，房地產(chǎn)就要涉及土地制度、住房制度、投融資制度以及稅收制度，而制度安排需要配套改革得以優(yōu)化。

　　不能一味打壓

　　“做了這么多年的房地產(chǎn)調(diào)控，沿用一味打壓的限購、限貸、限價(jià)以及搖號，已經(jīng)不太適用。”賈康直言。

　　2010年4月17日，為遏制部分城市房價(jià)過快上漲，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》，全國各城市紛紛出臺限購政策。2016年，在“去庫存”的政策指導(dǎo)下，全國各地均采取較寬松的政策，在房價(jià)“瘋漲”之后，樓市調(diào)控又開始不斷從緊。層層加碼后，當(dāng)下房地產(chǎn)市場已進(jìn)入限購、限貸、限價(jià)、限售的“四限時(shí)代”。而今年，不少城市又再次增加了搖號政策。

　　賈康認(rèn)為，一味的打壓性政策違背構(gòu)建社會主義市場經(jīng)濟(jì)基本規(guī)律。“通過合理地增加供地和滿足社會成員需要的住房有效供給，促進(jìn)供需的趨向平衡，促進(jìn)社會和諧和化解矛盾，有利于租售并舉，抑制炒作。”

　　賈康在演講中還提到一個(gè)被忽視的數(shù)據(jù)，即戶籍人口城鎮(zhèn)化率。“真實(shí)的城鎮(zhèn)化率不是官方公布的常住人口，而應(yīng)是戶籍人口的數(shù)量。接近三億人居住在城市，但是并沒有城市戶籍，這些人是‘城鎮(zhèn)化欠賬人群’，我國當(dāng)下的城鎮(zhèn)化率還遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于50%，所以這部分遷移性需求還有大量釋放的空間，供給方面應(yīng)當(dāng)做出回應(yīng)。

　　“一個(gè)健康、正常的社會，住有所居，必須要供給覆蓋所有的需求，增加有效的投資也是題中應(yīng)有之義。”賈康稱，投資也要緊密配合住房改革，例如重慶的土地票制度改革，從容供應(yīng)土地，不讓政府因土地供應(yīng)短缺造成住房價(jià)格壓力。投融資需要機(jī)制的創(chuàng)新，一定要緊密結(jié)合PPP、住房產(chǎn)業(yè)基金等，有政策支持，有財(cái)政資金為后盾，但是要健康可持續(xù)運(yùn)行，必須盡可能地科學(xué)決策，接受多層監(jiān)督，防止涉及尋租。

　　不過，值得注意的是，伴隨經(jīng)濟(jì)體制的變遷、改革開放的推進(jìn)、經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展和政府職能的轉(zhuǎn)變，我國住房供應(yīng)體系建設(shè)的思路，已從單一由政府承擔(dān)的“保障軌”，發(fā)展到依賴市場機(jī)制的“市場軌”，又進(jìn)一步發(fā)展為“市場軌”與“保障軌”并存和統(tǒng)籌的“雙軌制”。

　　賈康認(rèn)為，住房雙軌制在可以預(yù)見的很長時(shí)間內(nèi)不可能改變，搞市場經(jīng)濟(jì)必須健康地發(fā)展住房的市場軌。三類保障軌也應(yīng)當(dāng)健康運(yùn)行，一是公租房，具體的供給首先要對應(yīng)最底層的低保人群，另外各個(gè)城市也需要根據(jù)市場特點(diǎn)定制不同的解決方案，政府要進(jìn)行細(xì)致特殊的匹配;二是共有產(chǎn)權(quán)房，共有產(chǎn)權(quán)房協(xié)議是靈活的，符合消費(fèi)升級趨勢和社會和諧的需要;三是棚改房，棚改貨幣化安置不能夸張到解決一切問題，應(yīng)當(dāng)因城施策，盡可能地使人民群眾和社會成員得到實(shí)惠，化解社會矛盾。

　　房地產(chǎn)稅立法呼之欲出

　　作為房地產(chǎn)稅的積極擁躉，賈康的采訪必然繞不開房地產(chǎn)稅。“每一輪風(fēng)聲稍微緊一點(diǎn)，房地產(chǎn)稅就遭到強(qiáng)烈的反對，我不客氣的說，這就是所謂沖破利益固化藩籬的問題。”賈康對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

　　值得注意的是，今年以來，備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅立法似有呼之欲出之勢。3月份的全國兩會上，房地產(chǎn)稅三次被正面提及。時(shí)隔四個(gè)月，國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇在7月16日舉行的國新辦發(fā)布會上又罕見談及房地產(chǎn)稅。

　　房地產(chǎn)稅立法究竟何時(shí)出臺?賈康接受媒體采訪時(shí)表示，“原來的口風(fēng)是今年要啟動，現(xiàn)在人大說年內(nèi)或后續(xù)年度內(nèi)啟動，年內(nèi)如果啟動不了，后續(xù)年度到什么時(shí)候就得再觀察。但房地產(chǎn)稅勢在必行，中國要走向現(xiàn)代社會，必須建立現(xiàn)代稅制，現(xiàn)代稅制必須包括直接稅，直接稅中必須包括中高端住房保有環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)，這個(gè)是非常明確的。”

　　我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅制是在1994年稅制改革的基礎(chǔ)上逐步形成的，目前土地使用、土地建設(shè)、企業(yè)所得、房產(chǎn)或土地轉(zhuǎn)讓交易、房屋出租和物業(yè)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)均被房產(chǎn)稅制涵蓋，稅種多且稅目復(fù)雜。然而，我國房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)上的稅收卻很少。重開發(fā)和流通助推房價(jià)上漲過快，而輕保有則造成了市場囤地和投機(jī)盛行，加劇供需緊張矛盾。

　　過時(shí)的房地產(chǎn)稅制顯然已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)下房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化，改革隨之而來。2011年1月27晚，上海、重慶兩市分別頒布《上海市開展對部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》和《重慶市個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收管理實(shí)施細(xì)則》，開始房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)。兩市的征收政策有一定的差別，征收對象上，重慶房產(chǎn)稅主要針對高檔房(即獨(dú)棟和2倍均價(jià)以上高檔住宅)，既有存量又有增量，而上海僅僅針對新購房屋(考慮存量在內(nèi)超出人均60平米的面積);稅率上，上海為0.4%或0.6%，重慶為0.5%-1.2%;此外，兩市在計(jì)稅依據(jù)上同時(shí)選擇了房屋成交價(jià)格，稅收用途上也均用于保障房建設(shè)。

　　6年過去了，外界對兩地試點(diǎn)效果褒貶不一。對此，賈康表示，上海重慶選擇的是柔性切入，有意一開始不要引起太大的社會震蕩。“他們內(nèi)部對此的總結(jié)結(jié)論都是效果是非常明顯的，完全符合經(jīng)濟(jì)學(xué)邏輯。”

　　賈康認(rèn)為房地產(chǎn)稅勢在必行，但稅制具體如何設(shè)計(jì)仍是難點(diǎn)，需要找到全社會意愿和要求的最大公約數(shù)，“一旦要啟動，中國不能按照美國采取普遍征收模式，必須扣除一個(gè)免征額。如何從技術(shù)形式上確定第一單位的扣除，還需要探索和討論”。