上半年，上市物業(yè)公司業(yè)績(jī)整體亮眼。在統(tǒng)計(jì)的29家上市物業(yè)公司中，有25家公司營(yíng)收、凈利潤(rùn)同比均實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)，占比逾八成；不少公司管理面積實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，持續(xù)擴(kuò)展在管項(xiàng)目業(yè)態(tài)。
業(yè)績(jī)?cè)鏊倭裂?/p>
和泓服務(wù)半年報(bào)顯示，上半年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1.60億元，同比增長(zhǎng)32.5%；歸屬股東凈利潤(rùn)為2102萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)599.27%；毛利率為34.1%，同比增加2.6個(gè)百分點(diǎn)。公司稱，上半年?duì)I收、凈利潤(rùn)增加，是因?yàn)闃I(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大、管理項(xiàng)目數(shù)量增加以及計(jì)入收購(gòu)新公司的溢利。
碧桂園服務(wù)上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入62.71億元，同比增長(zhǎng)78.4%；凈利潤(rùn)為13.35億元，同比增長(zhǎng)61.6%。分業(yè)務(wù)來(lái)看，上半年公司持續(xù)擴(kuò)展業(yè)態(tài)，外擴(kuò)項(xiàng)目穩(wěn)步增長(zhǎng)，在管面積大幅增加。社區(qū)增值服務(wù)方面，家政服務(wù)、拎包入住服務(wù)、社區(qū)傳媒服務(wù)等業(yè)務(wù)收入均大幅增長(zhǎng)，其中拎包入住服務(wù)業(yè)務(wù)上半年?duì)I收同比增長(zhǎng)213.5%。截至報(bào)告期，公司“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)外的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)面積為3.2億平方米，合同管理面積為7.46億平方米。
綠城服務(wù)上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收44億元，同比增長(zhǎng)20.1%；凈利潤(rùn)為3.74億元，同比增長(zhǎng)59.4%；現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物同比增長(zhǎng)108.7%。針對(duì)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，公司解釋稱，今年1-3月，公司得到業(yè)主和政府的認(rèn)可，價(jià)值得以回饋；4-6月，公司加快了項(xiàng)目擴(kuò)展速度。
上半年上市的不少物業(yè)公司業(yè)績(jī)同樣亮眼。如7月在港交所上市的正榮服務(wù)，上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4.44億元，同比增長(zhǎng)50.1%；凈利潤(rùn)為5958.3萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)106%。上半年，公司物業(yè)管理合約建筑面積同比增長(zhǎng)16.2%。
克而瑞證券統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年29家上市物業(yè)公司僅有3家公司營(yíng)收或凈利潤(rùn)同比下降，25家公司營(yíng)收、凈利潤(rùn)同比實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)，占比86.2%。
分拆物業(yè)上市降負(fù)債
在物業(yè)公司上半年業(yè)績(jī)表現(xiàn)亮眼的同時(shí)，房企分拆物業(yè)上市熱情不減。
8月26日上午，禹洲集團(tuán)、華潤(rùn)置地同時(shí)公告稱，正考慮可能分拆物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)及商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)在港獨(dú)立上市。
華潤(rùn)置地方面稱，早在2005年，公司就進(jìn)行了第一次轉(zhuǎn)型，啟動(dòng)“住宅+商業(yè)”的雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，從單一的房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型為綜合性發(fā)展商。2016年華潤(rùn)置地確定“開發(fā)物業(yè)+投資物業(yè)+X”的新商業(yè)模式。8月31日晚，華潤(rùn)萬(wàn)象生活在港交所遞交招股書。
此前，融創(chuàng)服務(wù)8月6日在港遞交招股書。7月底，中國(guó)恒大曾公告稱，公司正考慮可能分拆集團(tuán)物業(yè)管理服務(wù)及相關(guān)增值服務(wù)業(yè)務(wù)于港交所獨(dú)立上市。8月13日，中國(guó)恒大為分拆物業(yè)對(duì)象金碧物業(yè)引入235億港元的戰(zhàn)略投資。
今年以來(lái)，房企分拆物業(yè)上市熱情高漲。如6月24日就有3家物業(yè)公司在港交所遞交招股書，1家物業(yè)公司擬分拆物業(yè)上市獲受理。
探究其主要原因，除物業(yè)公司受資本市場(chǎng)認(rèn)可、獲得高估值以及通過融資迅速擴(kuò)展市場(chǎng)份額外，快速、有效降低關(guān)聯(lián)房企凈負(fù)債率也是一大因素。
中國(guó)恒大董事局副主席、總裁夏海鈞在中國(guó)恒大中期業(yè)績(jī)會(huì)上介紹了3條具體的降負(fù)債措施，其中就包括分拆優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上市。他表示，金碧物業(yè)引入戰(zhàn)略投資，預(yù)計(jì)將降低凈負(fù)債率19個(gè)百分點(diǎn)。
華潤(rùn)置地管理層在中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，公司考慮將物業(yè)和商業(yè)一起打包上市，有強(qiáng)化華潤(rùn)置地資產(chǎn)負(fù)債表的考量。
物業(yè)股表現(xiàn)也不凡。如銀城生活服務(wù)上半年漲幅超200%，寶龍商業(yè)上半年漲幅超80%，中海物業(yè)上半年漲幅超60%。大部分物業(yè)公司上半年股價(jià)漲幅超過關(guān)聯(lián)房企，綠城服務(wù)市值更是超關(guān)聯(lián)房企綠城中國(guó)。
非住宅物管行業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ?/p>
下半年以來(lái)，物業(yè)公司非住宅物業(yè)管理類動(dòng)作較頻繁，涉及城市物業(yè)服務(wù)、景區(qū)物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域。
如南都物業(yè)與景德鎮(zhèn)市國(guó)信城市運(yùn)營(yíng)發(fā)展有限公司（簡(jiǎn)稱“合作方”）成立合資公司，旨在賦能合作方各專業(yè)服務(wù)場(chǎng)景，實(shí)現(xiàn)“投資+管理”精細(xì)化全流程管理，擴(kuò)大公司城市空間管理規(guī)模，進(jìn)一步夯實(shí)公司“城市空間運(yùn)營(yíng)+智慧場(chǎng)景服務(wù)”的物業(yè)服務(wù)品牌發(fā)展戰(zhàn)略。榮萬(wàn)家和北影集團(tuán)就“城市綜合體+產(chǎn)城”新型非居住業(yè)態(tài)項(xiàng)目達(dá)成合作。
非住宅物管業(yè)態(tài)范圍廣泛，包括商業(yè)、辦公、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、醫(yī)院、車站、政府大樓等細(xì)分業(yè)態(tài)，服務(wù)內(nèi)容、專業(yè)性、盈利水平等方面差別較大。
《2019物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展指數(shù)測(cè)評(píng)報(bào)告》顯示，2018年500強(qiáng)物管公司非住宅業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)物管收入1182億元，占基礎(chǔ)服務(wù)收入的52.4%，占物管行業(yè)總收入的41.8%。其中，93%的物管公司涉足辦公樓，占比最高。
國(guó)信證券指出，商業(yè)、寫字樓等業(yè)態(tài)更加市場(chǎng)化、品質(zhì)要求高、具有較高附加值；非住宅物管密度大、管理集中成本較低。非住宅物管盈利能力高于住宅物管。
國(guó)信證券研報(bào)稱，增量開發(fā)、基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)提升和業(yè)主增值服務(wù)深化，將在未來(lái)十年共同驅(qū)動(dòng)物管行業(yè)規(guī)模提升，預(yù)計(jì)2030年行業(yè)規(guī)模有望達(dá)到3.2萬(wàn)億元。2018年500強(qiáng)物業(yè)公司非住宅物業(yè)管理的基礎(chǔ)物業(yè)收入占基礎(chǔ)服務(wù)收入的52.4%，按照該比例計(jì)算，2030年非住宅物管行業(yè)空間有望達(dá)到13129億元。
