城市“地王潮”蔓延 對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)影響幾何?

   日期:2016-06-10     來(lái)源:中國(guó)新聞網(wǎng)    瀏覽:406    評(píng)論:0    
核心提示:今年以來(lái),一、二線城市土地市場(chǎng)接連出現(xiàn)高
 今年以來(lái),一、二線城市土地市場(chǎng)接連出現(xiàn)高溢價(jià)、高總價(jià)、高單價(jià)的“三高”地塊逾百宗。進(jìn)入6月,這股“地王”潮繼續(xù)蔓延,首周僅3天時(shí)間就在北京、深圳等地涌現(xiàn)出12宗“地王”,樓面價(jià)普遍高于周邊區(qū)域房?jī)r(jià)。房企瘋狂拿地的底氣何在?熱門地塊是否注定要走上高端路線?對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)影響幾何?

房企搶拍“地王”底氣何在?

二季度以來(lái),一、二線城市土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出“地王”遍地開花的景象。有分析認(rèn)為,“地王”頻出有著內(nèi)在必然性,預(yù)計(jì)多個(gè)支撐因素短期不會(huì)消失,至少二季度仍會(huì)持續(xù)。

中原地產(chǎn)研究部最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截止5月31日,今年全國(guó)土地市場(chǎng)上總價(jià)超過15億的有105宗地塊,國(guó)有房企拿地比例明顯處于歷史高位。北上廣深一線城市和南京、合肥等房?jī)r(jià)漲幅較快的二線城市的熱門地塊均被拍出了高價(jià)。

5月11日,格力地產(chǎn)以樓板價(jià)37675元/平方米拿下上海泗涇地王。5月13日,南京連拍7宗地塊,一日收金近249億元;此后又有保利地產(chǎn)、泰禾、時(shí)代、正榮等企業(yè)于上海、廣州、蘇州、武漢等多個(gè)城市拍出“地王”。兩周后,信達(dá)地產(chǎn)以123億元、溢價(jià)率95.94%搶下杭州濱江區(qū)杭政儲(chǔ)出(2016)9號(hào)地塊;5月30日,合肥再掀土拍“高潮”,12宗地收金96億,其中建發(fā)兩度以溢價(jià)率超340%競(jìng)得相關(guān)地塊。

進(jìn)入6月,土地市場(chǎng)的“高燒”并未戛然而止。中原地產(chǎn)研究報(bào)告的數(shù)據(jù)顯示,僅6月前3天,一、二線城市就出現(xiàn)了12宗“地王”,總成交金額達(dá)到327.5億元。

值得注意的是,就在6月3日北京市國(guó)土資源局官網(wǎng)還正式掛牌了通州文化旅游區(qū)內(nèi)一宗多功能用地,地塊起始價(jià)高達(dá)87億元,掛牌競(jìng)價(jià)時(shí)間為6月23日,被媒體稱為準(zhǔn)“地王”。

房企近乎“瘋狂”的搶地事件背后有著怎樣的商業(yè)邏輯?對(duì)此,CRIC克而瑞研究認(rèn)為,造成這種現(xiàn)象的原因主要是房企手中“有錢”了。

CRIC克而瑞稱,一方面是房企融資環(huán)境逐漸寬松,加上此前多次降息使得融資成本越來(lái)越低,企業(yè)借此機(jī)會(huì)大舉融資,持有現(xiàn)金普遍出現(xiàn)增長(zhǎng);另一方面,伴隨樓市回暖、“去庫(kù)存”顯效,多數(shù)房企銷售數(shù)據(jù)大幅增加,促使房企持有的現(xiàn)金量增幅更為明顯。

房企如何承受成本之重?

“地王”頻現(xiàn)從另一個(gè)側(cè)面也反映出,房企投資資金更加充裕,未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將越來(lái)越激烈。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,6月前三天,20大標(biāo)桿房企拿地金額合計(jì)高達(dá)244.65億,在5月單月拿地突破531億的基礎(chǔ)上,本月繼續(xù)維持高位。包括首開、金茂、雅居樂、龍湖等房企均積極拿地,今年年內(nèi)20大標(biāo)桿房企拿地金額已突破2372億元。

房企“孤注一擲”的高投資能否換回高收益,還要取決于市場(chǎng)走向。

“目前拿地的房企基本是國(guó)企性質(zhì),這與此類企業(yè)近期財(cái)務(wù)層面可利用資金較多有關(guān)系”,易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受中新網(wǎng)(微信公眾號(hào):cns2012)記者采訪時(shí)表示,相比別的投資領(lǐng)域,房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資依然被看好。

嚴(yán)躍進(jìn)稱,對(duì)于高價(jià)拿地的企業(yè),近期關(guān)注焦點(diǎn)在于如何對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行解套,即如何防范后續(xù)市場(chǎng)降溫帶來(lái)的產(chǎn)品定價(jià)困難的問題;同時(shí)此類房企在后續(xù)市場(chǎng)上也會(huì)遇到一些營(yíng)銷困難,項(xiàng)目會(huì)采取多期銷售的模式,即分三期開盤:第一期價(jià)格略低,實(shí)現(xiàn)土地成本回收的效果;第二期價(jià)格略高,實(shí)現(xiàn)部分盈利;第三期快速漲價(jià),追趕高盈利。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái),房企拼搶“地王”開始從國(guó)企蔓延到民企,預(yù)計(jì)2016年的土地競(jìng)爭(zhēng)會(huì)越來(lái)越激烈,企業(yè)運(yùn)營(yíng)難度也隨之加大。“按照目前地價(jià)超過房?jī)r(jià)的趨勢(shì),未來(lái)兩年房?jī)r(jià)上漲100%以上,這些地王才能入市”。

地王未來(lái)會(huì)否推漲房?jī)r(jià)?

事實(shí)上,熱點(diǎn)城市“地王”頻現(xiàn)的情況已經(jīng)成為當(dāng)下熱門話題,“高價(jià)成交”意味著日后的“高價(jià)入市”。對(duì)于“去庫(kù)存”壓力減弱、房?jī)r(jià)快速上漲的部分二線城市來(lái)說(shuō),或?qū)⒁l(fā)一系列連鎖反應(yīng)。

中原地產(chǎn)研究部報(bào)告指出,二線城市已經(jīng)成為此輪“地王潮”的絕對(duì)主力。在今年5月31日前出現(xiàn)的105宗總價(jià)“地王”里,二線城市占比達(dá)74%,其中南京就擁有16宗總價(jià)“地王”。

“樓面價(jià)超過房?jī)r(jià)已成為常態(tài),雖然‘地王’不完全代表未來(lái)市場(chǎng)售價(jià),但如此多的集中出現(xiàn),未來(lái)房?jī)r(jià)很難不受影響”,張大偉直言,特別是現(xiàn)下房?jī)r(jià)快速攀升的南京、合肥、廈門、蘇州,已成為“地王”最密集的二線城市。“如果沒有約束性政策,房?jī)r(jià)未來(lái)很可能會(huì)呈現(xiàn)爆發(fā)式上漲”。

基于“地王”大量涌現(xiàn)對(duì)樓市的影響,CRIC克而瑞研究表達(dá)了同樣的擔(dān)憂,“這可能直接導(dǎo)致部分城市出臺(tái)‘限購(gòu)’政策”。

事實(shí)上,為抑制“地王”蔓延,已有地方政府出臺(tái)了“土地限價(jià)”舉措。5月27日,南京市委宣傳部通過其官方微博發(fā)布消息稱,南京市政府出臺(tái)土地新政,實(shí)行土地出讓最高限價(jià)辦法,對(duì)報(bào)價(jià)超過限價(jià)的終止土地出讓。南京也成蘇州之后全國(guó)第二個(gè)實(shí)行“土地限價(jià)”的城市。

熱門地塊樓盤全面高端化?

從上述土地市場(chǎng)成交的地塊來(lái)看,“地王”不再集中出現(xiàn)在城市中心區(qū)域,像北京、上海近期拍出的“地王”均是此前主要解決剛需的區(qū)域。

中新網(wǎng)記者發(fā)現(xiàn),北京地區(qū)6月2日拍出的三個(gè)地塊分別位于中關(guān)村環(huán)??萍紙@、順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)、延慶新城,從地理位置上看均處于六環(huán)以外,而根據(jù)拍價(jià),房企要想回本盈利,未來(lái)預(yù)期售價(jià)都要在6萬(wàn)元以上,就現(xiàn)在該區(qū)域的新房均價(jià)來(lái)看,已屬于高端豪華住宅價(jià)位。

“未來(lái)豪宅化難以避免。”張大偉直言,新上市的商品房定價(jià)未來(lái)會(huì)出現(xiàn)高端化趨勢(shì),而很多過去認(rèn)為是非豪宅的區(qū)域?qū)?huì)供應(yīng)大量豪宅項(xiàng)目,對(duì)市場(chǎng)定價(jià)有明顯影響。

 
 
更多>同類資訊
0相關(guān)評(píng)論

推薦圖文
推薦資訊
點(diǎn)擊排行