政府、企業(yè)在降杠桿，居民在加杠桿。有一種站一排，教練說，敢死隊你們誰上？想上的往前走一步。政府和企業(yè)立即往后退了一步。
一、整個圈子的人都在討論央行公布的七月金融數(shù)據(jù)。
7月人民幣貸款增加4636億元，分部門看，住戶部門貸款增加4575億元，其中，短期貸款減少197億元，中長期貸款增加4773億元(房貸)；而非金融企業(yè)及機關(guān)團體貸款減少26億元。
如果看不懂什么意思，下面這張圖更加直觀。
7月房貸占信貸的比重已突破100%！新增貸款全是房貸。房地產(chǎn)外的實體經(jīng)濟都沒有從金融體系獲得資金。
就是說住房按揭貸款是新增貸款的唯一主力，其他貸款都是負(fù)增長。
企業(yè)在減少投資，在去杠桿，寒意涼涼。
家庭在增加投資，在加杠桿，熱血沸騰。
事情的底細(xì)差不多是這樣了
第一，企業(yè)不看好未來，不維持生產(chǎn)，不擴大生產(chǎn)，停產(chǎn)，縮產(chǎn)。同時也不看好資產(chǎn)，用腳投票，拒絕購買，寧可持有現(xiàn)金也不花。同時企業(yè)的營收，和現(xiàn)金流也惡化。
第二，在企業(yè)等退縮同時。居民購房撐起了一片天。
基金君看到微博一則評論很有意思。
7月M2 149.16萬億人民幣，6月M2 149.05萬億人民幣，也就是說7月全國的貨幣總量M2環(huán)比只增加了1100億人民幣，而扛鼎老鄉(xiāng)就“印”了接近5000億人民幣的鈔。。。太偉大了，現(xiàn)在印鈔就靠老鄉(xiāng)了，沒老鄉(xiāng)瘋狂加杠桿“印鈔”的話，7月M2已經(jīng)環(huán)比大幅負(fù)增長了。。。有意思的是老鄉(xiāng)總說國家超發(fā)貨幣，所以才買房，殊不知現(xiàn)在他們就是中國最大的“印鈔機”，撐著整個信貸泡沫。。。哎，老鄉(xiāng)吃了不懂現(xiàn)代貨幣運行原理的虧。
二、房地產(chǎn)泡沫輿論戰(zhàn)。
針對房地產(chǎn)泡沫，針對貨幣政策觀點，輿論爭奪戰(zhàn)很激烈。
中金公司梁紅認(rèn)為，中國的總體房貸杠桿率及全民負(fù)擔(dān)能力目前還未超出合理范圍，但目前房貸存量年同比31%的增長的確高出長期可持續(xù)的水平，其中不無隱憂，并已引起了相關(guān)部門的關(guān)注。因此，我們不能排除在房價上漲較快的城市房產(chǎn)和房貸政策進行調(diào)整的可能性。
著名經(jīng)濟學(xué)家、國民經(jīng)濟研究所所長樊綱卻指出，這一輪的房價暴漲不能簡單歸結(jié)于貨幣超發(fā)。如果說買房的錢多數(shù)來自貸款，可以說是超發(fā)，但如果買房的首付有收入基礎(chǔ)，那就值得分析。樊綱指出，在一二線城市暴漲的同時，另一些城市同樣面臨著去庫存的問題，所以房地產(chǎn)市場的暴漲需要綜合很多因素去分析，并不能簡單歸結(jié)于貨幣超發(fā)。
中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟學(xué)家巴曙松對中國居民當(dāng)前過高的杠桿率表達了擔(dān)憂，巴曙松認(rèn)為：中國在2015年底的居民房貸收入比已經(jīng)高達46%，已經(jīng)超過日本的泡沫時期的水平，而且目前仍在飛速上升，如果房貸增速維持在25%到30%的增速，我們預(yù)計到2020年，中國的房貸收入比會達到美國次貸危機時期的水平。
海通證券首席經(jīng)濟學(xué)家李迅雷認(rèn)為，人口老齡化和流動人口負(fù)增長，表明房地產(chǎn)泡沫遲早要破，只要存在市場，且作為一個相對自由的市場，價格波動就難以人為控制。盡管居民房貸比去年同期增加了一倍以上，但不能因此而斷言房地產(chǎn)還將繁榮依舊。就像去年上證綜指在5000點以上的時候，場內(nèi)和場外融資也是異?；鸨谫Y規(guī)模創(chuàng)下歷史新高，但換來的卻是股災(zāi)。
吵吵鬧鬧，基金君也搞不懂應(yīng)該聽誰的。
三、房價有多高。
在深圳的私募侯安揚老師做了一組深圳房價跟紐約曼哈頓的對比，看完簡直想哭。
從房價收入比來看，在深圳中心城區(qū)(南山、福田、羅湖)，一平米房子需要一年的工資，在曼哈頓在這時間僅僅是4個半月(用家庭收入中位數(shù)折合的人均收入數(shù)據(jù)作為口徑，這個數(shù)據(jù)是1個半月).
如果放眼全深圳，房價收入比從不到0.2上升到超過0.4。而且，值得注意的是，這里是全深圳市的房價，而不是中心城區(qū)南山福田羅湖的房價。房價的上漲幅度并不是均勻的，往往在核心地段上漲幅度更高，而悲劇的是，工資上漲卻相對更加均勻。所以對于要買中心區(qū)房子的童鞋來說，就會覺得工資越來越捉襟見肘。
這個邏輯放到全國也是如此，以現(xiàn)在的工資水平去三四線城市買房，應(yīng)當(dāng)是比過去要輕松些了。但一線城市的房子則是越來越貴，愈發(fā)買不起了。
所以，究竟要不要買房子？
1、實際上中國的房地產(chǎn)庫存都在哪呢？都在三線和四線城市。很多縣城建了大量房子，但那里的人都到北上廣深打工了。
2、政府認(rèn)為房地產(chǎn)需要去庫存化。這便成為了2015年的主題。政府使用了金融杠桿——降低首付比例，鼓勵貸款去庫存。但其實像我的老家人買房子大多數(shù)都是一次性付款，因為三四線房子的總價比較低，老家人認(rèn)為貸款有風(fēng)險，利息也是白交的，也不會有大量的人去貸款買房。
3、、2014年，環(huán)北京六環(huán)的成交單價在2萬3，一套80平米的主力住宅200萬，原來50%的首付比例需要100萬才能買得起，到了2015年，30%的首付比例60萬就能買下這套房子。剛需一下子又涌入了。
4、有新開盤樓盤的，立馬售罄，沒有新開盤樓盤的地方，大家就買二手房。二手房一熱，房價又上去了，并開始觸動換房需求，很多人發(fā)現(xiàn)自己80萬買的兩居現(xiàn)在已經(jīng)值300萬了，他們就想趕緊換一套更大的房子。
5、如果你買定了剛需類和改善類需求的這兩種房產(chǎn)，它一定會漲價。因為總會有后進這個城市的人，為先進這個城市的人買單。
四、這個數(shù)據(jù)是否意味著房貸已成為人民幣的主要信貸，而企業(yè)貸幾乎停滯，出現(xiàn)了全民買房、實體經(jīng)濟全面“脫實向虛”了呢？.
針對這個數(shù)據(jù)，北京一位大型券商副總分析，上半年住戶部門加杠桿，其實就是在靠房貸穩(wěn)增長，企業(yè)貸停滯是預(yù)期內(nèi)的，供給側(cè)改革就是要實體經(jīng)濟去杠桿、傳統(tǒng)行業(yè)去產(chǎn)能、房地產(chǎn)去庫存。這個數(shù)據(jù)與權(quán)威人士講話和政策調(diào)整的導(dǎo)向是一致的。
然而，房地產(chǎn)去庫存的結(jié)構(gòu)性差異也導(dǎo)致政策落實的難度。
這位券商副總說，整體而言，去庫存仍然是房地產(chǎn)市場的主基調(diào)。房地產(chǎn)的去庫存壓力主要集中在三四線城市，需要嚴(yán)控房地產(chǎn)企業(yè)的杠桿率。但目前一二線城市的房地產(chǎn)依然火爆，一二線城市需要的是盤活存量土地，擴大土地供給。
海通證券宏觀分析師姜超在研報中表示，居民中長期貸款規(guī)模已經(jīng)超過各部門貸款的總和，反映了前期地產(chǎn)火熱帶來的滯后拉動作用。但4月份以來地產(chǎn)銷售額增速已經(jīng)開始大幅回落，7月雖小幅反彈但難改長期下行趨勢，而且當(dāng)前中國居民購房邊際杠桿率已經(jīng)達到42%，接近美國金融危機期間的峰值水平，所以居民房貸高增長的狀態(tài)難以長期持續(xù)。
北京一位績優(yōu)基金經(jīng)理認(rèn)為，7月份的信貸數(shù)據(jù)中，人民幣貸款增加4636億元，而住戶部門中長期貸款增加4575億元，整個7月的信貸市場靠房貸托起，貸款流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，其他行業(yè)缺乏增長，后續(xù)的經(jīng)濟壓力將會很大.
因此，綜合來看，房地產(chǎn)7月以來持續(xù)回落，投資、施工、竣工等數(shù)據(jù)增速有所下降，銷售增速也有回落，但依然很高，帶動了房地產(chǎn)的去庫存。房地產(chǎn)的投資增速可能會逐漸下降，未來將對經(jīng)濟形成非常大的下行壓力。
五、企業(yè)信貸數(shù)據(jù)下行應(yīng)歸于多方合力。
雖然7月份金融數(shù)據(jù)顯示，非金融企業(yè)及機關(guān)團體貸款減少了26億元，單從信貸結(jié)構(gòu)來看，短期貸款減少了2011億元，但中長期貸款卻增加了1514億元。
基金君詢問北京大型國有銀行一位企業(yè)金融部總經(jīng)理，他說，企業(yè)的中長期貸款一般對應(yīng)的是企業(yè)固定資產(chǎn)投資，比如公司的長遠戰(zhàn)略發(fā)展儲備新項目或新產(chǎn)品，廠房、設(shè)備、房地產(chǎn)開發(fā)貸款，包括基礎(chǔ)設(shè)施投資等都屬于企業(yè)中長期貸款，而短期貸款針對的主要是流動性資金的需求。
該人士告訴基金君，只看7月份數(shù)據(jù)并不能說明問題，上半年的短期和中長期貸款都是同步增長的，7月份可能存在季節(jié)性波動的因素。
然而，如果對比企業(yè)貸款和個人貸款，北京一位銀行信貸部人士稱，今年的房貸占比確實比較高，現(xiàn)在銀行的企業(yè)貸款不良率很高，而房貸的不良率很低。從銀行的角度看，并不太愿意投放企業(yè)貸款。
另外，這個數(shù)據(jù)并不能說明實體經(jīng)濟投資下降，大家不搞實業(yè)全去買房了，實體經(jīng)濟對信貸的需求依舊是存在的，只是銀行在經(jīng)濟下行周期的大環(huán)境下，需要控制不良貸款風(fēng)險，在貸款結(jié)構(gòu)上，傾向于將企業(yè)貸款轉(zhuǎn)換為個人貸款。
從政策導(dǎo)向上來說，信貸政策也是鼓勵企業(yè)降杠桿，把居高不下的企業(yè)杠桿率降下來，而鼓勵居民加杠桿、并助力房地產(chǎn)去庫存，這一方面的空間還有很大。
上述信貸部人士說，綜合來看，上述數(shù)據(jù)應(yīng)該是多方合力的結(jié)果。現(xiàn)在的企業(yè)投資意愿確實不強，尤其是民營企業(yè)方面，民間投資不斷跌落冰點；銀行也在根據(jù)自身利益做出調(diào)整和理性選擇；而在政策調(diào)控方面，如放松房貸限制也對信貸資金流向有一定的引導(dǎo)作用。
六、每個在北上廣深打拼的朋友都渴望能有自己的窩?；鹁X得，原則上房價的上漲，不應(yīng)導(dǎo)致社會貧富差距的極劇擴大。不應(yīng)傷害地區(qū)競爭力。通過稅制與其它管控手段，以及市場調(diào)節(jié)的綜合運用，世界第一強國與歐洲第一強國的國際都市房價，從某種意義上，已成功地低于中國的大都市房價。
所以，房價究竟啥時候能跌一跌？基金君也不知道，畢竟十年前已經(jīng)在廣州買了房子。
