九成案件系二手房交易

法院統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，95%以上的“一房二賣”案件由二手房交易引發(fā)，原因在于二手房交易周期長，在這一過程中，房價有可能出現(xiàn)大幅上漲，賣房人出現(xiàn)后悔心理，認為即使賠償先買房人定金，再賣房仍有賺頭。

因此，此類案件原告幾乎全是先買房人，對于訴求，有的先買房人要求確認賣房人與后買房人簽訂的合同無效，繼續(xù)履行與自己簽訂的合同，交付房屋；有的是要求解除合同，要求賣房人返還購房款并支付包括房屋漲價損失在內的巨額違約賠償。“要錢”和“要房”所占比例相當，大致各占50%。

此外，法官分析認為，目前“一房二賣”的情況，賣房人違約成本較低。因為我國民事案件中的違約金僅以補償守約方的實際損失為限，合同約定的違約金過分高于實際損失的當事人可以申請法院調整減少。因此，在賣房人“一房二賣”構成違約的情況下，法院往往僅判決其向買房人支付與房屋差價損失相當?shù)倪`約賠償，相當于賣房人把“多賣的錢”賠了出去。因此很多情況下，賣房人可能并沒有遭受與守約相比額外的利益損失或者懲罰。

誰先過戶房產(chǎn)歸誰

后買房人的合同是否能被法院認定無效呢？

法官介紹，大多數(shù)案件中，后買房人對賣房人“一房二賣”的行為不知情，屬于善意第三人。而在個案審判中，法院既有把房屋判給先買房人的，也有把房屋判給后買房人的，并非單純根據(jù)“先來后到”的合同簽訂順序確定房屋的歸屬。

根據(jù)最高法院、市高級法院相關的規(guī)定，司法實踐形成的“一房二賣”糾紛物權保護順位規(guī)則為：已經(jīng)辦理房屋所有權轉移登記的，辦理登記的買受人權利優(yōu)先；均未辦理房屋所有權轉移登記但已交付房屋的，實際合法占有房屋的買受人權利優(yōu)先；既未辦理房屋所有權轉移登記亦未交付房屋的，應當綜合實際支付購房款等合同的履行情況、合同訂立先后等因素，公平合理予以確定；后買房人在簽訂合同時知道或者應當知道房屋已被其他人購買的而惡意辦理登記的，權利不得優(yōu)先于先買房人。

預告登記制度能保住房子

法官提示買房人：善用預告登記制度。當事人簽訂買賣房屋合同后，無法立即辦理產(chǎn)權轉移登記的，可以申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。因此，預告登記能夠排除賣房人將房屋過戶給其他人的可能，保障買房人將來實現(xiàn)物權。

買房人還應注意審查房屋的權利狀態(tài)，查明房屋是否存在抵押、共有權人是否同意出售、是否存在訴訟或法院查封等權利受限情況；并實際勘察房屋實際占有使用情況，注意查看房屋是否被他人占用、是否出租甚至是否存在他人戶口。這樣做，不但能夠排查房屋的權利瑕疵等風險隱患，還能夠表明盡到合理注意義務，是善意、真實的購房人，維權也會有更大的勝訴可能。