文/廣州日報全媒體記者章程 通訊員倪麗珠
認定是否“跳單”
關(guān)鍵主要有4點:
“跳單”一般是指房屋買賣合同的雙方在通過房產(chǎn)中介公司的居間服務(wù)選定房源或與買賣雙方取得聯(lián)系后,為規(guī)避或減少傭金,又通過其他中介公司或買賣雙方直接完成交易的行為。
①中介機構(gòu)的委托權(quán)限,是一般代理還是獨家代理;
②中介機構(gòu)是否提供了房源信息或成交機會,并且積極履行居間義務(wù);
?、畚腥耸欠窭昧酥薪闄C構(gòu)提供的房源信息、交易機會等條件,卻繞過中介機構(gòu)直接與賣方簽約;
④委托人是否存在以期達到不支付或少支付中介費的惡意目的。
基本案情:中介被“跳單” 告上法院索賠
2019年3月20日,在鏈某廣州分公司提供居間服務(wù)下,賣方與買方陳某、李某簽訂《存量房買賣合同(鏈某版)》。同日,買賣雙方分別作為甲方與乙方鏈某廣州分公司簽訂《居間代理服務(wù)合同》,約定基于乙方為甲方提供的居間服務(wù),并促成簽訂《存量房買賣合同(鏈某版)》,賣方同意向乙方支付房地產(chǎn)咨詢及買賣代理費24900元,買方同意向乙方支付房地產(chǎn)咨詢及買賣代理費20000元。
不料,2019年3月28日,賣方與陳某、李某簽訂《解除合同協(xié)議書》,雙方協(xié)商一致同意解除此前簽訂的《存量房買賣合同》及相關(guān)補充協(xié)議。2019年3月28日下午,賣方又與陳某、李某辦理網(wǎng)上交易手續(xù)并簽訂《存量房買賣合同》,落款日期為2019年4月25日,房價款約定為166萬元,選擇自行交割的方式交割房款,并于2019年4月25日向房管局提交廣州市不動產(chǎn)登記申請表,申請辦理不動產(chǎn)過戶登記。
獲知買賣雙方私下又進行交易的情況后,鏈某廣州分公司為此向法院起訴陳某、李某,請求判令支付傭金及違約金。此外,鏈某廣州分公司就本次居間交易糾紛另行起訴了賣方。
買方辯稱,因鏈某廣州分公司不同意修改雙方居間合同內(nèi)關(guān)于居間服務(wù)費付款時間與次數(shù)并簽訂補充協(xié)議之緣故,經(jīng)多次協(xié)商無果,遂決定解除合同。而且,由于賣方前期在多家中介公司放盤,在另一中介公司居間下,雙方到另一中介公司另行訂立房屋買賣合同,居間費買賣雙方共計1萬元。
法院判決:買方支付中介費2萬元及違約金
本案經(jīng)番禺區(qū)法院審理后,判決被告陳某、李某向鏈某廣州分公司支付代理費20000元及違約金。
法院指出,本案中,被告陳某、李某聲稱其與賣方均不同意在網(wǎng)簽前全額支付傭金,經(jīng)協(xié)商未果與賣方簽訂《解除合同協(xié)議書》,并以解除合同為由要求鏈某廣州分公司不再跟進。但在解除合同后,陳某、李某與賣方另行簽訂《存量房買賣合同》,另行簽訂的合同中,房款總金額、首付款及按揭金額等均與《存量房買賣合同(鏈某版)》一致,買賣雙方在不到半個小時內(nèi),完成退付定金及再次支付定金的過程,且于解除合同不到一個月內(nèi)即向房管局提交廣州市不動產(chǎn)登記申請表,完成了不動產(chǎn)過戶登記,足以說明陳某、李某與賣方協(xié)議解除合同并非各方真實意思表示,而僅僅是為規(guī)避中介代理費。
雖然陳某、李某抗辯由于賣方前期在多家中介公司放盤,雙方在另一中介公司居間下另行簽訂房屋買賣合同并支付傭金,但未能提供證據(jù)證實該中介公司同時也掌握了案涉房屋的房源信息,以及合理解釋該中介是如何同時獲知買賣雙方信息的,故對于其上述抗辯理由,法院不予采納。
法官說法:買賣需誠信 “跳單”不可取
番禺區(qū)法院民三庭一級法官余珣指出,“反跳單”條款具有存在合理性。房屋交易市場中最有價值的資源在于意向房屋的地理位置、戶型以及房主聯(lián)系方式等各種信息。一般情況下,買房人在簽署“反跳單”條款之前或者之后,已經(jīng)享受到一定的居間服務(wù),通常獲得了有關(guān)意向房屋的基本信息。如果允許買房人利用中介機構(gòu)提供的信息購買房屋而不支付相應(yīng)費用,對中介機構(gòu)來說并不公平。
依據(jù)2021年1月1日開始實施的《中華人民共和國民法典》第七條規(guī)定,民事主體從事民事活動,應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則,秉持誠實,恪守承諾。本案中,法院根據(jù)誠實信用原則依法判決買家向居間人支付代理費及違約金,闡釋了“堅持誠信為先,保障利益衡平”的司法理念,對當(dāng)事人不講誠信、違背契約精神的行為予以否定和堅決遏制。