記者日前就房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)變化、企業(yè)取得不動產(chǎn)如何抵扣以及新、老項(xiàng)目政策上有何差異等熱點(diǎn)問題，專訪廣東財(cái)大副校長于海峰教授，進(jìn)行專題解讀。

　　按項(xiàng)目選擇計(jì)稅方法

　　關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅率和征收率，營改增政策規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)一般納稅人企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用的稅率為11%，準(zhǔn)許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額；房地產(chǎn) 開發(fā)小規(guī)模企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，以及一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目選擇適用簡易計(jì)稅方法的，征收率為5%，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

　　一般納稅人允許分項(xiàng)目選擇不同計(jì)稅方法。這一規(guī)定主要考慮到房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間跨度較長，之前發(fā)生的成本已無法取得進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。營改增試點(diǎn)過渡政策允 許老項(xiàng)目選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，與原營業(yè)稅稅率5%相比，稅負(fù)水平基本保持穩(wěn)定并略有下降，可以充分體現(xiàn)營改增結(jié)構(gòu)性減稅之功效。

　　需要注意的是，一般納稅人企業(yè)一旦選定簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，36個月內(nèi)不得變更。

　　一般計(jì)稅方法

　　準(zhǔn)許扣除土地成本

　　根據(jù)營改增政策設(shè)計(jì)，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照當(dāng)期銷售不動產(chǎn)取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除受讓土地時(shí)向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款計(jì)算銷售額，充分體現(xiàn)了營改增稅負(fù)公平和減稅效果。

　　對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，土地成本占比大多達(dá)到30%~50%，營改增試點(diǎn)給予房地產(chǎn)業(yè)的最大紅利，就在于可扣除土地價(jià)款，最大限度解決了因土地成本較高 導(dǎo)致稅負(fù)可能上升的憂慮。但需要注意的是，在計(jì)算銷售額時(shí)從全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票 據(jù)。

　　預(yù)收款按3%預(yù)繳

　　按新稅政設(shè)計(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)一般納稅人企業(yè)預(yù)售房時(shí)，收到預(yù)收款后按3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，在房地產(chǎn)項(xiàng)目完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后，計(jì)算應(yīng)納稅額并抵減已預(yù)繳稅款。

　　按照原營業(yè)稅規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款，即確認(rèn)納稅義務(wù)并按5%稅率繳納營業(yè)稅。營改增試點(diǎn)后，按預(yù)收款的3%預(yù)繳增值稅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)階段繳納稅款將減少約40%，可節(jié)省大量的資金占用成本。

　　出租不動產(chǎn)過渡政策

　　新稅政規(guī)定，一般納稅人將營改增前租入的不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租，可選擇簡易計(jì)稅方法按5%征收率征稅；5月1日后租入的不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租的，不能選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。

　　這一過渡政策規(guī)定表明，只要不動產(chǎn)權(quán)屬保持不變，可選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，在較長時(shí)期內(nèi)保持稅負(fù)水平只減不增。5月1日后租入的不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租的，適用新政策征稅。

　　不動產(chǎn)分2年抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額

　　依照新稅政規(guī)定，新增不動產(chǎn)將納入到增值稅抵扣范圍，適用一般計(jì)稅方法的試點(diǎn)納稅人，5月1日后取得并按照固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或不動產(chǎn)在建工程，可分兩年抵扣，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%。

　　例外：融資租入的不動產(chǎn)，施工現(xiàn)場的臨時(shí)建筑物、構(gòu)建物，以及房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目取得的進(jìn)項(xiàng)稅額，可以一次性抵扣。

　　這是實(shí)施全面減負(fù)的一項(xiàng)有力舉措。短期可增加進(jìn)項(xiàng)抵扣，有助減輕稅負(fù)水平，降低企業(yè)成本；長遠(yuǎn)將刺激不動產(chǎn)消費(fèi)需求，有助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)去庫存，促進(jìn)行業(yè)良性、健康發(fā)展。

　　二手房交易稅費(fèi)只減不增

　　按新政設(shè)計(jì)，個人（含個體工商戶）出售購買2年以上（含2年）住房，延續(xù)營業(yè)稅下二手房交易免稅政策；出售購買不足2年的住房，按5%征收率全額繳納增值稅。

　　于海峰說，考慮增值稅作為價(jià)外稅的因素，二手房交易的稅負(fù)不會增加。以交易價(jià)格100萬元購買不足2年的住房為例，營改增試點(diǎn)前需繳納營業(yè)稅100萬 ×5%=5萬元；營改增試點(diǎn)后需繳納增值稅100萬÷（1+5%）×5%=4.76萬元，少交稅款2400元。而且，營改增后二手房交易的增值稅仍然由地 稅機(jī)關(guān)代征，維持辦稅資料、流程、場所均不變，是實(shí)實(shí)在在的利民政策。

　?。ㄎ?任雪梅通訊員羅穗芬）