8月16、17日,位于合肥政務區(qū)的云水居開盤,大部分單價在6500多元/平方米-7005元/平方米,推出來的首批602套房很快全部售罄。而一路之隔的樓盤要賣3萬元/平方米。
“這個月開始,定向銷售房屋的價格就不再對外公布價格了。”合肥物價局負責商品房價格公示的工作人員在電話里對21世紀經濟報道記者說。
通過查詢合肥市物價局公開的商品房備案價格可見,由合肥包河房地產開發(fā)有限責任公司負責的陽光里小區(qū),備注為“定向銷售”的房價約為6000元/平方米-7000元/平方米,而備注為“對外銷售”的房價約為11000元/平方米。例如,“定向銷售”的901,其價格為7030元/平方米,而“對外銷售”的903和902則為11110元/平方米。
除此之外,備注為“定向銷售”的還有位于經開區(qū)的玖瓏公館6號樓,44套房子中有34套為“定向銷售”,房價在9000元至10000元/平米,該小區(qū)其余房價為14000元至17000元/平米;同樣位于經開區(qū)的金嶼海岸,6月新開盤的586套房子均為“定向銷售”,其銷售均價為6692元/平米,甚至低于其2015年9月開盤的均價7029元/平米;經開區(qū)的另一樓盤依瀾雅居,22號、23號樓共285套房子也均為“定向銷售”,銷售均價為8848元/平米,而其6月末開盤均價為11500元/平米。
價格相差一半?
為何房價會有如此大的差異?21世紀經濟報道記者先后電話聯系了陽光里小區(qū)和金嶼海岸售樓處的工作人員。陽光里小區(qū)表示,目前房子已全部售罄,而每平方米六七千的房子是之前搞活動時的價格,早已結束。金嶼海岸則表示這個月中下旬將會有新房源推出,價格約為14000元/平米,對于之前推出的6000多元/平米的房子并不知情。
更為蹊蹺的是,房管局網站上顯示為7月27日開盤,位于政務區(qū)均價約為6000多元/平米的云水居卻無法在物價局公開的商品房備案價中找到,記者就此事致電合肥物價局,前文提及的工作人員解釋說,云水居是“定向銷售”房,不對外公示價格。實際上,由于“定向銷售”的房子不對社會公開銷售,因此從這個月開始其價格就不對外公示了。
什么是“定向銷售”房?這位工作人員回應稱,定向銷售房以團購為主,例如開發(fā)商的合作企業(yè)在房屋尚未建好前就團購一批房子作為其員工宿舍。
至于“定向銷售”房價為何低?工作人員說,是由于團購往往在開盤前幾年就進行了,有的在兩三年前甚至三四年前就交了房款。合肥房價近年來的瘋漲,使得當時同市場價差不多的“定向銷售”房,現在看起來遠低于市場價。
記者又聯系了云水居的開發(fā)商安徽安糧地產有限公司,撥通其官網提供的電話后,對方表示知道云水居這個項目,但自稱是人力資源部,不了解銷售的具體情況。但在365淘房網上有網友說,云水居是被政府機關團購的。
這種現象在合肥并不少見。此前,玖瓏公館稱其6號樓的“定向銷售”房早在2015年就已售罄,這些房源都是員工福利房,所以價格較低,并且購買這些房源需要先繳納30萬元的定金,不對外出售。陽光里表示其“定向銷售”房在2014年以6000-7000元/平方米賣給省級機關工作人員,當時團購時每個客戶都收了15萬元,難以毀約,合肥樓市的突然暴漲讓當初的協(xié)議定價變得便宜了許多。
合肥學院房地產研究所副所長凌斌曾在媒體上說,定向銷售方式在合肥較為正常,此前合肥已有過多個樓盤采用過定向銷售的方式,其房源主要為動遷安置的回遷房、人才引進用房、集資團購房等,這些定向銷售的樓盤價格都會比市場價低。
房價誰說了算?
然而,在房價暴漲的合肥,這樣的解釋仍讓人難以接受。有網友在合肥某論壇上發(fā)帖問道,這種定價方式是否合理?誰來為低價部分最終買單?定向銷售的房子,到底是賣給誰?里面存在貓膩嗎?是否滋生有腐敗行為?這些定向的房子,最終誰獲利了?又侵犯了哪些群體的合理利益?
對此,21世紀經濟報道記者聯系了合肥市房管局辦公室,對方說商品房備案價格的主管單位是市物價局,開發(fā)商如何定價不屬于房管局的職責。其后記者又聯系了物價局,對方說,開發(fā)商有權制定價格,物價局沒有定價權,如果開發(fā)商在物價局備案的價格同實際銷售情況不同,物價局才有權干涉。如果認為定向銷售中有違紀行為,可以向市紀委反映。
記者注意到,在物價局公示商品房價格的頁面上,特地用紅色標注了“根據價格政策規(guī)定,商品房價格管理屬市場調節(jié)價,其價格由房地產開發(fā)企業(yè)自主制定。”而這個政策指的是去年6月,由安徽省住建廳、發(fā)改委等多部門聯合下發(fā)的《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》,其中提到“商品房銷售備案價格由房地產開發(fā)企業(yè)根據開發(fā)建設成本、市場供求狀況等因素自行確定”。
據合肥當地業(yè)內人士透露,云水居是2015年5月出讓的地塊,當時只有兩家房企報名參與,經過幾輪的競價,安糧地產以626萬/畝競得政務區(qū)ZWQTA-021-2號地塊,住宅樓面價3237.93元/平方米,溢價率2.62%,總價2.81億。如此低的地價,出乎業(yè)內預料。后來才獲悉,這個地塊的開發(fā)是附帶省屬某機關單位條件的,如競得人在進行項目規(guī)劃方案設計時,須按照與省人民檢察院書面達成的意見,嚴格落實地塊內新建建筑物的退讓紅線、建筑高度、南側首排建筑保密要求等。否則,視為違約,終止合同,無償收回土地。這就表明,安糧相當于一個代建的角色。官方對此也表態(tài),定價是企業(yè)合法行為。
戲劇化的是,與云水居一條馬路之隔的,正是融創(chuàng)所拿政務區(qū)ZWQTA-025號地塊,目前已定下案名為合肥融創(chuàng)壹號院,預計售價3萬元/平方米。云水居地塊出讓時間為2015年5月,而合肥融創(chuàng)壹號院拿地時間為2015年12月底,總價242592萬元,溢價率437.74%,住宅樓面價17099.91元/平方米,商業(yè)樓面價15267.78元/平方米,為當時“地王”。