今年上半年，不僅一線城市房?jī)r(jià)瘋狂上漲，而且也引發(fā)不少二線城市的房?jī)r(jià)瘋狂上漲，如蘇州、南京、合肥、廈門(mén)、鄭州等，如同一波傳遞比賽，先是一線城市，然后很快就傳遞到二線城市。對(duì)于今年上半年一線城市的房?jī)r(jià)瘋狂上漲，在全國(guó)人民呼聲下和在中央政府的要求下，上海及深圳很快就做出對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格瘋狂上漲進(jìn)行調(diào)整的政策。而一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)一調(diào)控，這種房?jī)r(jià)瘋狂上漲很快就傳遞到了蘇州、南京等城市。

而且這些二線城市的房?jī)r(jià)瘋狂上漲，并引發(fā)土地價(jià)格飚升，本來(lái)這些城市很快就應(yīng)該采取相應(yīng)措施的，但是直到最近中央政治局會(huì)議要求“抑制資產(chǎn)泡沫”，蘇州、南京、合肥等城市才慢慢地開(kāi)始采取抑制房地產(chǎn)泡沫吹大的調(diào)控政策。我早就說(shuō)過(guò)，由一線城市的房?jī)r(jià)瘋狂上漲傳遞到二線城市的房?jī)r(jià)瘋狂上漲，對(duì)于這些二線城市政府來(lái)說(shuō)，時(shí)間延續(xù)得越久，這些二線城市政府越是高興。這些城市政府早就偷著樂(lè)。因?yàn)椋@些城市房?jī)r(jià)瘋狂上漲，不僅當(dāng)?shù)氐腉DP上去了，而且土地財(cái)政也化解了，政府官員的業(yè)績(jī)也來(lái)了。但是這些房?jī)r(jià)的瘋狂上漲，不僅嚴(yán)重?fù)p害廣大的中低收入民眾的利益，也給中國(guó)金融市場(chǎng)及經(jīng)濟(jì)帶來(lái)巨大的危害與風(fēng)險(xiǎn)。所以，5月9日《人民日?qǐng)?bào)》權(quán)威人士講話就認(rèn)為用高杠桿來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不是持續(xù)的，房地產(chǎn)的泡沫就得抑制。

而且這個(gè)講話的精神在7月底的中央政治局會(huì)議上轉(zhuǎn)化為下半年要“抑制資產(chǎn)泡沫”的經(jīng)濟(jì)任務(wù)。在這種情況下，這些上半年房?jī)r(jià)瘋狂上漲的二線城市政府都不得不出臺(tái)抑制房地產(chǎn)泡沫宏觀調(diào)控政策。有人認(rèn)為，當(dāng)前這些城市出臺(tái)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策最逗人，不僅不能夠起到抑制房地產(chǎn)泡沫的作用，反之是一種饑餓營(yíng)銷，鼓勵(lì)更多的人涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

我也早就指出，當(dāng)前這些二線城市的房地產(chǎn)限購(gòu)限貸政策，基本上是玩假的，是玩給中央政府和民眾看的。意思就是說(shuō)，中央政府不是要抑制房地產(chǎn)泡沫嗎？地方政府就如過(guò)去一樣也臺(tái)限購(gòu)政策來(lái)抑制房地產(chǎn)泡沫，但是這些限購(gòu)政策的核心都是逗著玩的，不僅不能夠抑制高房?jī)r(jià)或房地產(chǎn)泡沫，反之還可能是再次推高這些城市房?jī)r(jià)的動(dòng)力。

因?yàn)?，這些城市限購(gòu)政策的核心就是如何鼓勵(lì)更多的外地居民進(jìn)入該城市房地產(chǎn)市場(chǎng)。也就是說(shuō)，不管外地的居民在其他地方有沒(méi)有住房、有多少住房，你來(lái)當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)一套住房就不限購(gòu)，但在當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)第二套住房我就限購(gòu)了。也就是說(shuō)，這些城市住房本來(lái)是限購(gòu)的，現(xiàn)在讓外地居民來(lái)購(gòu)買(mǎi)就是優(yōu)惠了，否則不購(gòu)買(mǎi)錯(cuò)過(guò)了這個(gè)機(jī)會(huì)可能沒(méi)有了。也就是所謂的饑餓營(yíng)銷。比如，蘇州政府出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的實(shí)施意見(jiàn)》就規(guī)定，從該規(guī)定實(shí)施的時(shí)間開(kāi)始，非蘇州居民購(gòu)買(mǎi)第一套住房，仍不受任何限制，但非蘇州居民購(gòu)買(mǎi)第二套住房時(shí)，必須提供個(gè)人所得稅或社保繳納證明。

盡管其他二線城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策與此有些不同，但大同小異，目的還是以饑餓營(yíng)銷的方式鼓勵(lì)更多的居民涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。而不分居民購(gòu)買(mǎi)住房是投資還是消費(fèi)，更不用稅收政策把投資與消費(fèi)區(qū)分開(kāi)，用稅收政策抑制房地產(chǎn)投機(jī)炒作了。在這種情況下，當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)只能會(huì)越是調(diào)控越高，這些政策要抑制房地產(chǎn)泡沫幾乎不可能。

還有，這些二線城市房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的理論前提是，今年上半年以來(lái)，這些城市的房?jī)r(jià)之所以會(huì)瘋狂上漲，就在于住房供求失衡，就在于住房供應(yīng)量太少，因此如何來(lái)遏制這種房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，就得增加土地供應(yīng)，讓房地產(chǎn)商生產(chǎn)更多的住房，而且增加土地的供應(yīng)并能夠把土地的價(jià)格控制在他們認(rèn)為的理想范圍內(nèi)，這樣房?jī)r(jià)就可以穩(wěn)定了，那么這些城市的房?jī)r(jià)也就不會(huì)再瘋狂上漲了。

但實(shí)際上，作為一個(gè)完全由過(guò)度寬松的金融杠桿或銀行信貸推動(dòng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，它基本上已經(jīng)是一個(gè)由投資或投機(jī)為主導(dǎo)的市場(chǎng)。這個(gè)市場(chǎng)住房的消費(fèi)屬性功能基本上退化，多數(shù)住房是投資品或金融品。在這種情況下，住房的價(jià)格不是由于住房的實(shí)質(zhì)性的供求關(guān)系來(lái)決定而由市場(chǎng)的預(yù)期來(lái)決定，而市場(chǎng)預(yù)期又取決于金融市場(chǎng)利率水平、金融杠桿的高低及信貸可獲得性的容易程度等。只要金融條件滿足，市場(chǎng)預(yù)期房?jī)r(jià)上漲，投資者就會(huì)涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，并進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。反之，如果市場(chǎng)預(yù)期房?jī)r(jià)下跌，投資者會(huì)全部退出市場(chǎng)。所以，上半年這些城市的房?jī)r(jià)快速上漲與住房的實(shí)質(zhì)性供求多少?zèng)]有關(guān)系，完全是相關(guān)的稅收政策及金融市場(chǎng)條件引導(dǎo)預(yù)期的結(jié)果。

如果這些城市的房地產(chǎn)限購(gòu)限貸政策不能夠引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期逆轉(zhuǎn)，反之還以房?jī)r(jià)上漲預(yù)期來(lái)引導(dǎo)居民進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，那么住房供應(yīng)量增加最多、最大，對(duì)抑制房地產(chǎn)泡沫根本起不到一點(diǎn)作用，反之還會(huì)把房地產(chǎn)泡沫越吹大，由抑制房地產(chǎn)泡沫的政策轉(zhuǎn)化吹大房地產(chǎn)泡沫的政策。

再就是，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格既不是成本定價(jià)，也不是由土地價(jià)格決定房?jī)r(jià)的，而是房?jī)r(jià)決定了土地的價(jià)格。只要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)期房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就有動(dòng)力以更高的價(jià)格拍買(mǎi)土地。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)期房?jī)r(jià)不會(huì)再上漲，他們不僅沒(méi)有動(dòng)力推高房?jī)r(jià)，也沒(méi)有動(dòng)力去獲得土地。所以，抑制房地產(chǎn)泡沫并不需要在土地拍賣上做過(guò)多文章，文章還得在房?jī)r(jià)上，在房?jī)r(jià)的預(yù)期上。但是，當(dāng)前這些二線城市的房地產(chǎn)限購(gòu)政策根本就不在這個(gè)方面入手，而反之在一些起不到作用的細(xì)枝末節(jié)上太做文章，讓人摸不到邊際。

所以，我一直強(qiáng)調(diào)，抑制房地產(chǎn)泡沫，如果不用稅收政策把住房的居住功能與投資功能嚴(yán)格的區(qū)分開(kāi)，并讓住房回到它的基本的居住功能，通過(guò)信貸政策去除房地產(chǎn)的賺錢(qián)效應(yīng)，那么要做到這點(diǎn)是不可能的。而當(dāng)前的一些城市的房?jī)r(jià)瘋狂上漲與住房實(shí)質(zhì)性供求沒(méi)有多少關(guān)系，它完全是不合理的稅收政策及過(guò)度擴(kuò)張信貸政策所造成的結(jié)果。