如果形容爛尾房地產(chǎn)項目是“咸魚翻身”的話，那住宅絕對是其中的“龍躉”，因為住宅往往是最受買家歡迎的。

　　區(qū)域利好，起死回生

　　最近，廣州樓市中不時會出現(xiàn)一些售價明顯低于同地段一手樓的產(chǎn)品。像南沙金洲板塊某盤，單價僅“1萬字頭”，旁邊素質(zhì)差不多的樓盤，售價已經(jīng)穩(wěn)穩(wěn)站在了2萬元/平方米以上。

　　據(jù)了解，該項目的地塊在1999年前后批出，當(dāng)時的南沙尚未設(shè)區(qū)，沒有高速公路，交通不方便，從番禺到金洲要一個小時以上；也沒有多少外來者，當(dāng)?shù)鼐用褡约杭依锞徒ㄓ忻娣e不小的房子，并不需要另外購置商品房，所以當(dāng)時南沙大多數(shù)房地產(chǎn)項目的銷售都很一般。

2005年南沙獨立設(shè)區(qū)后，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場雖然有起色，但市場也沒有好到足以讓大批爛尾房地產(chǎn)項目重生。直到2015年廣東自貿(mào)區(qū)成立后，南沙樓市才獲得了迅猛的發(fā)展，也是在此時，一大批爛尾項目得以起死回生。

　　同樣，在2004年8月31日廣州全面開始土地招拍掛政策之前，番禺、花都、從化、增城也曾大量批出房地產(chǎn)項目。地段比較好的，如同當(dāng)年華南板塊多個項目，可謂紅極一時，但也有部分位置不好，或者開發(fā)商資金實力一般的項目，最終變成了爛尾樓。

　　即使在中心城區(qū)，也有不少爛尾項目。在2003年之前，廣州樓市并不算特別景氣，一批實力較弱的項目因此爛尾。

　　樓價上漲，房企看好

　　近幾年，廣州樓市向好，過去那些資不抵債的爛尾項目隨著樓價、地價的上漲變成了香餑餑。而且，住宅不像商鋪那樣容易受到電商沖擊，也不像公寓那樣受到入戶的限制，因此很受歡迎。

　　在上周舉辦的2017年中期業(yè)績發(fā)布會上，時代地產(chǎn)董事會主席、行政總裁兼執(zhí)行董事岑釗雄就明確表示，并購將是該公司重要的項目來源之一。

　　實際上，像萬科這樣的“大鱷”也很樂意接手優(yōu)質(zhì)的爛尾項目。雖然手續(xù)較為麻煩，但目前已有越來越多的開發(fā)商表示出對并購爛尾項目的興趣，這些“咸魚”經(jīng)過時間沉淀后，散發(fā)出讓人難以抗拒的香醇。

　　“龍躉”也需巧手加工

　　雖然爛尾住宅項目如同“龍躉”，不過，如果不經(jīng)巧手，也很難散發(fā)出龍躉本身鮮美的特質(zhì)。

　　越秀區(qū)某單體項目原來的用地性質(zhì)是住宅，但當(dāng)年辦公樓的出租回報率更高，開發(fā)商將其建為辦公樓出租，后來辦公樓的出租回報率下降，開發(fā)商又準(zhǔn)備將已經(jīng)建成多年的寫字樓改成住宅出售。但這棟建筑并非拆除重建，原有的寫字樓采光面少，也沒有獨立的衛(wèi)生間、廚房，如此“硬改”的結(jié)果是每套單位都有不規(guī)則的空間。

　　“真的很不宜居，如果不是看在戶型小、總價不高、又是名校學(xué)區(qū)房的份上，我真的不會考慮買這里。”有買家看完產(chǎn)品后說。即使有學(xué)區(qū)房的絕招，但該項目去年改造亮相，如今仍遲遲未能開盤，在行家看來，這很有可能是項目本身的“先天不足”所致。

　　產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不好，是類似項目的常見硬傷。即使未建成或封頂，但很多爛尾項目當(dāng)年都已經(jīng)挖好了基礎(chǔ)，不少項目還建了幾層框架，因此要改動設(shè)計并不容易。畢竟這么多年過去，購房者的居住需求已經(jīng)發(fā)生了很大的改變，其產(chǎn)品設(shè)計可能已經(jīng)不合時宜。

　　以某知名房企在南沙接手的一個爛尾項目為例，其接手后于去年年初推出的首批產(chǎn)品是原來已經(jīng)建好基礎(chǔ)的產(chǎn)品，90多平方米的單元只能做兩房，當(dāng)時的售價為9000元/平方米，今年年初推出的新品是重新設(shè)計的住宅，80平方米出頭的單元設(shè)計成小三房，樓價超過了2萬元/平方米。

　　除了產(chǎn)品設(shè)計的問題，爛尾項目還有可能存在手續(xù)不齊全等問題。有的項目當(dāng)年債務(wù)纏身，各種用地手續(xù)并未齊備；有的后來雖然補辦了各種手續(xù)，也拿到了預(yù)售證，不過由于設(shè)計方面的缺陷，也可能存在難以驗收交樓的問題。像前年改頭換面重新面市的南沙某樓盤，原本預(yù)計去年年底交樓，如今樓宇已經(jīng)落成，但始終未能通過驗收，至今仍未交樓。

　　爛尾住宅項目翻身雖然是大概率事件，不過，對不少開發(fā)商而言，仍是沒有“金剛鉆別攬瓷器活”。