中介套路多,經(jīng)營貸流入樓市

   日期:2021-02-08     來源:人民網(wǎng)-國際金融報    瀏覽:130    評論:0    
核心提示:中介套路多,經(jīng)營貸流入樓市
   以3.85%的經(jīng)營貸款利率替代5%的房貸利率,利益之下,經(jīng)營貸流入房地產(chǎn)市場的行為屢禁不止。

  近幾日,《國際金融報》記者聯(lián)系了兩家據(jù)稱已做了十余年的中介,他們的“一條龍服務(wù)”包括找實際經(jīng)營場地和第三方,開發(fā)票,做購銷合同及采購合同等,中介會收取貸款金額的1至2個點。

  監(jiān)管部門也已注意到這一“灰色產(chǎn)業(yè)鏈”蘊含的風(fēng)險,上海、北京接連重拳整治經(jīng)營貸流入樓市。兩地銀行方面也迅速反應(yīng),調(diào)高經(jīng)營貸利率。

  1  起底“灰色產(chǎn)業(yè)鏈”

  中介的“一條龍服務(wù)”包括找實際經(jīng)營場地和第三方,開發(fā)票,做購銷合同及采購合同等,中介會收取貸款金額的1至2個點。

  為了扶持中小企業(yè),不少銀行都推出了優(yōu)惠利率的抵押經(jīng)營貸產(chǎn)品,而這也被不少購房者相中。但申請經(jīng)營貸的條件是客戶名下必須有正常經(jīng)營1至2年的公司,于是一條“灰色產(chǎn)業(yè)鏈”油然而生。

  只需幾萬元,便能過戶一家正常營業(yè)的公司,申請最低年利率3.85%的經(jīng)營貸,調(diào)換年利率5%以上的房貸。

  《國際金融報》記者聯(lián)系了兩家據(jù)稱已做了十余年的中介,一探究竟。中介的“一條龍服務(wù)”包括找實際經(jīng)營場地和第三方,開發(fā)票、做購銷合同及采購合同等,中介會收取貸款金額的1至2個點。

  當(dāng)然,公司過戶需另收費用。“工商局過戶、別人幫你養(yǎng)兩三年企業(yè)的費用等,這些費用我們不包,企業(yè)買下來就是你自己的資產(chǎn)。”中介工作人員小李稱。

  據(jù)小李稱,“目前我們做的抵押貸都是經(jīng)營貸,找本地實際經(jīng)營的公司,個人需通過代理包裝操作再對接銀行。”具體的放款方式都會根據(jù)客戶定制,比如500萬元以上的貸款放進企業(yè)對公賬戶,有的可以放到個人賬戶上。

  記者了解到,還有的中介“送佛送到西”,在過戶好空殼公司后,還會找合作融資機構(gòu)把剩余的房款一次性打給客戶,再做二次抵押,又能回款六七成的錢,客戶只需向融資公司接著還剩余貸款,省下不少錢。

  而當(dāng)被問到追查資金流向問題,小李有信心地表示,就算銀行查,也是查不出把柄的。“經(jīng)營貸要做很多細節(jié),比如你要有經(jīng)營場地,還要款項??顚S?,我們確實做到款項發(fā)放到第三方法人或個人財務(wù)名下,款項都是正規(guī)流向,我們給你提供真實第三方合作,幫你開具證明。銀行會調(diào)查法人的聯(lián)系方式,包括坐落位置等,就讓他查呀。”他表示,只要還款正常、按時按點,且企業(yè)過戶好以后繼續(xù)做好一年的申報費用,也不會被抽查。

  “等錢打到賬戶上,再取現(xiàn)金出來,這樣銀行要查也查不出把柄。我們會做購銷合同、發(fā)票等。”另一個中介工作人員小馬告訴記者,對于小至兩三百萬,上至千萬元的客戶,我們都是這么操作的。

  據(jù)介紹,經(jīng)營貸的抵押物一般為房產(chǎn),如果房產(chǎn)證上沒有老人、小孩,則能申請到最低利率的一款“產(chǎn)品”,同時可以收到抵押物七成左右的貸款,利息低至3.65%至3.85%,還款周期在20至30年,降低還款負擔(dān),以此利率“置換”5%以上的房貸利率十分劃算。

  “目前這款產(chǎn)品被監(jiān)管暫停了,所以要看年后能不能做。”小馬介紹。

  小李則表示,年前即使客戶沒有房子、沒有工作,都能夠批下貸款來,但最近審查嚴(yán)格,年后利息也可能上浮。

  2  京滬最強管控來襲

  “抵押經(jīng)營貸”進入樓市是個老問題。但目前值得警惕的是,一般企業(yè)經(jīng)營性貸款利率與個人房貸利率大比例倒掛,金融套利的風(fēng)險不容忽視。

  監(jiān)管部門也已注意到其中蘊藏的風(fēng)險。

  1月29日晚間,上海銀保監(jiān)局印發(fā)《上海銀保監(jiān)局關(guān)于進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》,各商業(yè)銀行對2020年6月份以來發(fā)放的消費類貸款、經(jīng)營性貸款以及個人住房貸款進行全面自查,并于2021年2月28日前向上海銀保監(jiān)局報送自查和整改報告。強化首付款資金真實性審查要求,防止借款人通過消費類貸款、經(jīng)營性貸款等渠道違規(guī)獲取個人住房貸款首付款資金,或者通過偽造首付款支付憑證方式套取銀行貸款。

  1月30日,北京也迅速跟進,北京銀保監(jiān)局發(fā)布消息稱,已注意到近期出現(xiàn)的“部分購房者為填補房屋交易資金缺口或進行套利,挪用消費貸、經(jīng)營貸資金作為購房款或‘過橋’資金”等相關(guān)輿情,要求各行對2020年下半年以來新發(fā)放的個人消費貸款和個人經(jīng)營性貸款合規(guī)性開展全面自查。

  與此同時,北京銀保監(jiān)局還稱,已會同人民銀行營業(yè)管理部、北京市住建委等部門組建聯(lián)合工作組,將于近日赴銀行機構(gòu)開展專項核查。另外,還將結(jié)合銀行自查及監(jiān)管核查情況,指導(dǎo)北京市銀行業(yè)協(xié)會積極行動,對個人和中介的不當(dāng)和違規(guī)行為啟動聯(lián)合懲戒機制。

  “結(jié)合此前上海發(fā)布的房貸新政,可以認(rèn)為,近期房地產(chǎn)調(diào)控里面,很重要的一個工作就是嚴(yán)查違規(guī)資金流入房地產(chǎn)的現(xiàn)象。這也意味著銀行系統(tǒng)和房管系統(tǒng)的組合拳將更有力出擊,有助于穩(wěn)定房貸市場。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進對《國際金融報》記者分析。

  在嚴(yán)躍進看來,近期樓市亂象不外乎兩個,一個是違規(guī)資金進樓市,一個是房價哄抬炒作。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出,“抵押經(jīng)營貸”進入樓市是個老問題,以往這類業(yè)務(wù)實際門檻不低,規(guī)模有限,對樓市影響有限。但目前值得警惕的是,一般企業(yè)經(jīng)營性貸款利率與個人房貸利率大比例倒掛,金融套利的風(fēng)險不容忽視。

  周茂華表示,目前監(jiān)管對于嚴(yán)禁資金違規(guī)流入房地產(chǎn)的態(tài)度堅決,并在供需兩端采取了不少措施,例如:強化監(jiān)管監(jiān)察力度,壓實主體責(zé)任,嚴(yán)防屢查屢犯,緊盯機構(gòu)易犯多發(fā)的問題,對違規(guī)信貸的行為提高懲處力度,再加上商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸新規(guī)等,“短期盡管難以完全杜絕,但資金違規(guī)流入房地產(chǎn)現(xiàn)象將明顯減少”。

  “若是后續(xù)資金面受到了管控,那么也客觀上有助于穩(wěn)定房價,減少房源和房價炒作的亂象。”嚴(yán)躍進認(rèn)為,近期不排除一些炒作過多的城市也會面臨房貸檢查的工作。

  3  部分銀行已提高門檻

  在房地產(chǎn)貸款集中度管理制度出臺的影響下,部分銀行可能出現(xiàn)額度收緊,放款周期延長現(xiàn)象,預(yù)計該狀態(tài)將持續(xù)較長時間。

  在北京、上海兩地監(jiān)管重磅發(fā)聲嚴(yán)查“消費貸”、“經(jīng)營貸”資金違規(guī)入樓市后,記者采訪了解到,兩地已有部分銀行提高了經(jīng)營貸的門檻,上調(diào)貸款利率、加強審核力度。

  “現(xiàn)在上海把整個浮動利率都往上拉了以后,打消了很多客戶買房的念頭,經(jīng)營貸的利息跟按揭差不多,二套房的利息也上浮,所以有些客戶就不買了。”上述中介工作人員表示。

  上海某股份制銀行經(jīng)理告訴《國際金融報》記者:“原本我們經(jīng)營抵押貸的最低利率是3.85%,說好持續(xù)到3月份的。1月最后一個禮拜突然通知上調(diào),以后會不會再漲真不好說。”

  “個人消費貸和經(jīng)營貸產(chǎn)品初衷是釋放消費潛力和緩解小微企業(yè)融資難題。”光大銀行金融市場部分析師周茂華指出,之所以這些資金能違規(guī)流入樓市,是由于個人消費貸和經(jīng)營貸辦理門檻不高、手續(xù)簡便、利率相對低、金額大等,尤其是貸款資金利率普遍低于房地產(chǎn)市場利率,易引發(fā)跨市場套利行為。另外,對于個人消費貸、經(jīng)營貸資金的具體流向和用途,檢查和追蹤難度大、成本高,反映出這些產(chǎn)品在服務(wù)實體經(jīng)濟過程中仍存在改造或創(chuàng)新空間。

  上述銀行經(jīng)理坦言,目前什么時候放貸不好說。“我們2020年12月份、今年1月份的都沒有放,具體后面是排隊放還是怎么放看分行通知。上海各家銀行的情況都差不多,都在互相觀望”。

  據(jù)介紹,原本2至3周內(nèi)就能夠放款的流程,未來可能需幾個月。銀行經(jīng)理表示,如果不著急可以年后觀望一下再貸。

  據(jù)北京地區(qū)某銀行客戶經(jīng)理介紹,該行也于近期上調(diào)了經(jīng)營貸利率,并且條件收嚴(yán),需先通過線上預(yù)審批。“不過,只要是真實經(jīng)營、符合條件的,基本三周到一個月能夠放款。考慮利率方面的話,建議有需要就立馬做,目前還沒收到通知,但萬一之后又上調(diào)呢”。

  “這些資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場,會導(dǎo)致居民、企業(yè)杠桿負債率上升,容易引發(fā)局部房地產(chǎn)過熱,對樓市調(diào)控構(gòu)成一定掣肘,并干擾市場對樓市穩(wěn)定預(yù)期。同時,部分中小銀行對房地產(chǎn)資產(chǎn)過度依賴,容易引發(fā)資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)失衡,削弱穩(wěn)健經(jīng)營基礎(chǔ)等。”周茂華如是說。

  貝殼研究院高級分析師潘浩表示,在房地產(chǎn)貸款集中度管理制度出臺的影響下,部分銀行可能出現(xiàn)額度收緊,放款周期延長現(xiàn)象,預(yù)計該狀態(tài)將持續(xù)較長時間,在此背景下,居民購房杠桿回落是大概率事件。“LPR進一步下行的概率較低,商業(yè)銀行惜貸的情況下,預(yù)計2021年居民購房杠桿率穩(wěn)中趨降”。

 
 
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