鐘偉表示,中國樓市庫存巨大,7億平米的待售面積不能作為庫存指標,僅商品房庫存就可能接近50億平米。同時,中國樓市冷熱不均嚴重,目前一二線城市的升溫,并不意味著三四線城市也能順利去庫存。“幾乎沒有人會在房價下跌時持續(xù)買入房產,局部地區(qū)樓市的爛尾看似難以避免。”
鐘偉認為,樓市去庫存和防控金融風險是一枚硬幣的兩面。盡管中國金融體系沒有遭受房地產衍生金融產品的困擾,但涉房金融體量也不小,估計占金融業(yè)資產余額的約20%。
“中國樓市多年高溫有其巨大貢獻也帶來諸多害處,其中最引人關注的是加劇了貧富分化。富愈富,窮愈窮;富人納稅少,地方政府難。”鐘偉說,處理中國樓市泡沫的重心并不在價格,而在緩解貧富不均,虛實脫節(jié)。為緩解甚至根治這些問題,為未來房地產稅的開征鋪路,可從四方面入手:
一是房屋空置費。開征房地產稅必然是期望提高房屋持有環(huán)節(jié)的稅費,避免富裕階層購置大量住宅占據(jù)過多公共資源。因此可以考慮以水電燃氣收費部門為抓手,以房屋物業(yè)管理部門為幫手,制定如何認定空置房的標準,并對空置房征費,拒絕繳費者可能會在未來空置房交易過戶時遭遇懲罰。建議一二線城市的房屋空置費可先行先試。
二是減少現(xiàn)金使用,改善個稅的源泉征繳。中國至今仍是大量使用紙幣現(xiàn)金的國家,基于現(xiàn)金收支為主的住戶部門必然使個稅征管淪為事實上的不可能。其對滋生腐敗,對巨富階層幾乎不繳納累進制個稅有直接影響,也使商品房成為較好的洗錢載體。中國政府始終有必要持續(xù)減少流通中紙幣現(xiàn)金,使住戶部門收支基于銀行等金融機構,這是央行和財政長期忽略卻事關重大的基礎工作。個稅源泉征繳將為政府提供可持續(xù)的稅收來源。
三是嘗試開征遺產稅。房地產稅即便開征也是地稅,中央出意見地方出細則為宜,如果真的將該項權力落實到地方,地方可能會十分謹慎,畢竟中國普通家庭幾乎60%的財產為房產,該稅意味著對中國住戶部門重大的財富再分配。而遺產稅是國稅,僅涉及代際之間的財富分配,在確定合理的免征額之后開征難度較小。
四是在庫存巨大,去化遲緩的三四線城市,地方政府可試行“房票”制,為留住人才,財富和加速去化創(chuàng)造條件。