物業(yè)公司赴港IPO熱情減退 物管行業(yè)將戰(zhàn)略重點(diǎn)轉(zhuǎn)向社區(qū)增值服務(wù)

   日期:2022-07-12     來(lái)源:證券日?qǐng)?bào)    瀏覽:189    評(píng)論:0    
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   本報(bào)記者 王 僖

  近期,房企分拆旗下物業(yè)板塊赴港上市的熱潮似有“退燒”的跡象。

  東方財(cái)富Choice數(shù)據(jù)顯示,截至目前,加上剛登陸港交所的魯商服務(wù),港股“物業(yè)管理及服務(wù)”板塊已有61家公司,其中2020年以來(lái)成功登陸港股的公司就有35家。但從數(shù)量增減情況來(lái)看,2020年和2021年赴港上市的物業(yè)板塊企業(yè)數(shù)量分別為18家和13家;截至目前,今年該類企業(yè)數(shù)量只有4家。

  看懂App財(cái)經(jīng)評(píng)論員王赤坤對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,無(wú)論“退燒”與否,在“房住不炒”和人口老齡化加劇的背景下,物業(yè)已成為房企下一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)主戰(zhàn)場(chǎng),而在行業(yè)內(nèi)并購(gòu)潮漸退時(shí),發(fā)力社區(qū)增值服務(wù)正成為物業(yè)公司的戰(zhàn)略重點(diǎn)。

  “退燒”或?qū)僬,F(xiàn)象

  近幾年,房企紛紛分拆旗下物業(yè)板塊赴港上市,形成了一股熱潮。但是,進(jìn)入2022年,不僅該熱潮開(kāi)始“退燒”,行業(yè)內(nèi)并購(gòu)行為似乎也更趨謹(jǐn)慎和理性。有分析指出,“退燒”或?qū)僬?,因?yàn)?020年至2021年有大批物管企業(yè)上市,頭部房企旗下的物業(yè)公司大部分已經(jīng)成功登陸資本市場(chǎng)。

  從上市情況來(lái)看,2019年至2021年,港股物業(yè)管理及服務(wù)板塊的上市企業(yè)數(shù)量分別為8家、18家、13家,而今年以來(lái)僅有金茂服務(wù)、力高健康生活、東原仁知服務(wù)和魯商服務(wù)4家物業(yè)公司登陸港交所。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),目前還有包括龍湖智創(chuàng)生活、萬(wàn)物云、潤(rùn)華智慧健康等7家物管企業(yè)正在候場(chǎng)港股IPO。

  二級(jí)市場(chǎng)中,相關(guān)板塊表現(xiàn)也并不理想,截至7月11日,按后復(fù)權(quán)計(jì)算,61家港股上市物業(yè)管理公司中僅有13家年內(nèi)股價(jià)上漲,占比剛過(guò)兩成。此外,截至7月8日,恒生物業(yè)服務(wù)及管理板塊指數(shù)(HSPSM)年內(nèi)累計(jì)下跌24.14%。

  其實(shí),自2014年6月份花樣年旗下的物業(yè)管理平臺(tái)彩生活在港交所成功上市,成為我國(guó)第一家分拆物業(yè)板塊上市的企業(yè)后,房企分拆物業(yè)板塊上市的步伐就一直沒(méi)停過(guò),近幾年更是如此,市場(chǎng)開(kāi)始意識(shí)到,優(yōu)質(zhì)的物業(yè)對(duì)于業(yè)主安全感和房產(chǎn)保值升值十分重要。

  在“房住不炒”的政策大背景下,近期房地產(chǎn)行業(yè)的賽道邏輯也在發(fā)生改變。山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示,房地產(chǎn)行業(yè)正逐步回歸民生屬性,行業(yè)進(jìn)入縮表出清階段,過(guò)去“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式已不可持續(xù),房企的發(fā)展邏輯也正在發(fā)生改變,多家房企選擇收購(gòu)物業(yè)公司、拆分物業(yè)板塊上市。

  王赤坤在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示,各大房地產(chǎn)公司紛紛剝離、分拆物業(yè)板塊,并推動(dòng)其上市,意在建立戰(zhàn)略防線、通過(guò)資本市場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)層面進(jìn)行戰(zhàn)略升級(jí)。

  但今年以來(lái)行業(yè)內(nèi)的并購(gòu)潮漸退。據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì),今年上半年行業(yè)內(nèi)公開(kāi)披露的并購(gòu)近20宗,涉及金額約80億元。而根據(jù)安信國(guó)際不完全統(tǒng)計(jì),2021年物管行業(yè)并購(gòu)超70宗,交易金額超330億元。

  東北證券研報(bào)指出,2021年物管行業(yè)并購(gòu)熱度空前,經(jīng)歷了從“大魚吃小魚”到“大魚吃大魚”的轉(zhuǎn)變。展望未來(lái),物管行業(yè)并購(gòu)大潮將漸入尾聲。

  聚焦社區(qū)增值服務(wù)

  中國(guó)文化管理協(xié)會(huì)鄉(xiāng)村振興建設(shè)委員會(huì)副秘書長(zhǎng)袁帥對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,目前物管行業(yè)仍處于較高速發(fā)展的階段,收購(gòu)、并購(gòu)與提升增值服務(wù)收益是物業(yè)公司保持成長(zhǎng)性的主要手段。而隨著行業(yè)收購(gòu)、并購(gòu)大潮漸褪,物業(yè)公司已將其戰(zhàn)略重點(diǎn)聚焦于增值服務(wù)。

  梳理各家上市物業(yè)公司2021年年報(bào)可以發(fā)現(xiàn),盡管基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)仍是行業(yè)的營(yíng)收“壓艙石”,但占比逐步收窄;高盈利增值服務(wù)加速發(fā)展,成為促進(jìn)行業(yè)發(fā)展的一大利器。東北證券研報(bào)指出,2021年重點(diǎn)物企社區(qū)增值服務(wù)收入平均占比達(dá)到20.2%,同比提升2.9%,已成為業(yè)績(jī)重要驅(qū)動(dòng)力。

  今年以來(lái)成功登陸港交所的4家物業(yè)公司均將提升社區(qū)增值服務(wù)水平作為今后重點(diǎn)發(fā)展方向之一。如剛上市的魯商服務(wù)就表示擬用上市后公司所得資金凈額15%加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)及進(jìn)一步開(kāi)發(fā)其多元化社區(qū)增值服務(wù),以進(jìn)一步提升客戶體驗(yàn)及滿意度。

  有分析指出,限購(gòu)政策逐漸有序放寬,疊加房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)逐漸轉(zhuǎn)移至售后配套服務(wù),有利于物業(yè)服務(wù)板塊回暖。

  李鐵崗對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,“房住不炒”政策之下,房企更需提高軟性服務(wù)價(jià)值。

  王赤坤也對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,在行業(yè)紅利消失、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈的情況下,單靠運(yùn)營(yíng)已經(jīng)無(wú)力推動(dòng)主營(yíng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng),物業(yè)公司紛紛在戰(zhàn)略層面展開(kāi)角逐,其中開(kāi)發(fā)多元化社區(qū)增值服務(wù)是一個(gè)重要方向。

 
 
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