如果說(shuō)投放信貸資金,還可以從穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)居民收入增長(zhǎng)等方面找到理由的話,那么爭(zhēng)當(dāng)?shù)赝蹩赡芎茈y找到令人信服的理由。但是,卻真真實(shí)實(shí)地展現(xiàn)在我們的面前了。據(jù)媒體報(bào)道,截至今年6月2日,包括北上廣深以及南京、蘇州、合肥等熱點(diǎn)二線城市在內(nèi)的22個(gè)重點(diǎn)城市,已經(jīng)產(chǎn)生了總價(jià)、單價(jià)或溢價(jià)率“地王”數(shù)量高達(dá)113幅。其中,央企包辦了近半。融創(chuàng)、保利和信達(dá)今年上半年的拿地金額已分別達(dá)到了255億元、234億元及215億元。
那么,到底是什么力量驅(qū)使房企如此不惜一切代價(jià)地競(jìng)相拿地、爭(zhēng)當(dāng)?shù)赝跄??難道房?jī)r(jià)上漲預(yù)期已經(jīng)到了可以不顧一切的時(shí)候嗎?顯然,這里有更多深層次原因。
經(jīng)濟(jì)走勢(shì)或是驅(qū)使房企競(jìng)相拿地
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經(jīng)濟(jì)走勢(shì)或是驅(qū)使房企競(jìng)相拿地、爭(zhēng)當(dāng)?shù)赝醯闹匾蛑弧0凑諜?quán)威人士的說(shuō)法,中國(guó)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)“L”形格局。也就是說(shuō),既不可能是“U”形,也不可能是“V”形。那么,探底和在底部盤整很有可能是未來(lái)幾年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的基本格局。在這樣的情況下,無(wú)論是經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下行還是呈現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì),對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō),都可能是一種利好。
如果經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下行,按照目前實(shí)體經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行狀況,重提房地產(chǎn),將是大概率事件。當(dāng)下的一些政策,實(shí)質(zhì)已經(jīng)開(kāi)始依賴房地產(chǎn)了。多拿些地放在手上,還是有利的,是能夠有增值空間的。相反,如果經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)好轉(zhuǎn),市場(chǎng)開(kāi)始復(fù)蘇了,需求也旺盛了,包括商品房在內(nèi)的商品價(jià)格,也不可避免地會(huì)出現(xiàn)上漲現(xiàn)象,同樣對(duì)房企有利,對(duì)拿地有好處。即便現(xiàn)在拿地的價(jià)格高一點(diǎn),也不影響將來(lái)賺錢。從總體上講,收益還是要大于風(fēng)險(xiǎn)的。
通脹預(yù)期也是房企不惜一切代價(jià)
拿地的原因之一
通脹預(yù)期也是房企不惜一切代價(jià)拿地的原因之一。從2008年到現(xiàn)在不到8年的時(shí)間里,廣義貨幣(M2)就增加了90多萬(wàn)億,高達(dá)140萬(wàn)億,平均每年新增M210多萬(wàn)億。尤其是2015年,新增信貸資金高達(dá)11.3萬(wàn)億。今年以來(lái),投放的貨幣也是只多不少。如此規(guī)模的貨幣投放出去以后,經(jīng)濟(jì)卻仍處于下行狀態(tài),實(shí)體經(jīng)濟(jì)則普遍面臨融資難、融資貴的矛盾。那么,投放的貨幣都去了哪兒呢?一旦經(jīng)濟(jì)步入復(fù)蘇通道,這些投放出去的貨幣,會(huì)不會(huì)成為通貨膨脹的強(qiáng)大推力,值得關(guān)注。
很顯然,通貨膨脹的壓力是存在的,釋放出去的巨額貨幣,是會(huì)轉(zhuǎn)化成通貨膨脹因子的。因?yàn)?,這些投放出去的貨幣,除非繼續(xù)以實(shí)物狀態(tài)存在,以不動(dòng)產(chǎn)形式存在,以周轉(zhuǎn)不靈的方式存在。否則,就必然會(huì)激活通貨膨脹細(xì)胞。如果在未來(lái)若干年內(nèi)不出現(xiàn)通貨膨脹,那只能說(shuō)明中國(guó)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行效率相當(dāng)?shù)停泿诺闹苻D(zhuǎn)速度相當(dāng)慢。貨幣周轉(zhuǎn)慢、資源利用效率低,毫無(wú)疑問(wèn)也不是我們希望看到的結(jié)果。在這樣的情況下,房企通過(guò)拿地來(lái)維持資產(chǎn)的保值增值,避免貨幣貶值,就可以理解了。更何況,房企的拿地目標(biāo),大多都是一、二線城市,特別是土地供應(yīng)越來(lái)越緊張,外來(lái)人口較多的城市,就更是地王誕生的“福地”。
融資成本低是房企敢于拿地
的一個(gè)不可忽視的重要原因
融資成本低則是房企敢于拿地的另一個(gè)不可忽視的重要原因。別看實(shí)體企業(yè)每爭(zhēng)取一分錢資金支持,都要看銀行的臉色,都要付出很高的代價(jià)。但是,房企不同,房企依靠土地抵押、相互擔(dān)保等,卻可以大把大把地從銀行獲得貸款支持,且成本極低。一些銀行為了信貸投放需要,甚至可以用倒貼錢的方式把貸款投放給房企。這也無(wú)形中增強(qiáng)了房企競(jìng)相拿地、爭(zhēng)當(dāng)?shù)赝醯膭?dòng)力。
更重要的是,就算將來(lái)房?jī)r(jià)不漲,也虧不到哪里去。經(jīng)歷了前十多年的房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展,多數(shù)開(kāi)發(fā)商儲(chǔ)備的土地已經(jīng)基本消化完畢,或者說(shuō)在某個(gè)城市設(shè)立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司,在接下來(lái)的時(shí)間里要關(guān)門的情況下,拿下一些土地,讓設(shè)立的分公司繼續(xù)有事做,以維持市場(chǎng)的份額也是需要的。
政府對(duì)風(fēng)險(xiǎn)大包大攬
是開(kāi)發(fā)商拿地的另一個(gè)原因
而驅(qū)使開(kāi)發(fā)商競(jìng)相拿地、爭(zhēng)當(dāng)?shù)赝醯牧硪粋€(gè)原因,就是政府對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的大包大攬。這些年來(lái),因?yàn)榈胤秸?、銀行、企業(yè)等不規(guī)范行為積累起來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)并不少。但是,風(fēng)險(xiǎn)的積累者,包括地方政府、銀行和企業(yè),似乎并不需要承擔(dān)責(zé)任,也不需要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),而是由政府大包大攬了。地方債務(wù)面臨風(fēng)險(xiǎn)了,通過(guò)債務(wù)置換的方式化解,銀行面臨風(fēng)險(xiǎn)了,則通過(guò)不良資產(chǎn)證券化來(lái)解決,企業(yè)面臨風(fēng)險(xiǎn)了,就以債轉(zhuǎn)股的方式解決。就連銀行濫發(fā)信用卡產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn),都可以通過(guò)不良資產(chǎn)證券化來(lái)解決。也就是說(shuō),無(wú)論是地方政府還是銀行、抑或企業(yè),闖再大的禍,積累再大的風(fēng)險(xiǎn),都不用擔(dān)心,都有政府這棵大樹(shù)做依靠。
眼下,正在大力推進(jìn)行政管理體制改革,理順政府與企業(yè)的關(guān)系,可是,在一些具體問(wèn)題的操作上,卻又要扮演無(wú)限責(zé)任政府的角色,體現(xiàn)政府的萬(wàn)能,從而給地方政府、銀行、企業(yè)等產(chǎn)生不怕闖禍的心理,想怎么干就怎么干,想怎么積累風(fēng)險(xiǎn)就怎么積累風(fēng)險(xiǎn)。具體到房企,雖然爭(zhēng)當(dāng)?shù)赝?、高價(jià)拿地風(fēng)險(xiǎn)很大,但是,有政府大包大攬,根本不需要考慮風(fēng)險(xiǎn)。更何況,拿地的資金大多是銀行的,至多把地給銀行罷了。自然,也就不會(huì)把地價(jià)當(dāng)回事。尤其是央企、國(guó)企,就更不需要考慮成本、代價(jià)的問(wèn)題了。
從總體上講,房企,特別是央企爭(zhēng)當(dāng)?shù)赝醯男袨槭遣惶线m的。至少,在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下不太合適,必須加強(qiáng)監(jiān)管,加大對(duì)不規(guī)范行為的查處力度。更重要的是,政府不能再發(fā)出錯(cuò)誤信號(hào),不能為了一時(shí)之需,把風(fēng)險(xiǎn)大包大攬,從而讓包括房企在內(nèi)的市場(chǎng)主體,產(chǎn)生政府會(huì)解決、政府會(huì)想辦法的心理。如此,危害極大。