當(dāng)前在中國買房絕對(duì)沒有洼地,只有局部機(jī)會(huì)。
唯 一有一種方式,可以用較低的資金門檻去買到未來的核心地段,或者說買到更高投 資回報(bào)的區(qū)域。
那就是:投 資一個(gè)城市的新區(qū),用時(shí)間來換取空間。
但是你要等一個(gè)新區(qū)發(fā)展起來,那必須得有個(gè)5年、甚至是10年的時(shí)間。
這個(gè)是你投 資新區(qū)必須要做好的時(shí)間準(zhǔn)備,同時(shí)還有更大一個(gè)的風(fēng)險(xiǎn)是,新區(qū)能不能發(fā)展起來呢?
如何看待新老城區(qū)的當(dāng)下和未來?
當(dāng)一個(gè)城市發(fā)展到一定程度,它一定是要向外擴(kuò)張的,這種擴(kuò)張最直接的體現(xiàn)就是重新劃一個(gè)片區(qū)作為新區(qū)進(jìn)行發(fā)展。
很多城市都是通過新區(qū)的建設(shè)來疏解老城區(qū)人口、重建城市面貌和帶動(dòng)拍地賣地。
但是新區(qū)由于發(fā)展時(shí)間短,和老城區(qū)相比,無論是教育、交通還是商業(yè)都會(huì)有一定的差距。
所有最好的資源,包括學(xué)校、交通、和商業(yè)配套,前期都聚集在老城區(qū),老城區(qū)的生活要比新區(qū)便利得多。
所以在一個(gè)城市新區(qū)發(fā)展的前期,房價(jià)只有老城區(qū)的30%-50%左右。
但是新區(qū)在規(guī)劃上面,無疑會(huì)比老城區(qū)更加合理,在土地規(guī)劃、道路設(shè)計(jì)、城市布局,產(chǎn)業(yè)聚集上都會(huì)做好詳細(xì)規(guī)劃和思考。
在新區(qū)發(fā)展過程中,政府會(huì)不斷把一些產(chǎn)業(yè)往新區(qū)轉(zhuǎn)移,同時(shí)也會(huì)陸續(xù)把一些核心交通比如地鐵、一些生活配套比如教育、醫(yī)療等陸續(xù)往新區(qū)牽引,甚至為了支持新區(qū)發(fā)展,第一時(shí)間把政府機(jī)構(gòu)給搬遷過去。
所以實(shí)際上,在過去城鎮(zhèn)化建設(shè)中,一些城市的新區(qū)已經(jīng)發(fā)展起來了,房價(jià)已經(jīng)逼近老城區(qū),像合肥的濱湖新區(qū)、武漢的光谷新區(qū)。
而有一些新區(qū)房價(jià)已經(jīng)超過老城區(qū),像上海的浦東新區(qū)、鄭州的鄭東新區(qū)。
以鄭東新區(qū)為例,2003年鄭東新區(qū)才開始建設(shè),房價(jià)2500元/㎡,但是都沒人敢買,因?yàn)樘臎?,出租車都不來這個(gè)區(qū)域。
到2011年,鄭東新區(qū)初具規(guī)模,房價(jià)首次破萬,領(lǐng)跑整個(gè)鄭州。到了今年6月,鄭東新區(qū)作為鄭州新的城市中心的地位已經(jīng)無可動(dòng)搖,房子均價(jià)達(dá)到3萬/㎡,15年間漲了12倍。
而以前的老中心金水區(qū)均價(jià)是1.9萬/㎡,已經(jīng)被鄭東新區(qū)遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩開一條街的距離。
投 資新區(qū),是以低價(jià)買到未來核心地段的最好機(jī)會(huì),也是最容易實(shí)現(xiàn)房價(jià)快速上漲的機(jī)會(huì)。
但是目前全國有300多個(gè)城市,大大小小有600多個(gè)新區(qū),并不是所有的新區(qū)都能像鄭東新區(qū)一樣成為城市新中心的。
有些所謂的新區(qū),純粹是為了搞土地財(cái)政,為了賣地賺錢,空有一堆新區(qū)概念,但是就是沒有產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐,新區(qū)里面除了清一色的樓盤外,啥也沒有。
這種新區(qū)沒有產(chǎn)業(yè)支撐,吸引不到人口,配套也兌現(xiàn)不了,最后只能變成鬼城。
我們買新區(qū)的房子就是在賭新區(qū)的未來,沒技術(shù)的賭徒上賭桌全靠運(yùn)氣,高水平的賭徒會(huì)技巧、算概率,能從紛亂的局勢中看到最大的可能性。
投 資新區(qū)也一樣,要從新區(qū)的各種情況來判斷新區(qū)能不能大概率成為城市的次中心甚至是新中心。
在這里,我給大家3個(gè)標(biāo)準(zhǔn),幫助大家判斷哪些新區(qū)才是值得大家投 資。
1.一二線核心城市的新區(qū)才有機(jī)會(huì)發(fā)展起來
人口是一個(gè)城市最重要的基礎(chǔ),而對(duì)于新區(qū)而言,人口也是它能不能發(fā)展起來的最核心的指標(biāo)。
那么新區(qū)的人口來自哪里?要知道一個(gè)城市有多少人基本都是固定的,不可能說你建了個(gè)新區(qū)1年就能生幾十萬人出來。
所以新區(qū)的人口要么就是來自老城區(qū),要么就是來自外來人口。
一二線城市老城區(qū)的人口多,外來人口也多,只要規(guī)劃得好新區(qū)還是大概率能發(fā)展起來的。
但是三四線城市本來人就不多,而且人口還在外流,怎么建設(shè)新區(qū)?
所以要賭一個(gè)城市的新區(qū),那就一定要選擇一二線城市的新區(qū)。
2.一定要在政府近10年規(guī)劃中,屬于城市副中心以上級(jí)別
房子有沒有價(jià)值,最核心就是取決于地段和配套。而新區(qū)的地段和配套好不好,政府的規(guī)劃至關(guān)重要。
在中國典型的政治帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)之下,政府把新區(qū)規(guī)劃成城市副中心,那么這里未來就是副中心的地段,規(guī)劃成CBD,未來就是CBD的地段。
配套也一樣,你房子周邊的設(shè)施,譬如馬路、醫(yī)院、學(xué)校等等都是政府投 資建設(shè)的,政府的財(cái)政預(yù)算有限,愿不愿意花大價(jià)錢來改善這里的配套就是取決于新區(qū)在政府規(guī)劃中的位置,換句話來說,就是這里的規(guī)劃級(jí)別高不高,能不能優(yōu)先建設(shè)。
對(duì)于規(guī)劃成未來新城市中心的新區(qū),甚至?xí)姓畽C(jī)關(guān)帶頭搬遷過去,大醫(yī)院、名校等能搬的也都盡量搬過去,不能搬的至少還在新區(qū)建分院、分校,像北京通州區(qū)就是屬于這種情況。
另一方面,規(guī)劃級(jí)別高,政府就愿意給新區(qū)更多的政策**,例如稅收減免、人才公 寓、企業(yè)用地補(bǔ)貼等等,這對(duì)新區(qū)的招商引資和吸引人才會(huì)有很大的幫助。
3.規(guī)劃以發(fā)展高端產(chǎn)業(yè)為主,且有一定數(shù)量的大企業(yè)進(jìn)駐
一個(gè)新區(qū)如果不是重點(diǎn)規(guī)劃高端產(chǎn)業(yè),只能靠炒作或者是規(guī)劃一些相對(duì)低端產(chǎn)業(yè),是很難吸引優(yōu)秀企業(yè)和人才過來的。
一個(gè)新區(qū)要真正發(fā)展起來,一定要規(guī)劃一些核心的、高附加值的產(chǎn)業(yè),比如金融、互聯(lián)網(wǎng)和人工智能等。
我們可以從政府規(guī)劃文件去看該新區(qū)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃,也可以直接從現(xiàn)實(shí)中去看是否有一定數(shù)量的大型企業(yè)進(jìn)駐。
以南京的江北新區(qū)為例,通過江北新區(qū)的規(guī)劃文件《南京江北新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃(2015—2030年)》可以看到它的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和定位。
江北新區(qū)未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位為“4+2”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。其中, “4”是指智能制造、生命健康、新材料、高端交通裝備四大先進(jìn)制造業(yè),“2”是指現(xiàn)代物流、科技服務(wù)兩大生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。
很顯然,這個(gè)產(chǎn)業(yè)定位是高端的,面向未來的。
但是實(shí)際上有沒有大企業(yè)進(jìn)駐呢?過去兩年,江北新區(qū)的確引進(jìn)了非常多的大企業(yè),尤其是在芯片這一塊,比如臺(tái)積電、清華紫光、富士康、中星微電子、美國新思科技等十幾家國內(nèi)外知名的電子及芯片公司。
整體而言,江北新區(qū)的發(fā)展前景還是很明朗的。
以上就是判斷新區(qū)是否值得投 資的3大標(biāo)準(zhǔn),結(jié)合這3大標(biāo)準(zhǔn)去投 資符合條件的新區(qū),才能做到以低價(jià)買到未來核心地段。
但是,大家必須要明確一點(diǎn)的是,新區(qū)的發(fā)展需要時(shí)間,所以你必須以長線投 資的心態(tài)去持有,以時(shí)間來換取空間,若干年后你才能享受時(shí)間給你帶來的繁花盛景。
(本文來源:大胡子說房)