作為全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的風(fēng)向標(biāo)，深圳一向“虹吸”全國(guó)的投資資金。樓市熱度高漲，加上之前由于限購(gòu)政策較為寬松，吸引了大量投資資金從全國(guó)各地涌進(jìn)深圳樓市。為落實(shí)“房住不炒”的導(dǎo)向，升級(jí)調(diào)控的“深八條”出臺(tái)，隨之，有不少人失去了在深圳的買(mǎi)房資格。那么，這部分購(gòu)房需求將何去何從？

　　購(gòu)房資格失之交臂，“得再等三年才能買(mǎi)”

　　作為一位即將落戶的新深圳人，張凱（化名）的買(mǎi)房計(jì)劃被“深八條”打亂了。

　　今年6月，張凱從天津一家公司離職，一個(gè)人來(lái)到深圳的另一家公司任職。同時(shí)，他也計(jì)劃在深圳置業(yè)買(mǎi)房，將媳婦、孩子接過(guò)來(lái)。“只要再等幾個(gè)月，我的深圳落戶就可以辦好了，所以那時(shí)候我想購(gòu)房資格肯定沒(méi)問(wèn)題，就馬上開(kāi)啟了看房模式。”張凱說(shuō)，但他發(fā)現(xiàn)，預(yù)算1000萬(wàn)在深圳買(mǎi)房，地段、學(xué)位、配套、舒適度無(wú)法完全兼顧，必須要有所取舍。

　　沒(méi)想到的是，正在張凱猶豫糾結(jié)期間，7月15日，“深八條”出臺(tái)，引起各界轟動(dòng)。其中，最為嚴(yán)厲的一條政策是調(diào)整商品住房限購(gòu)年限：在深圳落戶滿3年且連續(xù)繳納36個(gè)月個(gè)稅或社保才能購(gòu)買(mǎi)商品住房；對(duì)于夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。

　　對(duì)于還有幾個(gè)月就能落戶深圳的張凱來(lái)說(shuō)，唾手可得的購(gòu)房資格就這樣失之交臂了，必須得落戶3年后才能買(mǎi)房，“深圳暫時(shí)買(mǎi)不了了，我只能重新考慮置業(yè)計(jì)劃”。

　　事實(shí)上，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，“深八條”的出臺(tái)并不意外。今年上半年，深圳樓市頻頻出現(xiàn)“日光”“秒光”現(xiàn)象，二手住宅過(guò)戶套數(shù)在6月突破萬(wàn)套，為2016年4月以來(lái)的首次。彼時(shí)，像張凱一樣焦慮看房、著急“上車(chē)”的年輕人，成為了深圳樓市狂飆的一大注腳，“5月、6月期間，身邊一些朋友都在換房，就怕太快，再不出手就換不起房了。”深圳一業(yè)內(nèi)人士向新京報(bào)記者這樣感嘆。

　　與此同時(shí)，隨著樓市熱度高漲，加上之前限購(gòu)政策較為寬松，也吸引了大量投資資金從全國(guó)各地涌進(jìn)深圳。為落實(shí)“房住不炒”的導(dǎo)向，深圳調(diào)控“靴子”終于落地，為過(guò)熱的樓市踩下剎車(chē)。

　　對(duì)于“深八條”及其細(xì)則，易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭這樣評(píng)價(jià)稱，“深圳出臺(tái)了限購(gòu)、限貸、稅收、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、新盤(pán)開(kāi)盤(pán)監(jiān)管等一攬子措施，可以看出，調(diào)控力度較大。”

　　調(diào)控升級(jí)之下，深圳購(gòu)房需求溢出效應(yīng)顯現(xiàn)

　　對(duì)于張凱而言，在明確自己暫時(shí)無(wú)法獲得深圳購(gòu)房資格后，他將目標(biāo)轉(zhuǎn)向廣州、東莞和珠海，“還是準(zhǔn)備重新進(jìn)行資產(chǎn)配置”。

　　有這一想法的，并非張凱一人。據(jù)業(yè)內(nèi)觀察，深圳限購(gòu)令下，有三類人群（資金）向深圳周邊外溢：失去購(gòu)房資格的深圳客；因深圳房?jī)r(jià)高企，不得不轉(zhuǎn)移至周邊城市置業(yè)的深圳客；虹吸至深圳的全國(guó)投資資金，被限購(gòu)卡住后向外溢出?；诖?，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，今年下半年，深圳周邊區(qū)域樓市會(huì)好于深圳。

　　“惠州和東莞是深圳外溢需求受惠城市的首選。”李宇嘉如此判斷。

　　持相關(guān)看法的，還有中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓，“第一是東莞，第二是惠州。”之所以如此判斷，其理由在于：東莞、惠州是深莞惠大都市圈的核心城市，且距離深圳非常近，屬交通、產(chǎn)業(yè)、人流、物流最先能輻射到的兩大城市。

　　站在房企的角度，奧園集團(tuán)相關(guān)人士表示，“從目前中介推售信息看，東莞是最大受益城市，其次是臨深的莞惠區(qū)域。不過(guò)，東莞價(jià)格已推高太多，尤其是東莞城區(qū)和松山湖、臨深區(qū)域。而對(duì)于惠州，目前價(jià)格還比較低，利好惠州，尤其是高鐵、城軌到達(dá)區(qū)域，價(jià)格升溫明顯。”

　　卓越集團(tuán)方面亦表示，近鄰深圳的幾座城市，特別是惠州臨深惠陽(yáng)、大亞灣，東莞鳳崗、虎門(mén)、松湖、塘廈，深中通道附近翠亨、唐家，以及廣州南沙等區(qū)域迎來(lái)一波發(fā)展機(jī)會(huì)。

　　“受需求外溢利好，有利于促進(jìn)東莞、惠州、廣州、中山這四座城市樓市回暖，提升房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，刺激土地市場(chǎng)火熱。”謝逸楓稱。

　　不過(guò)，在業(yè)內(nèi)看來(lái)，即便深圳限購(gòu)，不管是開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者，依然堅(jiān)定看好深圳樓市的發(fā)展，“包括深圳外溢至周邊城市買(mǎi)房的，實(shí)際上更看好的也還是深圳。”業(yè)內(nèi)人士稱。

　　在房企層面，新京報(bào)記者了解到，多家深耕粵港澳區(qū)域的房企表示，還會(huì)堅(jiān)定地在深圳拿地，“該拿的地，還是會(huì)拿的。”比如卓越集團(tuán)就表示，目前企業(yè)營(yíng)銷節(jié)奏的大戰(zhàn)略不會(huì)變化，因?yàn)槟壳盎浉郯拇鬄硡^(qū)的市場(chǎng)基本上還保持穩(wěn)定狀態(tài)，但會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行小幅調(diào)整。

　　受影響最大的東莞，緊跟深圳腳步升級(jí)限購(gòu)

　　說(shuō)起深圳的“鄰居”，東莞是繞不開(kāi)的城市。與惠州相比，東莞臨深要比惠州臨深區(qū)位好很多，以鳳崗為例，其版圖直入深圳腹地，比深圳某些地方離深圳主城區(qū)還要近。因此，東莞樓市受深圳樓市影響十分明顯。

　　李宇嘉分析指出，東莞可分為三個(gè)市場(chǎng)，靠近深圳的幾個(gè)鎮(zhèn)，包括長(zhǎng)安、鳳崗、塘廈、黃江及松山湖區(qū)域成交量較大，占東莞樓市整體成交量的1/3以上，此外就是中心城區(qū)和臨廣地區(qū)。其中，由于廣州本身市場(chǎng)供應(yīng)量較大，市場(chǎng)也很平穩(wěn)，并不存在廣州需求外溢到東莞的問(wèn)題。

　　在李宇嘉看來(lái)，在外溢需求中，東莞臨深片區(qū)的塘廈、鳳崗以及松湖片區(qū)，很多人購(gòu)買(mǎi)后會(huì)選擇自住，而其他絕大部分區(qū)域，外溢需求購(gòu)買(mǎi)后可能不會(huì)去居住，“有可能是覺(jué)得新一輪樓市發(fā)展機(jī)會(huì)來(lái)了，表面上看是第一套，但事實(shí)上還是投資需求。”

　　縱觀東莞近年來(lái)樓市的發(fā)展，深圳客是支撐其發(fā)展的一支重要力量。實(shí)際上，深圳樓市今年成交量持續(xù)上行，也帶動(dòng)了東莞樓市快速回暖。

　　新京報(bào)記者了解到，自去年10月，成交單價(jià)破4萬(wàn)元后，今年5月底，東莞松山湖片區(qū)部分新盤(pán)，單價(jià)突破5萬(wàn)元。鄰近松山湖的東莞寮步鎮(zhèn)、大朗鎮(zhèn)、大嶺山鎮(zhèn)的部分新盤(pán)，價(jià)格也從去年底的2.8萬(wàn)元/平方米上漲至3.5萬(wàn)元/平方米左右；二手房也不例外，臨深片區(qū)二手房近三個(gè)月，有些成交均價(jià)漲至近3萬(wàn)元/平方米。

　　據(jù)樂(lè)有家研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，6月份是東莞樓市當(dāng)之無(wú)愧的“成交月”，6月東莞一手住宅網(wǎng)簽7050套，達(dá)到近半年頂峰，成交均價(jià)也比1月上漲了5%。其中，東南臨深片區(qū)在多年沉寂后，今年出現(xiàn)大爆發(fā)，尤其是塘廈鎮(zhèn)，連續(xù)多周網(wǎng)簽量領(lǐng)先。此外，二手房方面，東南臨深片區(qū)也成為“扛把子”，成交均價(jià)為22518元/平方米，環(huán)比上漲7.9%，為東莞六大片區(qū)成交價(jià)最高的片區(qū)。

　　在此背景下，7月25日凌晨，東莞發(fā)布“史上最嚴(yán)”購(gòu)房新政。通知明確，新政后購(gòu)買(mǎi)的房子，需要取得產(chǎn)權(quán)證滿3年方可交易；非東莞戶籍全面限購(gòu)，無(wú)論是買(mǎi)新房還是二手房，至少需要1年社保才能在東莞買(mǎi)房；家庭名下有兩套房的，將不能再買(mǎi)房。

　　這意味著，一覺(jué)醒來(lái)，包括張凱在內(nèi)，一大撥人又失去了東莞買(mǎi)房資格，“深圳買(mǎi)不了，東莞也買(mǎi)不了！”

　　“外來(lái)力量”助推南沙樓市

　　在得知東莞限購(gòu)升級(jí)后，張凱在準(zhǔn)備先租房居住的同時(shí)，又開(kāi)始考慮到廣州南沙買(mǎi)房。

　　這個(gè)夏天，廣州南沙出乎意料地火了。7月18日，廣州恒大陽(yáng)光半島開(kāi)放銷售中心，吸引了大批深圳人到場(chǎng)。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w援引資深置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)法稱，“最近南沙看房團(tuán)中，深圳客明顯增多，而且客戶的猶豫期普遍非常短，基本上看好了就買(mǎi)。”

　　南沙位于廣州最南端，與深圳、中山、東莞隔灣相望。“不少人看重南沙，是因?yàn)槟仙澈颓昂?、橫琴一樣屬國(guó)家級(jí)自貿(mào)區(qū)。也有傳聞稱，廣州南沙將打造成深圳的南山。”據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，“未來(lái)，隨著深中通道等各類軌道交通、公路的建設(shè)，南沙至廣州中心區(qū)、中山、深圳的距離都將進(jìn)一步拉近，而目前南沙房?jī)r(jià)相比前海、橫琴，其性價(jià)比還是比較高的。”

　　機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)也顯示，自深圳“7·15”及東莞“7·25”樓市新政出臺(tái)，部分深莞客戶外溢至廣州南沙。據(jù)樂(lè)有家研究中心監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，近四周廣州南沙一手住宅網(wǎng)簽量連漲3周，上周更是突破400套，排名僅次于全市第一名的增城區(qū)。據(jù)業(yè)內(nèi)觀察，南沙部分新房項(xiàng)目如黃閣板塊的金瑞美秀花園等，備受深莞客戶關(guān)注，近兩周成交客戶中50%來(lái)自深圳，有30%來(lái)自東莞，購(gòu)房人群以剛需和投資為主。

　　在外來(lái)力量的支撐下，廣州南沙樓市成交表現(xiàn)不俗。據(jù)樂(lè)有家研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，今年上半年，廣州一手住宅網(wǎng)簽33095套，創(chuàng)近5年新低，但其中南沙依然發(fā)揮穩(wěn)定，共計(jì)網(wǎng)簽4603套。在二手房方面，上半年廣州二手住宅掛牌價(jià)格為2.96萬(wàn)元/平方米，同比下跌5.2%，而南沙區(qū)均價(jià)為2.27萬(wàn)元/平方米，同比上漲2.27%。

　　不過(guò)，上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)提醒，相對(duì)于廣州城區(qū)，南沙目前價(jià)格雖處于低位，但熱度甚高，且南沙也是自貿(mào)區(qū)，若大量深圳客外溢至廣州南沙，造成房?jī)r(jià)上揚(yáng)，引起市場(chǎng)紊亂和預(yù)期不穩(wěn)定，那么，限購(gòu)升級(jí)的概率也將隨之增大。