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　　 ■本報(bào)記者 王麗新

　　 房地產(chǎn)行業(yè)的錢(qián)沒(méi)有那么好賺了。

　　 據(jù)同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，按照申銀萬(wàn)國(guó)行業(yè)分類(lèi)，《證券日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)滬深兩市131家上市房企披露的2019年中期業(yè)績(jī)報(bào)告統(tǒng)計(jì)獲悉，截至6月30日，131家A股上市房企營(yíng)收總計(jì)為9598億元，同比增長(zhǎng)21.3%；歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)總計(jì)為1011億元，同比上漲17.15%。

　　 值得一提的是，131家房企中，歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)同比走下坡路的房企數(shù)量高達(dá)四成以上，整個(gè)行業(yè)凈利潤(rùn)率維持在12%以下。其中，萬(wàn)科以118億元的凈利潤(rùn)高居榜首，這意味著上半年，萬(wàn)科每天賺6542萬(wàn)元。

　　 “整體來(lái)看，房企毛利率水平是有所提高的，但凈利潤(rùn)率水平有所下行。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期已接近兩年，盈利空間逐漸在收窄，行業(yè)分化現(xiàn)象愈發(fā)加劇。大型房企仍舊可以依靠低成本融資獲得更高的盈利空間，中小企業(yè)日子則較為艱難，甚至有一些此前發(fā)展過(guò)快的中型房企也在甩賣(mài)項(xiàng)目換取現(xiàn)金流安全。

在上述131家房企中，中洲控股、珠江實(shí)業(yè)、美好置業(yè)、海航基礎(chǔ)等多家企業(yè)利潤(rùn)同比跌幅超過(guò)50%。

　　 不過(guò)，一部分房企也實(shí)現(xiàn)了利潤(rùn)的快速增長(zhǎng)。如：保利地產(chǎn)凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)53.28%。金科股份、北京城建、蘇寧環(huán)球、陽(yáng)光城等企業(yè)上半年凈利潤(rùn)增長(zhǎng)較快，同比增速均超過(guò)40%，最高者利潤(rùn)同比增長(zhǎng)超過(guò)200%。

　　 “在利潤(rùn)率方面，房地產(chǎn)板塊整體毛利率同比上升，達(dá)到近年高位，但由于2018年少數(shù)股東權(quán)益及計(jì)提資產(chǎn)減值損失顯著上升，擠壓了凈利潤(rùn)率。”中銀國(guó)際證券分析師晉蔚表示，2019年上半年，整體房地產(chǎn)板塊毛利率和凈利率分別為36.7%和11.8%，分別較上年上升1.9個(gè)百分點(diǎn)和下降0.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　 另有行業(yè)分析師也表示，今年上半年多數(shù)房企結(jié)算的是2016年和2017年房?jī)r(jià)上漲期間銷(xiāo)售的項(xiàng)目，所以行業(yè)整體毛利率較高。但另一方面，龍頭房企2018年大量存貨減值在后續(xù)沖回或轉(zhuǎn)銷(xiāo)將有效平滑利潤(rùn)率。

　　 不過(guò)，即使利潤(rùn)率有所波動(dòng)，但銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?nèi)栽谏闲校徊贿^(guò)增速放緩，企業(yè)表現(xiàn)不一。東吳證券分析師齊東表示：“龍頭房企上半年業(yè)績(jī)普遍超出市場(chǎng)預(yù)期，在我們篩選的15個(gè)一線(xiàn)房企中，11家房企業(yè)績(jī)?cè)鏊俪^(guò)30%。”另有業(yè)內(nèi)分析人士接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)也稱(chēng)，整個(gè)地產(chǎn)板塊出現(xiàn)了一種現(xiàn)象，早些年進(jìn)入第一陣營(yíng)的頭部房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)和盈利情況增長(zhǎng)穩(wěn)??；為了追求規(guī)模快速增長(zhǎng)的大中型房企則受到這兩年行業(yè)調(diào)整的影響，現(xiàn)金回流較慢，債務(wù)反而很高，因此不得不甩賣(mài)項(xiàng)目求生。

　　 事實(shí)上，房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售額增速放緩，整體步入降溫階段已持續(xù)了一段時(shí)間，各家開(kāi)發(fā)商都有賣(mài)房壓力。

　　 “2017年四季度以來(lái)，熱點(diǎn)城市調(diào)控未見(jiàn)放松，而多數(shù)房企近兩年都在熱點(diǎn)城市重倉(cāng)，項(xiàng)目入市時(shí)間和入市價(jià)格都不好控制，尤其在限制銷(xiāo)售價(jià)格的城市，推盤(pán)節(jié)奏和銷(xiāo)售定價(jià)都不如預(yù)期，這將導(dǎo)致利潤(rùn)空間被壓縮。”有房企高層向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，以北京為例，2018年以來(lái)，北京已經(jīng)進(jìn)入“限競(jìng)房時(shí)代”，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，限競(jìng)房本身盈利空間預(yù)計(jì)5%左右，不少項(xiàng)目則是無(wú)法盈利的，有些限競(jìng)房銷(xiāo)售情況較好尚可快速回籠資金，減少資金成本對(duì)盈利空間的侵蝕程度；但銷(xiāo)售去化率不足40%的限競(jìng)房在市場(chǎng)上并不少見(jiàn)，這對(duì)房企盈利造成重壓，甚至拖累企業(yè)整體資金狀況。

　　 晉蔚也表示，在房地產(chǎn)融資環(huán)境不斷收緊的情況下，行業(yè)拿地及開(kāi)工投資將逐步下降，房企將加快銷(xiāo)售回款，銷(xiāo)售價(jià)格增速或?qū)⒒芈?，疊加2016-2017年土地購(gòu)置價(jià)格上漲，行業(yè)利潤(rùn)率水平或?qū)⒊袎?。另一方面，房企間持續(xù)分化，一、二線(xiàn)房企銷(xiāo)售依舊穩(wěn)健及預(yù)收賬款充足，2019年業(yè)績(jī)望延續(xù)高增，而尾部房企將逐漸淡出市場(chǎng)，行業(yè)集中度或再度提升。

　　 對(duì)此，齊東也表示，預(yù)計(jì)2019房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售規(guī)模將保持穩(wěn)態(tài)，龍頭房企競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步凸顯，強(qiáng)者恒強(qiáng)，龍頭房企市占率和規(guī)模提升仍將延續(xù)。