距離深圳市建立二手住房參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制已逾半年，深圳二手住宅市場降溫明顯。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局8月16日發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年7月份深圳二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降0.4%，自5月份以來第三個(gè)月環(huán)比下降；相比于去年同期上漲7%，同比漲幅較6月份回落1.7個(gè)百分點(diǎn)。
有別于價(jià)格的小幅調(diào)整，二手房成交量先行大幅掉頭向下。深圳市規(guī)劃和自然資源局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月份深圳市二手住宅成交2557套，連續(xù)4個(gè)月下跌，創(chuàng)近17個(gè)月新低，同比下跌超八成。
指導(dǎo)價(jià)下首付壓力倍增
二手房價(jià)格有所滑落
今年2月8日，深圳市宣布建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，全市3595個(gè)住宅小區(qū)自此迎來官方參考成交價(jià)格。在真實(shí)成交價(jià)高于官方參考成交價(jià)格的情況下，購房者能夠使用的杠桿倍數(shù)有所降低，所需的購房首付款有所增加。
8月16日下午，《證券日?qǐng)?bào)》記者隨機(jī)走訪了位于深圳市福田區(qū)的幾家中介門店。在中介向記者展示的房源管理后臺(tái)界面中，每一套房源分別有兩種價(jià)格，一種是官方參考價(jià)格，一種是業(yè)主報(bào)價(jià)，后者一般高于前者。
“現(xiàn)在指導(dǎo)價(jià)格和業(yè)主價(jià)格是有差別的，中介網(wǎng)站上只會(huì)顯示指導(dǎo)價(jià)格，一般業(yè)主價(jià)格會(huì)比指導(dǎo)價(jià)格高100萬元到150萬元左右。”Q房網(wǎng)的一位中介人員高陽（化名）告訴記者，房子不好賣的原因之一在于指導(dǎo)價(jià)出來后購房者湊不足首付款，購房周期有所拉長。
高陽給記者算了一筆賬，一套約64平方米、官方參考成交價(jià)約為400萬元的房源，業(yè)主報(bào)價(jià)約580萬元，按照三成首付來算，不考慮相關(guān)稅費(fèi)的情況下，客戶目前按指導(dǎo)價(jià)只能從銀行貸出280萬元，所需的首付款高達(dá)300萬元，占業(yè)主報(bào)價(jià)超過五成；而在指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)之前，客戶首付僅需174萬元。
“假如沒有指導(dǎo)價(jià)，這種房子很快就能賣掉，但是有了指導(dǎo)價(jià)，購房者的首付壓力加大。當(dāng)然價(jià)格方面比之前更加好談一點(diǎn)，或多或少有一點(diǎn)下降?？偟膩碚f現(xiàn)在的市場是一個(gè)買方市場，想買房的話可以慢慢談。”高陽表示，目前中介的生意比較難做，賣一套房子要比以前花更長的時(shí)間。
一位長期在深圳寶安區(qū)工作的中介張聰（化名）告訴記者，深圳二手房房價(jià)走低的趨勢較為確定，之前深圳房價(jià)漲漲停停，現(xiàn)在則是漲漲跌跌，普通購房者都是買漲不買跌，因此市場預(yù)期較為悲觀。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，7月份深圳二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降0.4%，連續(xù)第三個(gè)月下降。另外，7月份深圳90平方米及以下的二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降0.7%，跌幅在70個(gè)大中城市中排名第一；90平方米-144平方米、144平方米以上的二手住宅價(jià)格指數(shù)分別環(huán)比下降0.1%。
“深圳二手房市場當(dāng)前面臨各類約束，包括購房資格方面的審查、各類違規(guī)操作的管控等，走勢符合預(yù)期。從購房者的心態(tài)看，當(dāng)前勢必會(huì)關(guān)注降溫趨勢，進(jìn)而出現(xiàn)觀望的情形。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，深圳作為全國首個(gè)出臺(tái)參考價(jià)制度的城市，當(dāng)前二手房市場明顯在擠泡沫。
量在價(jià)先
成交量降至歷史低位
從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，深圳二手房市場量在價(jià)先，成交數(shù)量總是領(lǐng)先于價(jià)格指標(biāo)。根據(jù)深圳市規(guī)劃和自然資源局?jǐn)?shù)據(jù)，7月份深圳市二手住宅成交2557套，成交數(shù)量已連續(xù)第四個(gè)月下跌。
這一成交數(shù)量已經(jīng)處在歷史低位。據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者統(tǒng)計(jì)，自2011年10月份有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來，近10年時(shí)間里深圳二手住宅單月成交低于2557套的情形僅出現(xiàn)過8次，其中大多數(shù)是受春節(jié)影響成交較少。最近一次要追溯到2020年2月份，當(dāng)時(shí)受到春節(jié)和新冠肺炎疫情影響，單月仍成交了1667套。
和去年7月份成交13407套相比，今年7月份深圳二手住宅的成交量下滑80.93%。去年7月份深圳市出臺(tái)“7·15”新政抬高購房門檻，不少購房者趕在政策落地前網(wǎng)簽，因此，7月份單月成交量較大。在“7·15”政策發(fā)布之后，去年8月份-12月份深圳二手住宅月均成交7573.2套，仍然遠(yuǎn)高于今年7月份的2577套，目前深圳二手住宅市場的慘淡可見一斑。
深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)（下稱“深房協(xié)”）在周報(bào)中不無悲觀地預(yù)測，8月份二手房網(wǎng)簽量恐難突破3000套。在不景氣的市場之下，二手房中介首當(dāng)其沖。深房協(xié)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至今年7月1日，深圳星級(jí)從業(yè)人員有45458人，較去年年底的47840人減少了2382人；深圳市總備案機(jī)構(gòu)3026家，其中上半年新增備案機(jī)構(gòu)248家，環(huán)比下降30%，同比下降34%。
在買方市場之下，地產(chǎn)中介的姿態(tài)放得更低。最近在深圳羅湖入手了一套公寓的李女士告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者：“買這套公寓的時(shí)候我的預(yù)算其實(shí)不算高，中介都比較盡心盡力，愿意幫忙壓一下價(jià)格。”
展望未來，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，量的下跌會(huì)導(dǎo)致價(jià)格下跌，未來深圳二手房市場降溫態(tài)勢會(huì)延續(xù)，甚至可能將傳導(dǎo)至價(jià)格較為堅(jiān)挺的學(xué)區(qū)房。
