近日,針對一些熱點城市地王頻出、房價“高燒不退”的現(xiàn)象,多地多部門陸續(xù)出臺了一系列降溫政策,直指房地產(chǎn)企業(yè)融資、拿地以及個人住房信貸。記者調查發(fā)現(xiàn),房企利用金融杠桿獲得資金手段繁多,成為推高地價房價的一個重要原因。
房地產(chǎn)市場降溫政策近期頻現(xiàn)
在全國范圍內,對房地產(chǎn)企業(yè)的部分政策逐步收緊。據(jù)記者了解,興業(yè)銀行、工商銀行等部分銀行已將房企的開發(fā)貸周期由2年期的中期貸款改為一年內,甚至半年期的短期貸款。
與此同時,部分地方政府也開始對房企發(fā)出收緊政策信號。隸屬于國土資源部的中國土地勘測規(guī)劃院近期發(fā)布的《2016年第二季度全國主要城市地價監(jiān)測報告》指出,今年二季度,熱點城市政策開始由寬松轉向收縮。南京、合肥、中山出臺調控意見穩(wěn)定房價地價,蘇州出臺“蘇十條”、嚴審個人住房信貸、實行土地拍賣最高限價制度,天津收緊公積金貸款政策。
據(jù)記者了解,二線城市“四小龍”——南京、蘇州、合肥和廈門等城市相繼出臺“控地王”的相關限制政策,包括實施土地拍賣熔斷機制,提高土地出讓金首付比例,收緊個人購房貸款政策等。
南京和蘇州分別出臺土地拍賣熔斷機制,即當出讓地塊競價達到最高限價時,終止土地出讓,所有報價無效;安徽近日將單宗土地出讓價款最低首付比例提至50%,南京將住宅用地出讓金首付款比例調整為60%。
在資金供給端,一些地方政府開始提高二三套房首付,并限制購房貸款,以減緩房企銷售回款,減少向開發(fā)商“供血”。7月1日,合肥樓市新政正式實施,二套房最低首付比例為40%,購買第三套及以上住房,最低首付比例均為60%,且停止住房公積金個人住房貸款。
房企拿錢手段越來越多
易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進表示,地方政府通過“提首付,降杠桿”可以減緩開發(fā)商銷售回款,削弱為房企拿地“輸血”,抑制地王產(chǎn)生。“總體上,監(jiān)管層對開發(fā)商變相‘限貸’,有利于減少土地市場資金過剩導致的泡沫。”
部分熱點城市房價過高,來源于地價居高不下。一系列樓市降溫政策能否遏制開發(fā)商爭當?shù)赝醯臎_動,進而如何影響房地產(chǎn)市場?對此,多位房企高管表示,市場上融資拿地的手段卻越來越多。
旭輝控股總裁林峰表示,房企過去的融資渠道比較單一,多依賴銀行的開發(fā)貸款和賣房的資金回籠?,F(xiàn)在融資工具繁多,不少房企50%以上的融資來源于公司債和企業(yè)債等,其余部分除銀行開發(fā)貸款外,還有相當一部分資金來源于各類資管計劃、信托等融資渠道。
記者調查發(fā)現(xiàn),不少企業(yè)繞道債券市場融資。2015年,恒大地產(chǎn)發(fā)行50億元公司債,經(jīng)批準的募集資金用途為償還金融機構借款、優(yōu)化債務結構和補充流動資金。在長三角地區(qū)連拿數(shù)塊地王的信達地產(chǎn),發(fā)行2016年公司債第二期也是用于償還金融機構借款。
在房企拿地過程中,目前甚至還出現(xiàn)一些資金方式“創(chuàng)新”。一位近期在上海頻頻參與拿地的開發(fā)商告訴記者,現(xiàn)在一線城市拿地,基本只需準備10%的土地款,剩下的資金可以以夾層融資的方式獲取。
業(yè)內人士認為,只有對上述這些“創(chuàng)新”“變通”渠道進行更加嚴格的監(jiān)管,才能真正影響到房地產(chǎn)商的資金鏈,新政策才能真正發(fā)揮作用,進而擠出土地市場的局部泡沫。據(jù)新華社
合肥部分銀行收緊貸款
8月9日中午,有房產(chǎn)中介內部發(fā)布緊急通知:名下兩套房的,有一套住房貸款未結清,將拒貸。
“這個消息是真的,從8月9日上午開始,我行針對這種現(xiàn)象的第三套房就不予貸款了。”中國建設銀行合肥蜀山支行工作人員證實,這個消息屬實,不光是建行合肥蜀山支行,建行其他支行也均表示收到消息。
工商銀行金寨路支行工作人員則表示,近日有傳出貸款新細則,但目前工商銀行還未收到具體通知,“第三套房現(xiàn)在在我行還是可以貸款,但貸款新細則隨時可能會正式下達。”
此外,興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行均表示新細則已經(jīng)開始執(zhí)行,而光大銀行則表示這種情況從7月1日開始就被拒貸。此前,名下有兩套房且未還清貸款者買房,第三套房首付為6成,而現(xiàn)在要么一把付清,要么無法買房。對買房者的資金要求大大提高。
不光是有房無法貸款,就是查出名下無房,但有未還清貸款的房產(chǎn),也可能被銀行拒貸。
為何會出現(xiàn)名下無房還會有貸款的情況?原來,合肥市此次限貸中,房查以合肥市區(qū)范圍(不含四縣一市)為準,查貸包括外地貸款記錄。也就是說,只要外地或者是四縣一市有房有貸款沒有還清,在合肥買房,就會出現(xiàn)房查顯示無房,而名下還有貸款的情況。這種情況也可能被銀行拒貸。
此外,有一套房,且有2次及以上貸款記錄,其中有1次未結清的,銀行也可能不受理。
細數(shù)今年以來合肥樓市政策——
2月2日
銀行下調首付比例繼去年9月30日央行公布首套房首付比例從3成降至2.5成之后,2月2日央行再次下調首付比例。對改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房,最低首付款比例調整為不低于30%。
2月19日
契稅征收幅度降低財政部等三部委發(fā)布《關于調整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》,對個人購買家庭首套房和第二套改善性住房,契稅征收大幅降低。同時取消144平方米以上戶型非普通住宅限制,促進大戶型市場交易。
4月1日
嚴查市場捆綁銷售合肥市房地產(chǎn)管理局等部門發(fā)布《關于進一步保持我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》,將加大城區(qū)住房土地供應量,實行“差異化供地”,同時對一些樓盤“捂盤惜售”及捆綁車位等行為進行嚴厲查處。
6月7日
公積金下調繳存比例和基數(shù)合肥市住房公積金管理中心連發(fā)兩則通知,調整住房公積金的繳存比例和繳存基數(shù)。根據(jù)通知,合肥市凡住房公積金繳存比例高于12%的繳存單位,一律予以規(guī)范調整,不得超過12%。
7月1日
執(zhí)行差別化信貸政策合肥市人民政府辦公廳《關于進一步做好我市房地產(chǎn)市場調控工作的通知》,通知從幾個方面對合肥樓市進行了調控。其中包括增加土地供應和住房供應、實行土地供應“并聯(lián)”拍賣、執(zhí)行差別化住房信貸政策等等。
8月
合肥市部分銀行再次收緊貸款
-相關新聞
晨報記者余佼佼
實習生肖奇琳