4月21日,上海完成了為期四天的2023年首輪集中土拍,掛牌的19宗地均成功出讓,總建筑面積為198.9萬平方米,成交總金額為519億元。
“上海本次土拍最顯著的特征是熱度加速上升,溢價成交占比近八成。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪向《證券日報》記者表示,從拿地房企來看,國企央企占半數(shù)以上,主要原因是其資金流動性相對較高。
整體來看,“受新房市場熱度回升、土地質(zhì)量改善和部分地塊房地聯(lián)動價放松的多重影響,今年上海首輪土拍熱度迅速升溫,有多達(dá)50家房企報名參拍,其中不乏民營企業(yè)。”克而瑞地產(chǎn)研究中心表示,從競拍結(jié)果來看,近八成地塊進(jìn)入一次性報價區(qū)間,整體溢價率超過7%,創(chuàng)2021年集中供地以來的新高。
高盈利空間下
房企參拍熱情高漲
“上海房地產(chǎn)市場去年整體銷售情況較好,項目整體的去化有保障,相對來說,企業(yè)現(xiàn)金回流較快。”中指研究院上海常務(wù)副總經(jīng)理張文靜向《證券日報》記者表示,目前開發(fā)商較為重視資金安全,所以現(xiàn)金回流較快的上海,是優(yōu)質(zhì)城市。
在張文靜看來,本次上海拍地吸引眾多房企參拍的原因主要有四點,一是本批次19宗地都臨近外環(huán),且多為臨鐵地塊,整體來看區(qū)位較優(yōu)質(zhì);二是部分地塊所在區(qū)域為近年來供應(yīng)較少的區(qū)域,區(qū)域內(nèi)待釋放購房需求較多;三是部分地塊指導(dǎo)價相較周邊二手房存在一定倒掛現(xiàn)象,未來項目銷售有保障;最后就是聯(lián)動價,本次部分出讓地塊房地聯(lián)動價有所上調(diào),為開發(fā)商預(yù)留的利潤空間有一定提升。
“對比純宅地成交樓板價與其房地聯(lián)動價來看,平均地房比為0.54,房地差也均在2.5萬元/平方米以上,盈利空間還是比較充裕的。”克而瑞地產(chǎn)研究中心表示,其中,盈利最為可觀的當(dāng)屬徐匯田林、普陀桃浦、閔行莘莊這類優(yōu)質(zhì)地塊,地房比多在65%以下,房地差均在3萬元/平方米以上,并且由于項目位置多位于市中心或供地稀缺的熱點板塊,按照目前的市場熱度,可基本實現(xiàn)一日售罄,因此這些地塊競拍熱情更高。
重點城市土地市場
穩(wěn)中有升
值得一提的是,在上海這場土拍中,頭部房企拿地積極性明顯提高。
萬科、華潤、中海在時隔3年后重回上海土拍市場,其中萬科、華潤均有斬獲,萬科以113億元的總價拿下松江廣富林地塊(37.83億元底價競得)、閔行梅隴社區(qū)地塊(與中鐵建聯(lián)合拿地,一次性報價階段競得,75.49億元),華潤則以30.15億元的總價拿下青浦區(qū)西虹橋小淶港(進(jìn)入一次性報價)。
“在上海本次土拍中,入局的企業(yè)陣容較為強大,其中包括龍湖集團(tuán)、萬科等頭部企業(yè),展現(xiàn)出對上海持較高看好情緒,無疑是為上海市場注入了一劑強心針。而且,上海本場土拍高調(diào)收官,再次為土地市場加溫。”關(guān)榮雪表示,當(dāng)然,地塊與房企發(fā)展策略的適配度也是房企打開競爭局面的重要因素。
“當(dāng)下,房企戰(zhàn)略高度趨同,一批次地塊質(zhì)量整體都較高,同時大部分地塊體量較小,資金可以實現(xiàn)快進(jìn)快出,另外房企年初積極補倉,共同作用下,此次上海土拍熱度高企。”張文靜如是稱。
對于接下來的土地市場走勢,關(guān)榮雪表示:“短期來看,熱點城市土地市場熱度或?qū)⒀永m(xù)穩(wěn)中有升的態(tài)勢,長期來看,回暖的持續(xù)性可能需要一定利好政策的加持或者有待房企資金情況好轉(zhuǎn)的支撐。”
對此,克而瑞地產(chǎn)研究中心表示,展望未來,鑒于年初自然資源部通知中,要求“原則上提前不少于3個月公開擬出讓地塊的詳細(xì)清單”,預(yù)計5月份和6月份將迎來一批供地小高峰,二季度成交規(guī)模也將迎來周期性回升。