5年期以上LPR是房貸利率定價(jià)基準(zhǔn)。在5年期以上LPR下行推動下，一線城市以及大部分二、三線城市已相繼對房貸利率進(jìn)行調(diào)整。業(yè)內(nèi)人士表示，在因城施策用足用好政策工具箱的背景下，預(yù)計(jì)調(diào)控政策將持續(xù)加力優(yōu)化，各地房貸利率仍有進(jìn)一步下調(diào)空間。

　　利率下行降低購房者負(fù)擔(dān)

　　“這是5年期以上LPR利率年內(nèi)第三次下調(diào)。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示，此次非對稱降息后，2022年以來，我國5年期以上LPR共計(jì)下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)，為2019年房貸利率換錨5年期以上LPR之后下降幅度最大的一年。

　　今年5月，人民銀行、銀保監(jiān)會出臺了《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，提出首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。按照該規(guī)定，本次5年期以上LPR下降至4.3%，首套房貸利率下限將調(diào)整為4.1%，二套房貸利率下限降為4.9%。

　　此次LPR下行后，已有包括北、上、廣、深等在內(nèi)的一線城市以及惠州、南昌、武漢、紹興、揚(yáng)州等大部分二、三線城市相繼對房貸利率進(jìn)行調(diào)整。

　　一線城市中，北京最新執(zhí)行政策無論首套房還是二套房，此前加點(diǎn)不變，這意味著，北京首套房貸款利率為5年期以上LPR+55個(gè)基點(diǎn)，即4.85%；二套房貸利率調(diào)整為5年期以上LPR+105個(gè)基點(diǎn)，即5.35%，北京首套房貸款利率重回“4”時(shí)代。

　　二、三線城市中，惠州方面，建行、廣發(fā)、招商等銀行已下調(diào)房貸利率至下限，即首套從4.25%降至4.1%，二套降至4.9%。一位中介人士介紹，目前揚(yáng)州房貸利率均已降至下限，較年初的5.05%和5.25%分別降低95個(gè)基點(diǎn)和35個(gè)基點(diǎn)。

　　房貸利率下降將大幅降低購房者負(fù)擔(dān)。以100萬元貸款計(jì)算，購房者30年貸款利息將減少17萬元；而若與此前高點(diǎn)相比，100萬元貸款，利息將減少34萬元。

　　與新購房貸款人不同的是，對于已購房的貸款人來說，存量房貸利率將在每年的貸款重定價(jià)日下調(diào)。對于大多數(shù)房貸重定價(jià)日定為每年1月1日的貸款人而言，房貸負(fù)擔(dān)的減少要在明年才能感受到。

　　銀行加大購房信貸支持力度

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在銀行所有的信貸品種中，房貸目前仍是銀行有動力布局的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)品種。

　　招聯(lián)金融首席研究員董希淼表示，房貸業(yè)務(wù)一直是銀行比較擅長也比較愿意布局的業(yè)務(wù)之一，近兩年房貸市場競爭有所加劇。“房貸業(yè)務(wù)的客戶多為優(yōu)質(zhì)客戶，銀行通過房貸業(yè)務(wù)還有可能獲取其他更多的業(yè)務(wù)機(jī)會。換句話說，房貸業(yè)務(wù)的綜合收益會比較高。另外，房貸的整體不良率水平也較低。”董希淼說，銀行對房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)偏好并未明顯改變，但對開發(fā)商選擇會更加審慎，對不同樓盤或?qū)⒉扇〔煌睦什呗浴?/p>

　　從上市銀行日前發(fā)布的上半年數(shù)據(jù)也可看出，銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)整體風(fēng)險(xiǎn)可控。

　　郵儲銀行副行長姚紅表示，郵儲銀行住房按揭貸款抗風(fēng)險(xiǎn)能力良好，在業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)上具備三個(gè)特點(diǎn)：一是剛需占比高，筆均余額小，業(yè)務(wù)分布廣，集中度風(fēng)險(xiǎn)低。截至6月末，新發(fā)放首套房貸款占比超過了九成，筆均貸款余額僅40多萬元；二是一、二手房均衡發(fā)展，貸款結(jié)余相當(dāng)，均保持整體平穩(wěn)增長；三是區(qū)域布局上堅(jiān)定地跟隨國家的區(qū)域戰(zhàn)略，在長三角、珠三角、環(huán)渤海、成渝和長江中游經(jīng)濟(jì)帶等領(lǐng)域加大投放，同時(shí)也積極承接核心城市的外溢需求，加大對于“新市民”、小鎮(zhèn)青年等群體的購房信貸支持力度。

　　招行中報(bào)也顯示，招行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)進(jìn)一步向經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快、房價(jià)相對穩(wěn)定、購房者消費(fèi)需求旺盛的一、二線城市傾斜。上半年新發(fā)放的個(gè)人住房貸款額中，一、二線城市占88.44%，同比提升4.22個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人住房貸款期末余額中，一、二線城市占86.29%，較上年末提升0.25個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人住房貸款關(guān)注余額中，非逾期占比超過八成。同時(shí)，期末個(gè)人住房貸款加權(quán)平均抵押率33.28%，優(yōu)于上年末1.10個(gè)百分點(diǎn)，抵押物充足且穩(wěn)中向好，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)整體風(fēng)險(xiǎn)可控。

　　提前還款應(yīng)慎重考慮

　　8月24日召開的國務(wù)院常務(wù)會議指出，允許地方“一城一策”靈活運(yùn)用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。

　　展望后市，陳文靜說，在因城施策用足用好政策工具箱的背景下，預(yù)計(jì)調(diào)控政策或?qū)⒊掷m(xù)加力優(yōu)化，各地房貸利率仍有進(jìn)一步下行空間。在此背景下，購房者預(yù)期和置業(yè)信心有望逐漸回升，后續(xù)市場有望企穩(wěn)，熱點(diǎn)一、二線城市或穩(wěn)步復(fù)蘇。

　　值得注意的是，在當(dāng)下房貸利率持續(xù)走低以及投資收益走低的背景下，有部分人考慮提前償還房貸，減輕未來債務(wù)負(fù)擔(dān)。對此，董希淼表示，如果投資收益率高于貸款利率，則可考慮將資金更多用于投資；反之則可考慮部分或全部償還貸款。當(dāng)然，還需要為自己生活、養(yǎng)老及日常支出留足資金。就目前情況看，貸款利率有下行的趨勢，提前償還貸款需要慎重考慮。

　　董希淼還說，從還款方式看，一般來說等額本金這種還款方式一開始還的本金多、利息少，相比來說提前還款會更劃算一點(diǎn)，而等額本息這種還款方式開始的時(shí)候還的利息多、本金少，如果等額本息還款已經(jīng)還了一半，其實(shí)可以不考慮提前還款。另外，如果是公積金貸款，由于利率顯著低于市場上一般貸款的利率，也可不用考慮提前還款。