土地市場(chǎng)是樓市的晴雨表。近日，多地迎來(lái)第三批次集中供地。作為今年最后一次集中供地，第三輪供地規(guī)則有何調(diào)整？是否會(huì)延續(xù)此前土地溢價(jià)率走低的現(xiàn)象？尤其是北京在第三批次集中供地時(shí)，有6宗地被設(shè)置了競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，這將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生哪些影響？《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者對(duì)此進(jìn)行了采訪了解。
土地拍賣(mài)門(mén)檻降低
第二批次集中供地剛剛落下帷幕，深圳、上海、北京、南京、蘇州、廣州、福州等部分熱點(diǎn)城市近期就迅速拉開(kāi)了第三批次集中供地的帷幕。
結(jié)合多地發(fā)布的供地公告來(lái)看，相比于前兩次集中供地，第三批次集中供地在土地出讓規(guī)則上有明顯的變化，比如提高房?jī)r(jià)銷(xiāo)售上限，讓利潤(rùn)更有空間；適度放寬保證金支付期限；降低參拍門(mén)檻，調(diào)動(dòng)房企積極性等。
貝殼研究院首席分析師許小樂(lè)對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，具體來(lái)說(shuō)，第三批次供地較第二批次的規(guī)則有所放松，主要體現(xiàn)在房企資質(zhì)、資金要求以及配建比例三個(gè)方面。例如，在房企資質(zhì)方面，南京降低了企業(yè)資質(zhì)門(mén)檻，拿地資質(zhì)從1級(jí)降至2級(jí)或3級(jí)，放寬了聯(lián)合拿地的限制；在資金要求方面，蘇州的保證金比例從第二批次部分宗地的50%下調(diào)至第三批次全部宗地的30%，且首付款比例由60%下調(diào)至50%，而廣州允許土地款分期支付，部分宗地將一個(gè)月內(nèi)一次性付清總價(jià)的要求取消，調(diào)整成最長(zhǎng)6個(gè)月內(nèi)付清；在配建比例方面，部分城市減少了有配建要求的地塊出讓?zhuān)绾戏实诙蝺H有2宗地?zé)o配建保障性租賃住房要求，而第三批次則有9宗地?zé)o此要求，同時(shí)，配建保障性租賃住房面積比例在20%以上的，從第二批次的40%降至第三批次的30%，為房企留下一定的利潤(rùn)空間。
不過(guò)，許小樂(lè)指出，針對(duì)房企資金來(lái)源審核、土地溢價(jià)率不得超過(guò)15%，以及通過(guò)搖號(hào)、競(jìng)（定）品質(zhì)方式確定競(jìng)得人等土地拍賣(mài)規(guī)則依然沒(méi)有放松，這表明在穩(wěn)地價(jià)的目標(biāo)下，防止土地金融化、杜絕炒高地價(jià)的行為仍然是關(guān)注重點(diǎn)。
更多優(yōu)質(zhì)地塊釋放
由于在第二批次集中供地時(shí)市場(chǎng)降溫明顯，長(zhǎng)沙、北京、沈陽(yáng)、杭州、廣州等地的流拍率均高達(dá)50%以上。為了降低流拍率、提高成交量，這些城市在第三批次時(shí)更有動(dòng)力拿出優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，調(diào)動(dòng)房企參拍的積極性。
許小樂(lè)對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，從已公告的第三批次供地城市來(lái)看，成都、合肥、蘇州、深圳、杭州等城市的核心區(qū)土地供應(yīng)規(guī)模均有明顯增加。以杭州為例，目前第三批次預(yù)公告的核心區(qū)供應(yīng)規(guī)劃建筑面積占比為39.0%，相比于第二批次的24.4%有明顯上升。同時(shí)從地塊條件來(lái)看，51宗地中有42宗為純住宅用地，有利于房企算賬與去化，進(jìn)而提高房企的拿地意愿。
北京也拿出核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊參與第三批次集中供地。近日，北京土地交易市場(chǎng)發(fā)布的第三批次住宅用地出讓公告明確，共計(jì)12宗地，土地總面積約62公頃，總建筑規(guī)模約113萬(wàn)平方米，起始價(jià)總額336億元，將于12月下旬集中成交。12宗地中，位于中心城區(qū)的有7宗地，土地總面積約40.4公頃，占比為65%，其中，朝陽(yáng)區(qū)有6宗，約26公頃，豐臺(tái)區(qū)有1宗，約14.4公頃。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，本次是今年最后一批次集中供地，意味著這是房企今年補(bǔ)倉(cāng)的最后機(jī)會(huì)，預(yù)計(jì)22城第三批次集中供地的整體市場(chǎng)表現(xiàn)或?qū)⒂兴販?，流拍現(xiàn)象有望減少。同時(shí)，土地拍賣(mài)門(mén)檻的降低將在一定程度上緩解房企的資金壓力，促進(jìn)企業(yè)的周轉(zhuǎn)能力，此類(lèi)舉措或?qū)⒃诤艽蟪潭壬霞ぐl(fā)房企的拿地意愿，增強(qiáng)市場(chǎng)信心。
置業(yè)者點(diǎn)贊現(xiàn)房銷(xiāo)售
在各地關(guān)于第三批次集中供地的公告中，備受關(guān)注的莫過(guò)于北京關(guān)于現(xiàn)房銷(xiāo)售地塊大幅增加的消息。
據(jù)記者了解，在北京第二批次推出的17宗地中，只有1宗大興黃村鎮(zhèn)的地塊是現(xiàn)房銷(xiāo)售。雖然第二批次集中土地拍賣(mài)的整體過(guò)程較冷清，但是競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積的該地塊卻是吸引房企爭(zhēng)奪激烈的地塊之一，最終競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積達(dá)到54000平方米。也許是看到了置業(yè)者對(duì)現(xiàn)房銷(xiāo)售的熱情，在北京日前公示的第三批次12宗地塊中，有6宗被設(shè)置了競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，尤其是很熱門(mén)的朝陽(yáng)區(qū)勁松街道地塊，干脆就被定為全現(xiàn)房銷(xiāo)售，也就是說(shuō)，這個(gè)項(xiàng)目今年拿地，但至少要到2023年下半年甚至2024年才能銷(xiāo)售。而且，該項(xiàng)目的指導(dǎo)售價(jià)為10.66萬(wàn)元/平方米，與同區(qū)域二手房形成價(jià)格倒掛。
其他5宗被設(shè)置了競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售的地塊分別為朝陽(yáng)區(qū)管莊1宗、房山區(qū)拱辰街道1宗、門(mén)頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)2宗和密云區(qū)水源路南側(cè)地塊1宗。除房山區(qū)拱辰地塊設(shè)置了競(jìng)現(xiàn)房面積的上限為31000平方米外，其他4宗地的上限均為全盤(pán)現(xiàn)房銷(xiāo)售。
那么，現(xiàn)房銷(xiāo)售對(duì)行業(yè)發(fā)展有什么影響？對(duì)于買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，意義何在？合碩機(jī)構(gòu)分析師郭毅對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示：“現(xiàn)房銷(xiāo)售具有劃時(shí)代意義，因?yàn)橄啾雀?jìng)共有產(chǎn)權(quán)份額、競(jìng)保障房、競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案等拍賣(mài)土地新招，只有競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)從拿地、生產(chǎn)到銷(xiāo)售全流程都會(huì)產(chǎn)生直接影響的措施。”
記者發(fā)現(xiàn)，網(wǎng)友們對(duì)現(xiàn)房銷(xiāo)售一致叫好。“家住大北京”表示：“所見(jiàn)即所得，可以讓人真實(shí)充分地對(duì)比、衡量房子是否值得購(gòu)買(mǎi)。有可能會(huì)出現(xiàn)的情況是，品質(zhì)好的項(xiàng)目大家爭(zhēng)搶著要買(mǎi)，品質(zhì)差的項(xiàng)目根本賣(mài)不動(dòng)。”
“慧聲找房”則認(rèn)為：“貨不對(duì)板、賣(mài)家秀變買(mǎi)家秀的情況會(huì)大大減少，有效規(guī)避了延期交房及爛尾風(fēng)險(xiǎn)，可以促使新房的質(zhì)量整體提升。”
而開(kāi)發(fā)商們面對(duì)現(xiàn)房銷(xiāo)售的情緒則較為復(fù)雜，現(xiàn)房銷(xiāo)售會(huì)對(duì)企業(yè)資金鏈造成巨大的壓力。據(jù)記者了解，杭州第二批次集中供地10宗試點(diǎn)現(xiàn)房銷(xiāo)售地塊全部流拍。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，北京現(xiàn)房銷(xiāo)售目前僅作為試點(diǎn)，短期來(lái)看并沒(méi)有大規(guī)模展開(kāi)。對(duì)于中大型項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，若有部分樓棟需現(xiàn)房銷(xiāo)售，在統(tǒng)一政府指導(dǎo)售價(jià)下，將有利于控制房?jī)r(jià)的平穩(wěn)。
