實(shí)際上，這個(gè)過(guò)程在此前的三五年間，就已經(jīng)逐步開(kāi)始了。從我身邊的情況看，在2016年之前的幾年時(shí)間里，很多朋友已經(jīng)不怎么關(guān)心房子的事情了，這方面的議論也越來(lái)越少。更普遍的說(shuō)法是，房子已經(jīng)差不多了，而且房產(chǎn)稅的前景不明，該給自己好好活一段時(shí)間了。
當(dāng)然，我說(shuō)的身邊的朋友，也就是說(shuō)我的朋友圈子，年齡相對(duì)較大，經(jīng)濟(jì)情況也相對(duì)不錯(cuò)。那這是不是屬于個(gè)別的情況？可能不是的。作為佐證的是，全國(guó)許多地方的房?jī)r(jià)，包括一些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)地方的房?jī)r(jià)，在此前的幾年中都是比較平穩(wěn)的。比如說(shuō)，經(jīng)濟(jì)很發(fā)達(dá)的蘇州、中山等城市，房?jī)r(jià)都是多年徘徊。就是北京、上海這樣的城市，在此前的幾年間，房?jī)r(jià)的漲幅也很是有限。
那么，為什么從去年開(kāi)始，許多地方的房?jī)r(jià)又開(kāi)始大幅上漲？不少地方一年里房?jī)r(jià)翻了一番？甚至有的地方出現(xiàn)一房難求的情況？
需要對(duì)其中的原因進(jìn)行具體分析。
去年上半年房地產(chǎn)趨熱，與去庫(kù)存的政策有關(guān)。2015年12月中央城市工作會(huì)議上指出，明年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展五大任務(wù)之一就是化解房地產(chǎn)庫(kù)存。會(huì)后，各地政府開(kāi)始出臺(tái)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的措施。去庫(kù)存政策對(duì)房地產(chǎn)的作用，不僅僅是那些政策本身的刺激，更主要是給出了一個(gè)信號(hào)：政府開(kāi)始鼓勵(lì)買(mǎi)房。
到了去年下半年，另外一個(gè)因素開(kāi)始發(fā)生作用，即對(duì)貨幣貶值預(yù)期所形成的心理共振。去年下半年，外匯大量流出，對(duì)貨幣貶值的預(yù)期為大多數(shù)人所認(rèn)同。于是，形成恐慌性購(gòu)房熱：有的本來(lái)有了兩套以上的房子，同時(shí)經(jīng)濟(jì)條件不錯(cuò)，本來(lái)不想再買(mǎi)房子的，因擔(dān)心貨幣貶值重新加入購(gòu)房的行列；又經(jīng)濟(jì)條件不錯(cuò)，但錯(cuò)失了此前房地產(chǎn)紅利的，覺(jué)得又一次機(jī)會(huì)來(lái)臨，再也不能錯(cuò)過(guò)；而一些本來(lái)想過(guò)兩年買(mǎi)房子的年輕人，也擔(dān)心手里好不容易攢的那點(diǎn)錢(qián)貶值，也提前了購(gòu)房計(jì)劃。
到去年底，今年初，換匯限制收緊，一方面加重了人們對(duì)貨幣貶值的預(yù)期，另一方面也收緊了財(cái)富保值的渠道，于是使更多的錢(qián)涌入房地產(chǎn)。
換句話說(shuō)，去年到今年的購(gòu)房熱，并不是突然出現(xiàn)了大量的剛需，也不能簡(jiǎn)單歸結(jié)于所謂“炒房”。“炒房”的因素不能說(shuō)不存在，但面對(duì)如此巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)，使很多地方的房?jī)r(jià)上漲一倍，不是那些投機(jī)性資金能夠做到的。從某種意義上說(shuō)，是人為折騰出來(lái)的。
但不管怎么說(shuō)，這輪房地產(chǎn)熱，是特殊背景下的暫時(shí)現(xiàn)象。并不影響我上面所說(shuō)的基本判斷。
我們可以再看兩個(gè)數(shù)據(jù)。
迄今為止，中國(guó)城鎮(zhèn)居民的人均住房面積已經(jīng)由1978年的6.7平米提高到現(xiàn)在的30多平米，城鎮(zhèn)戶均住房達(dá)到1.1套(盡管分布很不平均)。這兩個(gè)指標(biāo)都已達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家的水平。也就是說(shuō)，如果不考慮城市化的因素，不考慮農(nóng)民進(jìn)城的因素，這些房子已經(jīng)足夠城市居民住了。當(dāng)然，我不否認(rèn)結(jié)構(gòu)性問(wèn)題的存在。
另外一個(gè)就是庫(kù)存。按照有的學(xué)者的研究，現(xiàn)在在售、在建、已批的建筑面積已達(dá)132億平方米(另一說(shuō)為63億平米)。按人均30平米計(jì)，廣義庫(kù)存的住房足夠4億人居住。按人均20平米計(jì)算，廣義庫(kù)存的住房足夠6.5億人居住。按照現(xiàn)在中國(guó)人口變動(dòng)的趨勢(shì)，可以說(shuō)，如果把已經(jīng)批出的地也算上(那是遲早也會(huì)蓋成房子的)，我們已經(jīng)把下幾代人的房子都給蓋完了。
有人說(shuō)，不對(duì)吧，中國(guó)還有那么多年輕人需要買(mǎi)房子呢，怎么能說(shuō)以房子為中心的時(shí)代快要結(jié)束了？據(jù)澳大利亞《衛(wèi)報(bào)》報(bào)道，匯豐銀行的一項(xiàng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，80、90后平均住房擁有率為40%，中國(guó)以70%的比率位列第一。墨西哥、法國(guó)位列二三名分別為46%和41%，馬來(lái)西亞和美國(guó)排名并列第四為35%，加拿大排名第六為34%，英國(guó)排名第七為31%，澳大利亞排名倒數(shù)第二為28%，阿聯(lián)酋位居末位為26%。
這個(gè)房地產(chǎn)超常規(guī)發(fā)展或居民集中置業(yè)的時(shí)代應(yīng)該結(jié)束了。當(dāng)然，我也不認(rèn)為，以房地產(chǎn)為中心時(shí)代的結(jié)束，就是房地產(chǎn)黑暗時(shí)代的來(lái)臨。(本篇為孫立平教授于2017年5月18日在上海舉辦的虎嘯論壇上所作演講內(nèi)容節(jié)選。)
《以房子為中心的時(shí)代即將結(jié)束，也許就是這兩三年的事情》一文發(fā)出后，無(wú)數(shù)多的提問(wèn)迎面而來(lái)。老實(shí)說(shuō)，很多都是我回答不了的問(wèn)題。
比如有人問(wèn)：那我還要不要買(mǎi)房子？
其實(shí)這樣的問(wèn)題，過(guò)去也經(jīng)常有人問(wèn)到，當(dāng)然主要是身邊的朋友。我一般的回答是，如果是剛需，隨時(shí)買(mǎi)，別等。如果今天問(wèn)我，我還是這個(gè)回答。一位有房子的朋友，今天又問(wèn)。我只能說(shuō)，該買(mǎi)的就買(mǎi)，不該買(mǎi)的就不買(mǎi)。朋友聽(tīng)了還是一頭霧水。其實(shí)，我要說(shuō)的是，盡管以房子為中心的時(shí)代即將結(jié)束，但緊接著的并不見(jiàn)得是房地產(chǎn)的崩盤(pán)(盡管有人覺(jué)得崩盤(pán)很痛快)。任何地方、任何時(shí)候房子都可以成為投資的對(duì)象，即使是現(xiàn)在，洼地仍然是有的。但我這里不能講這個(gè)問(wèn)題，恐怕產(chǎn)生誤導(dǎo)。
還有人問(wèn)：我?guī)滋追孔?，現(xiàn)在要不要賣(mài)？
我在講課時(shí)每當(dāng)講到這個(gè)事情，課間休息的時(shí)候，都會(huì)有人問(wèn)到上面的問(wèn)題。這個(gè)問(wèn)題也不好回答。我強(qiáng)調(diào)三點(diǎn)。第一，房子在哪里？今后房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)明顯分化。一線城市繼續(xù)短缺，縣城雖然也是房子嚴(yán)重過(guò)剩，但是農(nóng)民進(jìn)城的首選，將來(lái)最慘的是不發(fā)達(dá)地區(qū)的地級(jí)市。第二，賣(mài)了房有沒(méi)有合適的投資渠道？我們知道大多數(shù)人是沒(méi)有的。那你拿這錢(qián)干什么？第三，盡管美國(guó)縮表，中國(guó)貨幣政策也有緊縮的跡象，但為了保增長(zhǎng)，超發(fā)貨幣，從而導(dǎo)致貨幣貶值，還是大概率事件。
以房子為中心時(shí)代結(jié)束之后，就是房地產(chǎn)崩盤(pán)嗎？不少人在評(píng)論中表達(dá)了這樣的期待。其實(shí)仔細(xì)分析，有這種期待的人，往往都是想買(mǎi)房子的。(期待的人越多，說(shuō)明需求越大。)但我的看法是，我在今天的微博里也講了，以房子為中心時(shí)代的結(jié)束，與房地產(chǎn)崩盤(pán)是兩回事。網(wǎng)上傳，馬云說(shuō)，8年后，房子像大蔥一樣便宜！我不知道轉(zhuǎn)述的準(zhǔn)確不準(zhǔn)確，但我的看法，這種可能性極小。但即便那樣，也是暫時(shí)的現(xiàn)象。
所以，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確理解以房子為中心時(shí)代的結(jié)束這個(gè)判斷。我說(shuō)以房子為中心時(shí)代結(jié)束，不是說(shuō)，那時(shí)候人們都不需要買(mǎi)房子了，房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)就完蛋了。我說(shuō)的以房子為中心時(shí)代的結(jié)束，是說(shuō)整個(gè)社會(huì)圍著房子轉(zhuǎn)那樣一個(gè)時(shí)代的結(jié)束。各位可以想想過(guò)去這些年的情景：人們把掙來(lái)的錢(qián)基本都用在房子上，條件好的，買(mǎi)完一套接著攢錢(qián)買(mǎi)第二套，買(mǎi)完第二套接著攢錢(qián)買(mǎi)第三套；條件差的，全家節(jié)衣縮食，東拼西湊，攢錢(qián)買(mǎi)房。其他方面的需求，能壓縮壓縮，能湊合湊合。很多人說(shuō)，這些年基本就為房子活著了。
在以房子為中心時(shí)代的結(jié)束之后，當(dāng)然還有人要買(mǎi)房子，還有更多的人需要還房貸。但會(huì)有越來(lái)越多的人不再把錢(qián)用在房子上，或者至少不再把主要收入用在房子上。
這個(gè)時(shí)候的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)入一個(gè)正常的發(fā)展時(shí)期，因?yàn)樵谶@個(gè)時(shí)候正常的需求仍然存在。
首先，城市化的進(jìn)程。近些年來(lái)中國(guó)城市化的過(guò)程雖然按照統(tǒng)計(jì)學(xué)的意義上進(jìn)展很快，但許多在統(tǒng)計(jì)上被算作城市人口的“流動(dòng)人口”并沒(méi)有在城市中真正定居下來(lái)。隨著部分人經(jīng)濟(jì)條件的改善，必然會(huì)出現(xiàn)在城市購(gòu)房的需求。
第二，房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。雖然在三四線城市住宅過(guò)剩較為嚴(yán)重，但一線城市、部分二線城市住宅供需缺口仍然不小，特別是新進(jìn)入這些城市的“新市民”，存在較大的購(gòu)房需求。
第三，無(wú)論在哪類城市中，改善性需求都明顯存在。雖然目前中國(guó)住房的自有率很高，但相當(dāng)一部分房屋的品質(zhì)較低，或面積狹小。隨著二胎的普遍化，城市改造，對(duì)較大面積的高品質(zhì)住宅仍有不小的需求。
所以我不主張用一種極端的態(tài)度看待這種轉(zhuǎn)變。
最后談?wù)勅绾螌?duì)待已有的房子。
首先要看清楚目前居民有的這些房子、這些房子所體現(xiàn)的財(cái)富對(duì)他們意味著什么？
第一，這筆以房子為載體的財(cái)富，是中國(guó)老百姓改革開(kāi)放30年來(lái)積累的一筆財(cái)富。改革開(kāi)放30年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，體現(xiàn)在老百姓身上，積累起來(lái)的就是這些以房子為載體的財(cái)富。
第二，這筆以房子為載體的財(cái)富，是中國(guó)中產(chǎn)階層形成和發(fā)育的最根本的基礎(chǔ)?？梢哉f(shuō)，這些年大部分中產(chǎn)階層都把滿足基本需求之外的收入用在房子上了。其中一部分人有了一套甚至兩套以上的房子。
第三，這筆以房子為載體的財(cái)富，是社會(huì)保障很不健全情況下醫(yī)療養(yǎng)老的重要保障。中國(guó)面臨著嚴(yán)峻的老齡化問(wèn)題，而社會(huì)保障則很不健全。很難想象在可見(jiàn)的將來(lái)，養(yǎng)老的問(wèn)題能由社會(huì)承擔(dān)起來(lái)，因此，很多人擁有的兩套或兩套以上的住房，部分地具有養(yǎng)老基金的含義。
鑒于以上種種情況，對(duì)于以房子為中心時(shí)代結(jié)束之后的房地產(chǎn)政策應(yīng)當(dāng)慎重選擇。我總的看法是，要避免在房地產(chǎn)政策上忽冷忽熱的大折騰，促進(jìn)房地產(chǎn)的平穩(wěn)著陸。最穩(wěn)妥的辦法，是以漸進(jìn)的方式消除泡沫，即穩(wěn)定房?jī)r(jià)，在實(shí)際收入提高和不可避免的通貨膨脹雙重作用下，降低收入房?jī)r(jià)比。
之所以提出上面的看法，是基于以下的考慮：中國(guó)持續(xù)了近20年的房地產(chǎn)超常規(guī)發(fā)展，雖然問(wèn)題不少，但對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民眾居住條件的改善，功不可沒(méi)。但走到今天，以房子為中心的時(shí)代，確實(shí)到了要結(jié)束的時(shí)候了。
