任志強(qiáng):調(diào)控錯了 房價將暴漲更高!

   日期:2017-05-09     來源:中國房地產(chǎn)商會    瀏覽:2564    評論:0    
核心提示:未來房價到底會怎么走呢?一向語不驚人死不
 未來房價到底會怎么走呢?

 

 

一向語不驚人死不休的任志強(qiáng),這次又給我們丟了一個深水炸彈。

 

 

近日,在《房地產(chǎn)調(diào)控政策與市場前景》閉門研討會上,任志強(qiáng)與張維迎等經(jīng)濟(jì)學(xué)家對2017年房價展開了一次深刻的探討。

 

 

在此次研討會上,任總的核心論斷是:錯誤的調(diào)控手段會讓需求在一段時間以后集中爆發(fā),所以下一輪會比這一輪漲得更高。

 

 

▲ 任總主要從供應(yīng)和需求兩個方面佐證了他的觀點:

 

 

供應(yīng)端:土地供應(yīng)已經(jīng)連續(xù)兩年下滑

 

 

任總表示:2015年土地供應(yīng)就是負(fù)的33%,很多城市土地已經(jīng)出現(xiàn)短缺,包括上海和北京。

 

 

2016年,政府的土地供應(yīng)繼續(xù)下滑,部分一線城市的土地連2015年的一半都不到。比如,北京16年的土地出讓收入是800多億。而15年是多少?1960億。去年才到前年的差不多40%。

 

 

 

 

而土地是兩年開工,所以它15年和16年連續(xù)2年的土地供應(yīng)負(fù)增長將影響到未來城市的庫存。

 

 

財君翻看了一線城市的庫存量,確實觸目驚心。目前一線城市庫存平均已經(jīng)只有6個月左右,已經(jīng)遠(yuǎn)低于12個月的安全庫存標(biāo)準(zhǔn)。

 

 

如果一線城市不再建房,不出6個月,市場上將沒有新房庫存,這樣房價怎么會不漲。當(dāng)然這是最極端的情況,我們現(xiàn)在的銷售的房子和竣工的房子的比例到底是什么關(guān)系?

 

 

任總給出的數(shù)據(jù)是1:2.12。什么意思呢?平均每竣工了1套房,就賣了2.12套,按照一線的6個月庫存,這么個調(diào)控法,等到無房可賣,房價肯定要出大問題。

 

 

? 需求端:一線城市人口還將繼續(xù)飆升

 

 

目前,因為土地稀缺,部分一線城市已經(jīng)在限制人口,比如北京最近提出一個“誓死守住人口2300萬的底線”。

 

 

并且市里給各個區(qū)還下了任務(wù),區(qū)里就把任務(wù)分割給了管轄下的各個企業(yè),但結(jié)果卻收效甚微。

 

 

這是必然的,一線擁有更好的教育,更好的醫(yī)療,以及更好的前景,“把人轟走,你轟得走嗎?”

 

 

 

任志強(qiáng):調(diào)控錯了 房價將暴漲更高!

 

 

 

人往高處走是人的天性,不然人類早就滅絕了。這樣違背人性的計劃注定必然失?。?/span>

 

 

世界歷史上,早就無數(shù)次的證明限制人口根本行不通。

 

 

早在東京還是1200萬人口的時候,當(dāng)時就跟北京一樣,下決心把人口控制住,于是就發(fā)展東京的衛(wèi)星城市,修了條高速鐵路,說半小時就能到大阪,大家去大阪生活吧。

 

 

結(jié)果路是修好了,東京人不但沒去大阪,反而大阪的人全都跑到東京來了,現(xiàn)在東京多少人了呢?3750萬。

 

 

只要人口還在源源不斷的往一線城市涌入,房價怎么會不漲呢?

 

 

▲ 信志強(qiáng)住洋房,聽牛刀住牛棚

 

 

 

 

這些年,在國內(nèi)市場上,由于任總屢測屢中,他儼然已經(jīng)成了像神一樣的人物。

2010年,中國樓市成為一道分水嶺。在市場上看空論大行其道的時候,任總卻發(fā)表了房價必漲論,并揚言:“你們還是別當(dāng)傻瓜了,把幻想放下去吧!”

 

 

結(jié)果,2010年房價暴漲。全國平均漲幅9.9%,而北京更是暴漲了42%。

 

 

2015年,任總再次發(fā)表房價暴漲論:“由于限購政策,2013年和2014年土地供應(yīng)量減少,2015年房價還將上漲。”

 

 

當(dāng)有人問任總到底該不該買房時?任總對這個老生常談的問題顯然是不耐煩了,回到:“都問了十幾年了,還在問。不要等,有錢該買房就買房。”

 

 

事實證明,任總再次一語成箴。2015年隨著限購政策的解除,一線城市像壓抑已久的火山,突然噴發(fā)。其中,深圳更是跳漲50%,隨后北京、上海輪番上漲,并蔓延至二線城市。

 

 

看來,只要是任總一開金口,我們務(wù)必要非常重視。

 

 

這十多年,他說的話有些雖然非常刺耳,很多老百姓不愛聽。但聽他話的人,財富早就上一臺階了。

 

 

▲ 只要M2在漲,房價必然上漲

 

 

那為什么這些年我們的調(diào)控政策一直失靈呢?為何我們每次調(diào)控完之后就會報復(fù)性反彈呢?包括這次任總何以如此自信,堅信下輪會漲得更高。

 

 

我總結(jié)出來大概有以下幾種:

 

 

一、由于M2的高速增長,比如2009年的27.7%,以及目前放緩的11.3%,致使資金沒有更好的地方儲存,大家只能堆積到房產(chǎn)。

 

 

 

任志強(qiáng):調(diào)控錯了 房價將暴漲更高!

 

 

 

經(jīng)濟(jì)好時,GDP高速發(fā)展,M2飆升,大家最好的選擇是買房。經(jīng)濟(jì)不好時,政府要基建,M2也會飆升,大家最無奈的選擇還是買房。

 

 

而國內(nèi)的資金去向就那么幾類,除了房產(chǎn),確實沒有更好的選擇。

 

 

比如:放銀行那肯定是虧損的,如果M2是11%,銀行只有5%,那每年資金就會貶值6%。

 

 

股市也是差強(qiáng)人意,一贏二平七輸,多少英雄都在股市折戟,不要說保值了,能活著出來都不錯了。

 

 

信托就更不用說,拿著8%的利息,不僅沒有干過M2,每天還過得提心吊膽,夜不能寐。

 

 

大家全民買房,這么大的需求量,房價當(dāng)然很難壓下來??梢哉f只要M2是增長的,我們的房價就會長期向上。

 

 

二、只要政府調(diào)控房價或者房價向下,開發(fā)商就會謹(jǐn)慎拿地,一旦以后庫存不夠或者政策放開,需求就會爆發(fā)式增長。

 

 

 

任志強(qiáng):調(diào)控錯了 房價將暴漲更高!

 

 

 

這也就是任總會說下一輪會比這一輪漲更多的原因。因為這輪調(diào)控對房地產(chǎn)的打壓太慘絕人寰了。

 

 

房企的各路資金通道被毀后,目前的房企錢都沒有,還靠什么拿地,靠什么建房。即使政府土地供應(yīng)量上天,沒有人買地,那都是徒勞。

 

 

這輪調(diào)控有數(shù)據(jù)顯示,國內(nèi)的房企上市公司在國內(nèi)借不到錢的情況下,已經(jīng)集體選擇借入高風(fēng)險的美元。選擇這種飲鴆止渴的方式融資,可見國內(nèi)房企資金鏈已經(jīng)多緊張。

 

 

最后導(dǎo)致的結(jié)果就是,在今年1月份,國內(nèi)40家大型房企的拿地量下降了50%,而深圳更是出現(xiàn)了中心土地流拍。

 

 

所以,政府打壓得越狠,房企資金鏈越困難,就越不可能拿地建房,庫存就會更少。下次房價就會漲得越多。

 

 

一方面,為了躲避貨幣貶值,我們對中心地段的需求在源源不斷的上漲。一方面,政府打壓樓市,房企不再拿地,致使庫存告急。

 

 

雙重夾擊下,只要政策放開,或者說庫存到了某個臨界值,房價就會如火山一樣噴發(fā),無法抑制。這也就是為何任總能這么有底氣的說,房價下一輪將比這輪漲更多的原因。

 

 

如果是真正的剛需,讀懂君也建議,只要資金鏈別太緊張,政府每次打壓樓市可能都是上車的好機(jī)會。

 
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