中梁百悅智佳上市前夕賣身 物業(yè)行業(yè)并購加劇

   日期:2022-02-16     來源:證券日報(bào)    瀏覽:71    評論:0    
核心提示:中梁百悅智佳上市前夕賣身 物業(yè)行業(yè)并購加劇
   記者 矯 月 見習(xí)記者 李昱丞

  物業(yè)行業(yè)再現(xiàn)大手筆收并購。2月14日晚間,碧桂園服務(wù)公告稱,公司擬收購中梁百悅智佳93.76%的股權(quán),收購?fù)瓿珊笾辛喊賽傊羌褜⒊蔀楸坦饒@服務(wù)全資附屬公司,交易價(jià)格暫未透露。

  與此前“大魚吃小魚”有所區(qū)別的是,目前被收購的物業(yè)企業(yè)名單中不乏IPO排隊(duì)企業(yè)。開年以來,除了中梁百悅智佳被碧桂園服務(wù)收購以外,已經(jīng)向港交所遞表的禹佳生活、中南服務(wù)也被華潤萬象生活收入麾下。在上市潮退去之后,委身大型物業(yè)公司正成為中小物業(yè)公司的第二選擇。

  中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示,從某種角度而言,被出售的物業(yè)公司是房企多元化業(yè)務(wù)中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),能夠幫助關(guān)聯(lián)房企有效平衡現(xiàn)金流;而對于物業(yè)行業(yè)頭部企業(yè)而言,如果想突破10億平方米在管面積的目標(biāo),現(xiàn)階段是并購的機(jī)會點(diǎn)。

  中梁百悅智佳易主

  此次交易標(biāo)的中梁百悅智佳距離敲鐘上市僅一步之遙。根據(jù)港交所信息,2021年12月23日,中梁百悅智佳通過港交所聆訊并披露聆訊后資料集。對于中梁百悅智佳上市前夕倉促賣身,有專業(yè)分析人士認(rèn)為,或和中梁百悅智佳實(shí)控人楊劍為旗下另一地產(chǎn)上市平臺中梁控股紓困有關(guān)。

  “從中梁控股的銷售情況來看,其并未完成去年的計(jì)劃,再加上各地政府加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管又使得大量資金受限。在目前的融資環(huán)境下,企業(yè)流動性壓力是顯而易見的。”IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示,目前三四線城市市場非常冷淡,中梁控股在三四線城市較大的土儲占比就成了自身的負(fù)擔(dān),營收、業(yè)績均面臨壓力。

  不過,中梁控股有關(guān)人士在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)強(qiáng)調(diào)了中梁百悅智佳的獨(dú)立性,該人士表示,物業(yè)并非中梁控股體系以內(nèi),對交易不評論,物管業(yè)務(wù)為控股人持有,其交易尚在進(jìn)行中,與中梁控股沒有直接關(guān)系,實(shí)際人會一如既往對中梁控股做出最強(qiáng)而有力的支持。

  值得一提的是,碧桂園服務(wù)此前已經(jīng)是中梁百悅智佳的股東之一。中梁百悅智佳招股書顯示,2021年3月30日,碧桂園服務(wù)以約2.40億港元的代價(jià)獲得其6.24%的股份。對于碧桂園服務(wù)而言,由于中梁百悅智佳在長三角三四線城市有著較為廣泛的布局,有望成為其版圖的有益補(bǔ)充。

  聆訊后資料集顯示,截至2021年上半年末,中梁百悅智佳來自一線城市、二線城市、三線城市、四線及以下城市的在管面積分別為7.2萬平方米、295.8萬平方米、1899.8萬平方米和1117.7萬平方米,占比分別為0.22%、8.91%、57.21%和33.66%,三四線城市占絕大部分。

  碧桂園服務(wù)在公告中也表示,公司與中梁百悅智佳的項(xiàng)目在業(yè)務(wù)區(qū)域重合度較高,有利于未來在業(yè)務(wù)重合區(qū)域整合雙方優(yōu)勢,降低運(yùn)營成本,提高盈利水平。

  全聯(lián)并購會信用管理委員會專家安光勇在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示,碧桂園服務(wù)之前已經(jīng)是中梁百悅智佳的股東,對其比較了解,這也避免了企業(yè)因收購自己不了解的企業(yè)而導(dǎo)致的并購后整合(PMI)失敗。

  物業(yè)行業(yè)并購邏輯生變

  2022年以來,物業(yè)行業(yè)并購力度不減。除了碧桂園服務(wù)收購中梁百悅智佳以外,1月5日、1月20日,華潤萬象生活相繼宣布擬收購禹佳生活、中南服務(wù),兩次交易對價(jià)分別不超過10.6億元、22.6億元,合計(jì)不超過33.2億元。

  禹佳生活和中南服務(wù)均為港股IPO排隊(duì)物業(yè)公司。和中梁百悅智佳類似,中南服務(wù)于2021年兩次遞表,于2021年11月12日通過聆訊。禹佳服務(wù)則分別于2020年12月11日、2021年6月16日兩次遞表,不過招股書兩次均失效。

  一系列案例表明,物業(yè)行業(yè)收并購的標(biāo)的正由中小物業(yè)公司轉(zhuǎn)向頭部物業(yè)企業(yè)、上市物業(yè)企業(yè)或是擬上市物業(yè)企業(yè)。

  “在母公司受到影響的情況下,多家擬IPO物業(yè)企業(yè)‘賣身’變成了一種幫助母公司回籠資金的方法。”中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示。

  友鄰出行創(chuàng)始人、社區(qū)經(jīng)濟(jì)分析師黃昇告訴《證券日報(bào)》記者,多家擬IPO物業(yè)企業(yè)被收購背后,是物業(yè)企業(yè)上市的估值和市盈率回歸正常和理性的局面,同時(shí)預(yù)示著物業(yè)公司在資本市場“香饃饃”時(shí)代一去不復(fù)返。

  2021年,物業(yè)行業(yè)在二級市場表現(xiàn)不佳。Wind數(shù)據(jù)顯示,去年恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)(HSPSM.HI)跌46.74%,中資物業(yè)管理指數(shù)(887811.WI)跌26.02%。估值方面,以中資物業(yè)管理指數(shù)(887811.WI)為例,截至2022年2月15日收盤,市盈率(TTM)為33.34倍,距離2021年2月19日創(chuàng)造的86.62倍估值高點(diǎn)縮水超過六成。

  一級市場方面,按照上市日期為基準(zhǔn),2021年共有13家物業(yè)公司(港交所行業(yè)分類)港股上市,其中8月份之前11家,8月份以后僅2家,去年下半年物企IPO步伐普遍放緩。在此情形下,被并購成為擬上市物企的新選項(xiàng)。

  而對于大型物業(yè)公司而言,來自資本市場的助力是其頻繁進(jìn)行并購的可行性因素之一。黃昇表示,碧桂園服務(wù)再度出手并購中梁百悅智佳,再一次證明了大型物業(yè)企業(yè)上市以后,利用資本力量和財(cái)務(wù)杠桿能夠?qū)崿F(xiàn)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”和贏家通吃的局面。

  中物研協(xié)和克而瑞物管日前聯(lián)合發(fā)布的《2021年度物企上市公司并購研究報(bào)告》顯示,截至2021年12月31日,共有29家上市物企發(fā)起53項(xiàng)并購,并購交易總額達(dá)366.88億元。48家上市物業(yè)企業(yè)上市公募集資金凈額約852億港元,其中用于并購的金額占比61.51%。

 
 
更多>同類資訊
0相關(guān)評論

推薦圖文
推薦資訊
點(diǎn)擊排行