如果形容爛尾房地產(chǎn)項目是“咸魚翻身”的話,那住宅絕對是其中的“龍躉”,因為住宅往往是最受買家歡迎的。
區(qū)域利好,起死回生
最近,廣州樓市中不時會出現(xiàn)一些售價明顯低于同地段一手樓的產(chǎn)品。像南沙金洲板塊某盤,單價僅“1萬字頭”,旁邊素質(zhì)差不多的樓盤,售價已經(jīng)穩(wěn)穩(wěn)站在了2萬元/平方米以上。
據(jù)了解,該項目的地塊在1999年前后批出,當(dāng)時的南沙尚未設(shè)區(qū),沒有高速公路,交通不方便,從番禺到金洲要一個小時以上;也沒有多少外來者,當(dāng)?shù)鼐用褡约杭依锞徒ㄓ忻娣e不小的房子,并不需要另外購置商品房,所以當(dāng)時南沙大多數(shù)房地產(chǎn)項目的銷售都很一般。
2005年南沙獨立設(shè)區(qū)后,當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場雖然有起色,但市場也沒有好到足以讓大批爛尾房地產(chǎn)項目重生。直到2015年廣東自貿(mào)區(qū)成立后,南沙樓市才獲得了迅猛的發(fā)展,也是在此時,一大批爛尾項目得以起死回生。
同樣,在2004年8月31日廣州全面開始土地招拍掛政策之前,番禺、花都、從化、增城也曾大量批出房地產(chǎn)項目。地段比較好的,如同當(dāng)年華南板塊多個項目,可謂紅極一時,但也有部分位置不好,或者開發(fā)商資金實力一般的項目,最終變成了爛尾樓。
即使在中心城區(qū),也有不少爛尾項目。在2003年之前,廣州樓市并不算特別景氣,一批實力較弱的項目因此爛尾。
樓價上漲,房企看好
近幾年,廣州樓市向好,過去那些資不抵債的爛尾項目隨著樓價、地價的上漲變成了香餑餑。而且,住宅不像商鋪那樣容易受到電商沖擊,也不像公寓那樣受到入戶的限制,因此很受歡迎。
在上周舉辦的2017年中期業(yè)績發(fā)布會上,時代地產(chǎn)董事會主席、行政總裁兼執(zhí)行董事岑釗雄就明確表示,并購將是該公司重要的項目來源之一。
實際上,像萬科這樣的“大鱷”也很樂意接手優(yōu)質(zhì)的爛尾項目。雖然手續(xù)較為麻煩,但目前已有越來越多的開發(fā)商表示出對并購爛尾項目的興趣,這些“咸魚”經(jīng)過時間沉淀后,散發(fā)出讓人難以抗拒的香醇。
“龍躉”也需巧手加工
雖然爛尾住宅項目如同“龍躉”,不過,如果不經(jīng)巧手,也很難散發(fā)出龍躉本身鮮美的特質(zhì)。
越秀區(qū)某單體項目原來的用地性質(zhì)是住宅,但當(dāng)年辦公樓的出租回報率更高,開發(fā)商將其建為辦公樓出租,后來辦公樓的出租回報率下降,開發(fā)商又準(zhǔn)備將已經(jīng)建成多年的寫字樓改成住宅出售。但這棟建筑并非拆除重建,原有的寫字樓采光面少,也沒有獨立的衛(wèi)生間、廚房,如此“硬改”的結(jié)果是每套單位都有不規(guī)則的空間。
“真的很不宜居,如果不是看在戶型小、總價不高、又是名校學(xué)區(qū)房的份上,我真的不會考慮買這里。”有買家看完產(chǎn)品后說。即使有學(xué)區(qū)房的絕招,但該項目去年改造亮相,如今仍遲遲未能開盤,在行家看來,這很有可能是項目本身的“先天不足”所致。
產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不好,是類似項目的常見硬傷。即使未建成或封頂,但很多爛尾項目當(dāng)年都已經(jīng)挖好了基礎(chǔ),不少項目還建了幾層框架,因此要改動設(shè)計并不容易。畢竟這么多年過去,購房者的居住需求已經(jīng)發(fā)生了很大的改變,其產(chǎn)品設(shè)計可能已經(jīng)不合時宜。
以某知名房企在南沙接手的一個爛尾項目為例,其接手后于去年年初推出的首批產(chǎn)品是原來已經(jīng)建好基礎(chǔ)的產(chǎn)品,90多平方米的單元只能做兩房,當(dāng)時的售價為9000元/平方米,今年年初推出的新品是重新設(shè)計的住宅,80平方米出頭的單元設(shè)計成小三房,樓價超過了2萬元/平方米。
除了產(chǎn)品設(shè)計的問題,爛尾項目還有可能存在手續(xù)不齊全等問題。有的項目當(dāng)年債務(wù)纏身,各種用地手續(xù)并未齊備;有的后來雖然補辦了各種手續(xù),也拿到了預(yù)售證,不過由于設(shè)計方面的缺陷,也可能存在難以驗收交樓的問題。像前年改頭換面重新面市的南沙某樓盤,原本預(yù)計去年年底交樓,如今樓宇已經(jīng)落成,但始終未能通過驗收,至今仍未交樓。
爛尾住宅項目翻身雖然是大概率事件,不過,對不少開發(fā)商而言,仍是沒有“金剛鉆別攬瓷器活”。