財報披露日的最后一天，恒大揭曉了2020中期報告。

　　盡管兩周前恒大已提前發(fā)布了盈利預(yù)警，交代利潤的下滑源于多重因素，但市場對于這家頭部房企的半年表現(xiàn)依然保持了高度關(guān)注。

　　8月31日，恒大舉行了2020中期業(yè)績發(fā)布會。和此前一樣，董事局主席許家印并未現(xiàn)身，由董事局副主席、總裁夏海鈞率領(lǐng)首席財務(wù)官潘大榮和地產(chǎn)集團副總裁賴立新一同亮相。

　　2860億銷售額來自恒房通

　　中報顯示，今年上半年，恒大實現(xiàn)營業(yè)收入2666.3億元，同比增17.5%。期內(nèi)毛利666.8億元，毛利率25%，較去年同期下降9個百分點，凈利潤147億元，歸屬股東凈利潤65.4億元，同比減少56.15%。

　　潘大榮在會上解釋了毛利率波動的原因，即疫情后為了確保穩(wěn)健運營，公司加大了竣工樓棟的折扣力度，有部分項目是今年銷售今年交樓，平均售價為8350元/平方米，這一售價和過去12個月的銷售價格相比有一定幅度的下降，這是恒大利潤下滑的主要原因。

　　此外，恒大寶平臺搭建的營銷費用上升了30多億元，新能源汽車目前處于初始投資階段，半年虧損12.8億元等也都導(dǎo)致了凈利潤的下滑。潘大榮表態(tài)，未來會通過提升產(chǎn)品附加值、加大銷售和回款、嚴(yán)控三費、大力降負債、降低融資成本等舉措提升公司盈利能力，其預(yù)計恒大未來毛利率可以保持在25%以上。

　　銷售方面，上半年恒大合約銷售額3488.4億元，較2019年同期增長23.8%，在第三方機構(gòu)克而瑞的數(shù)據(jù)上，恒大以3317億權(quán)益金額排名行業(yè)第一，對應(yīng)合約銷售面積為3863.2萬平方米，較2019年同期增長47.5%。

　　夏海鈞將疫情下恒大營銷端的強勁表現(xiàn)歸功于即時啟動了恒房通系統(tǒng)，并面向社會開放。據(jù)其介紹，上半年恒大3488億元合約銷售額中，有2860億來自恒房通，“82%是網(wǎng)上帶來的”。

　　“未來爆發(fā)點集中在大灣區(qū)”

　　土儲方面，上半年恒大新購入項目111個，新購住宅土地儲備面積5459萬平方米（其中收并購取得1121萬平方米，占比21%），土儲原值1340億元，平均樓面地價2455元/平方米。在建工程面積1.23億平方米，竣工面積3734萬平方米，新開工面積3767萬平方米，預(yù)計下半年可售貨量約9000萬平方米。

　　下半年龐大的推貨計劃也讓夏海鈞自信能夠完成全年業(yè)績目標(biāo)，“按照公開的全年6500億元銷售目標(biāo)，9000萬平方米可銷售貨量里去化達到37%，就能完成全年目標(biāo)。即便按照內(nèi)部8000億元銷售目標(biāo)，也只需要54%的去化率”。

　　截至2020年6月30日，恒大住宅土地儲備項目817個，分布于229個城市，總規(guī)劃建筑面積2.4億平方米，平均樓面地價2121元/平方米。

　　其中舊改項目104個，在夏海鈞看來，“舊改項目是未來開發(fā)商的必爭之地”。104個舊改項目中，55個位于深圳，占比過半，此外，大灣區(qū)（除深圳以外）12個、太原11個、石家莊4個、昆明3個、貴陽3個、鄭州2個。

　　包括舊改項目在內(nèi)，當(dāng)前恒大在大灣區(qū)共有127個項目，總規(guī)劃面積3653萬平方米，貨值1.26萬億元。“恒大2016年開始在大灣區(qū)布局，到目前集團是大灣區(qū)土儲最豐富的地產(chǎn)商之一，而且這個土儲主要集中在舊改及城市更新，完全符合國家對于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級的需要，符合房地產(chǎn)做存量，減少增量的要求。”他堅信“恒大未來的爆發(fā)點集中在大灣區(qū)”。

　　年底有息負債減少千億

　　隨著近日“345新規(guī)”的盛傳，降負債依然是繞不開的話題。

　　上半年，恒大資產(chǎn)負債率為86.24%，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為1407億元，受限制現(xiàn)金638.92億元，手持現(xiàn)金余額2046億元。

　　夏海鈞說，在監(jiān)管層相關(guān)政策出來之前，年初恒大就提出了“高增長、控規(guī)模、降負債”的大的戰(zhàn)略目標(biāo)。他認(rèn)為，房地產(chǎn)發(fā)展到一定的階段，不能靠規(guī)模取勝，而是要靠效益取勝。夏海鈞表態(tài)，“對于國家監(jiān)管部門提出的各項指標(biāo)，各項管理的要求，我們都嚴(yán)格的去將公司的戰(zhàn)略向這些指標(biāo)去靠攏。”

　　潘大榮隨后給出了恒大在降負債方面的具體措施，一是加大銷售和回款力度，上半年銷售回款3542億元，下半年力爭實現(xiàn)3800億元銷售回款；二是嚴(yán)控土地規(guī)模，實現(xiàn)土儲的負增長，力爭平均每年減少3000萬平方米左右；三是集團優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的分拆上市。

　　潘大榮補充道，近期恒大旗下金碧物業(yè)引入戰(zhàn)投入股235億港元，預(yù)計可降低凈負債率19個百分點。

　　管理層在會上透露，“6月底恒大有息負債相較3月底減少約400億元，下半年降負債目標(biāo)在600億元左右，到今年年底力爭比3月末減少1000億元。”

　　此前，恒大宣布擬分拆旗下的物業(yè)部分在港交所上市。夏海鈞介紹稱，金碧物業(yè)估值750億元，引入戰(zhàn)略投資者235億元，占比28.061%，其合約面積超過5億平方米，在管面積超過2.5億平方米，2019年收入73億元，凈利潤9.2億元。據(jù)他透露，物業(yè)上市力爭在今年完成。

　　物業(yè)上市顯然不是恒大的終極目標(biāo)，夏海鈞表示，“未來會謹(jǐn)慎地審視集團里面有哪些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)可以分拆上市，逐步分拆出來，既體現(xiàn)公司更大的價值，也能大規(guī)模降低負債率。”