近期，以上海為代表的一線城市房貸調(diào)控再度加碼。自7月24日起，上海地區(qū)部分銀行上調(diào)房貸利率，同時(shí)上海樓市限購(gòu)政策再升級(jí)。實(shí)際上，今年以來(lái)，以北上廣為代表的一線城市，房貸收緊態(tài)勢(shì)明顯，主要體現(xiàn)為利率上調(diào)、額度收緊、放款周期延長(zhǎng)。
《證券日?qǐng)?bào)》記者近日致電和走訪一線城市的部分銀行網(wǎng)點(diǎn)，得到的普遍反饋是，目前房貸額度緊張，放款時(shí)間難料。同時(shí)，還有銀行工作人員提醒說(shuō)：“由于放款時(shí)間不確定，購(gòu)房者一定要注意貸款合同的簽約時(shí)間，避免面臨違約風(fēng)險(xiǎn)。”
部分一線城市房貸市場(chǎng)為何頻頻收緊？
“部分城市房貸調(diào)控，主要是涉房貸款集中度分級(jí)管理措施引發(fā)的各銀行按揭貸款額度不足以及市場(chǎng)流動(dòng)性偏緊所引發(fā)，體現(xiàn)了強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控的政策意圖。后續(xù)，國(guó)內(nèi)其他城市尤其是房地產(chǎn)較熱的城市也將會(huì)上調(diào)房貸利率。”IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，從目前的行業(yè)態(tài)勢(shì)來(lái)看，下半年住房信貸進(jìn)一步收緊的可能性是存在的，而房貸利率作為調(diào)節(jié)供給總量的價(jià)格工具，未來(lái)不排除繼續(xù)上升的可能。
上海首套房利率步入“5”時(shí)代
今年上半年有所升溫的上海樓市在下半年迎來(lái)調(diào)控。7月初，二手房?jī)r(jià)格核驗(yàn)政策落地。7月23日，在住建部等八部門發(fā)布《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》后，上海“應(yīng)聲”加碼房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，宣布上調(diào)房貸利率，首套利率調(diào)至5%，二套利率調(diào)至5.7%；將贈(zèng)與住房納入限購(gòu)政策，5年內(nèi)仍記入贈(zèng)與人擁有住房套數(shù)，受贈(zèng)人應(yīng)符合國(guó)家和上海住房限購(gòu)政策。兩項(xiàng)新規(guī)均于7月24日起施行。
《證券日?qǐng)?bào)》記者就此致電上海地區(qū)多家銀行支行，某國(guó)有大行信貸經(jīng)理表示：“近期我行上調(diào)房貸利率，首套調(diào)至5%，二套調(diào)至5.7%。”對(duì)于上調(diào)原因，該經(jīng)理稱，“主要是因?yàn)槟壳吧虾５姆績(jī)r(jià)上漲較快”。
此外，房貸批貸速度仍較緩慢。據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，不少上海購(gòu)房者的貸款審核最長(zhǎng)需要4個(gè)月及以上。對(duì)于目前的房貸額度情況，上海某大行信貸經(jīng)理表示，從去年四季度開始，房貸額度較為緊張，目前放款時(shí)間拉長(zhǎng)至三個(gè)月到四個(gè)月。還有銀行信貸經(jīng)理稱：“8月份將暫停受理房貸業(yè)務(wù)，主要是沒(méi)有貸款額度。”
此次上海地區(qū)按揭貸款定價(jià)顯著上漲既有市場(chǎng)因素，也有調(diào)控需要。光大證券金融業(yè)首席分析師王一峰對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，上海地區(qū)按揭供需矛盾較全國(guó)更突出。6月份，上海市房?jī)r(jià)漲幅居前，此次信貸政策調(diào)整可以理解為是上海市房地產(chǎn)調(diào)控的“組合拳”。
北京地區(qū)放款時(shí)間延長(zhǎng)
在上海收緊房貸的同時(shí)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)也越來(lái)越緊張。《證券日?qǐng)?bào)》記者近日走訪北京地區(qū)多家銀行支行網(wǎng)點(diǎn)發(fā)現(xiàn)，在房貸利率方面，北京地區(qū)各銀行的房貸利率保持不變，首套在LPR基礎(chǔ)上上浮55個(gè)基點(diǎn)，即5.2%；二套上浮105個(gè)基點(diǎn)，即5.7%。在額度方面，銀行個(gè)貸部門工作人員均表示，目前房貸額度緊張，放款時(shí)間不確定。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，房貸額度偏緊在2021年將是常態(tài)，特別是最近幾個(gè)月成交量同比高位，新房貸款難度相對(duì)較低，很多熱點(diǎn)城市的二手房市場(chǎng)出現(xiàn)普遍性的放款難、貸款難。
“今年全年的房貸額度基本用完了，可能要等到明年1月份了。”某國(guó)有大行的個(gè)貸經(jīng)理告訴記者。某股份制銀行支行的個(gè)貸經(jīng)理也表示，由于額度緊缺，目前放款時(shí)間有所延長(zhǎng)。
《證券日?qǐng)?bào)》記者亦從多家房產(chǎn)中介處獲悉，大部分銀行已經(jīng)沒(méi)有額度，能放出貸款的銀行最快也要1個(gè)多月。還有不少購(gòu)房者向記者表示，目前向銀行申請(qǐng)按揭貸款時(shí)明顯感覺(jué)到貸款難、放款慢。
中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)盤和林在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，一方面，各地房貸政策收緊，包括“三線四檔”等政策的出臺(tái)，使得房貸額度整體緊張；另一方面，上半年房地產(chǎn)行業(yè)依然呈現(xiàn)交投旺盛的局面，所以房貸需求水漲船高。雙向作用下，房貸額度供不應(yīng)求。
廣州半年內(nèi)4次上調(diào)房貸利率
上海和北京的首套房貸利率均已經(jīng)進(jìn)入“5”時(shí)代，同為一線城市的廣州更是進(jìn)入“6”時(shí)代。
今年以來(lái)，廣州已經(jīng)完成4次房貸利率上調(diào)。據(jù)了解，目前廣州地區(qū)四大行房貸利率首套基本上漲90BP-100BP，利率最高達(dá)5.65%；二套房貸利率大多上漲110BP-120BP，利率最高達(dá)5.85%。而光大銀行首套房貸款利率已經(jīng)“破6”。
《證券日?qǐng)?bào)》記者致電廣州地區(qū)多家銀行支行，相關(guān)工作人員均表示，目前房貸額度緊張，甚至有的銀行“暫時(shí)停止放貸”。某股份制銀行的個(gè)貸經(jīng)理向記者表示：“近期房貸利率一直在上調(diào)，放款時(shí)間較長(zhǎng)，過(guò)戶完之后仍需要3個(gè)月-4個(gè)月才能放款。”也有銀行表示，“目前正在處理存量房貸業(yè)務(wù)，不接受新的房貸申請(qǐng)。”
下半年的住房信貸是否會(huì)進(jìn)一步收緊，未來(lái)房貸利率是否將繼續(xù)上升？
王一峰對(duì)記者表示，房地產(chǎn)融資“穩(wěn)中從緊”的政策取向沒(méi)有改變，二季度以來(lái)，預(yù)估全市場(chǎng)按揭貸款利率繼續(xù)上行，供需矛盾加大。他認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)融資趨勢(shì)主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：首先，下階段按揭貸款增量受控可能繼續(xù)推動(dòng)按揭利率上行；其次，房地產(chǎn)企業(yè)端融資壓力更為突出，弱資質(zhì)房企系統(tǒng)性承壓；第三，按揭貸款發(fā)生額定價(jià)上行有利于穩(wěn)定銀行體系凈息差，對(duì)于銀行體系資產(chǎn)端定價(jià)穩(wěn)定會(huì)形成一定支撐。
盤和林也表示，下半年的房貸利率首先要看房?jī)r(jià)的波動(dòng)狀況，房貸利率將因供需改變而改變。所以，未來(lái)房貸利率將和房?jī)r(jià)呈現(xiàn)同步關(guān)聯(lián)。但總體利率方面或繼續(xù)寬松，包括LPR報(bào)價(jià)在內(nèi)，將進(jìn)一步降低市場(chǎng)利率。這種非對(duì)稱的利率做法，實(shí)際上是為了優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)。
