近日公布的上半年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示，長沙站上了“C位”（核心位置）：在2019年GDP總量排名20強(qiáng)城市中，2020年上半年長沙以2.2%的GDP增速位列第一。與此同時(shí)，7月份一則“深圳住建局前往長沙取經(jīng)”的消息，又引發(fā)各地對(duì)長沙低房價(jià)的熱議。長沙，能否成為一個(gè)不靠土地財(cái)政發(fā)展經(jīng)濟(jì)的樣本？
深圳大學(xué)博士后楊海波在接受記者采訪時(shí)表示，低房價(jià)吸引人才、產(chǎn)業(yè)集群推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這是長沙未來發(fā)展的主要邏輯。人是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本，“人才是第一資源”，只要長沙保持“房價(jià)洼地”的穩(wěn)定預(yù)期，人才會(huì)源源不斷流向長沙。同時(shí)，低房價(jià)和低租金也會(huì)吸引大批企業(yè)遷入，尤其要承接住珠三角、長三角的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，未來可期。
截至目前，深圳、杭州、南京、東莞、寧波等2020年上半年樓市火熱的城市，無一例外都加碼了樓市調(diào)控。有長期關(guān)注房地產(chǎn)政策走向的人士向記者表示，大城市樓市調(diào)控趨“長沙化”，或?yàn)闀r(shí)不遠(yuǎn)。
長沙人的“小確幸”
“我們是省會(huì)城市里房價(jià)最低的城市嘛！壓力沒那么大。”
“房價(jià)還好，我才工作幾年，就稀里糊涂地把房貸還完了。”
“以前在深圳首付的錢，回長沙全款買了個(gè)房。”
“舒適，果斷回長沙后，兩年時(shí)間房子妻子孩子車子都有了。”
……
接受證券時(shí)報(bào)記者采訪的長沙市民，對(duì)長沙的房價(jià)普遍感到壓力不大，比較舒適。
中房協(xié)與禧泰數(shù)據(jù)合作發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，長沙房價(jià)均價(jià)剛剛1萬元出頭。這個(gè)價(jià)格放在全國來說，實(shí)屬親民。目前全國房價(jià)過萬的城市超過70座，浙江省所有地級(jí)市房價(jià)已全部過萬元。如果放在中部省會(huì)城市來看，也是最低。武漢均價(jià)接近1.9萬元，合肥均價(jià)1.65萬元，鄭州均價(jià)1.43萬元，南昌1.28萬元。
與之相對(duì)應(yīng)，長沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭不錯(cuò)。近日出爐的2020年上半年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示，長沙上半年GDP增速2.2%，位居2019年GDP過萬億城市增速排行榜第一名。這并非偶然，2019年全國有17個(gè)城市GDP過萬億，當(dāng)時(shí)長沙以8.1%的GDP實(shí)際增速，排名萬億俱樂部第一。
房價(jià)低、GDP增速亮眼，這是許多地方政府羨慕的發(fā)展模式。那么，長沙的增長動(dòng)力來自何方？第二產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)強(qiáng)勁是關(guān)鍵。根據(jù)“長沙發(fā)布”公布的信息，今年上半年，全市規(guī)模以上工業(yè)增加值增長3.9%，比1～5月提升1.2個(gè)百分點(diǎn)，比一季度提升2.3個(gè)百分點(diǎn)；全市高技術(shù)制造業(yè)增加值同比增長20.1%，高于規(guī)模以上工業(yè)增加值增速16.2個(gè)百分點(diǎn)。
固定資產(chǎn)投資增長較快也是一大亮點(diǎn)。上半年長沙固定資產(chǎn)投資增長4%，其中5000萬元以上項(xiàng)目、億元以上新開工項(xiàng)目完成投資分別增長29.2%和58.5%。同時(shí)，上半年該市全體居民人均可支配收入25777元，同比增長4.8%，比一季度提升3個(gè)百分點(diǎn)。
占據(jù)宜居宜業(yè)優(yōu)勢(shì)的長沙，連續(xù)12年入選中國“最具幸福感城市”，且躋身2020年網(wǎng)紅城市全國八強(qiáng)，名列中部第一。
樓市調(diào)控的“長沙化”
從深圳到長沙，高鐵不過3小時(shí)左右，每天對(duì)開50多趟列車，交通非常便利。7月8日，深圳住建局一行10人，前往長沙住建局交流房地產(chǎn)市場管理經(jīng)驗(yàn)。
縱觀長沙的樓市調(diào)控，也是一個(gè)不斷“打補(bǔ)丁”的過程。自2017年開始，為了遏制房價(jià)過快上漲，恢復(fù)房地產(chǎn)市場秩序，長沙先后打響“房價(jià)保衛(wèi)戰(zhàn)”、“反炒房攻堅(jiān)戰(zhàn)”，相繼出臺(tái)“3·18”、“5·20”、“9·23”系列調(diào)控政策和“6·25反炒房”九條措施，從項(xiàng)目監(jiān)管、土地出讓、購房資格、戶籍管理、打擊炒房等多個(gè)方面打出樓市調(diào)控“組合拳”，全面堵塞投機(jī)炒房通道。
目前， 長沙的限購和限售政策是：本地單身戶籍或非本地戶籍家庭，限購1套商品住宅；已婚以家庭為單位限購2套，且取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書滿4年后方可購買第二套；外地戶口需連續(xù)繳納24個(gè)月社?；騻€(gè)人所得稅方可限購1套。限售方面，居民4年限售，企業(yè)5年限售。
此外，長沙通過大量供應(yīng)土地，杜絕人為制造短缺。從2015年到2019年，長沙土地供應(yīng)面積接近9000萬平方米，僅2019年就供應(yīng)了2600多萬平方米。
一家頭部地產(chǎn)商的長沙銷售處負(fù)責(zé)人告訴證券時(shí)報(bào)記者，在調(diào)控之前，他們項(xiàng)目接觸的外地客戶較多。調(diào)控后外地客戶因無法解決購房資格，再加上4年后才能交易，投資客已經(jīng)很少了，基本上以剛需為主。他看好長沙樓市的發(fā)展?jié)摿?，新的土地拍賣價(jià)格一直在上漲，限價(jià)在逐步抬高，長期來講，房價(jià)會(huì)與長沙城市地位匹配。
記者從長沙多個(gè)地產(chǎn)中介處得知，目前長沙二手房市場低迷，購房客戶主體是非長沙戶籍，但在長沙工作的剛需自住客，尤以湖南省內(nèi)其他地市人員居多。
數(shù)據(jù)也佐證了這一點(diǎn)。長沙市住建局提供的數(shù)據(jù)顯示，今年1～5月，長沙本市戶籍購房者占比70.03%，本省其他市州購房者占比26.82%，外省購房者占比3.15%；首次置業(yè)者占比81.99%。
深圳與長沙，代表中國樓市的兩極。今年一季度，易居研究院曾發(fā)布報(bào)告稱，2019年，在其測(cè)算的50個(gè)城市中，房價(jià)收入比中位數(shù)為13.3；深圳最高，達(dá)到35.2；長沙最低，僅6.4。長沙人不吃不喝6.4年可買房，深圳人則需要35.2年。
長沙做對(duì)了什么？
為什么長沙不依靠土地財(cái)政，能成為GDP過萬億的城市呢？
楊海波認(rèn)為，一是長沙呈現(xiàn)出多中心的發(fā)展態(tài)勢(shì)，因而無法形成大面積的高房價(jià)區(qū)域；二是長沙的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)較少，導(dǎo)致長沙的省內(nèi)吸引力不如其他省會(huì)城市，而且湖南人去珠三角就業(yè)和創(chuàng)業(yè)的多；三是房源供給跟得上需求；四是長沙的第三產(chǎn)業(yè)占比較大，能提供充足的財(cái)源；五是長沙市政府主動(dòng)作為，堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位。
在樓市調(diào)控上，長沙做對(duì)了什么？楊海波表示，一是合理、科學(xué)、高效地制定政策，在大量的調(diào)研與反饋中形成了有利于長沙長遠(yuǎn)發(fā)展的調(diào)控政策；二是把控土地出讓環(huán)節(jié)，比如在試點(diǎn)地塊采取“熔斷+搖號(hào)”的限價(jià)機(jī)制；三是在打擊“炒房”的同時(shí)，有效提供房源供給；四是保持政策戰(zhàn)略定力，形成在長沙不能炒房的預(yù)期。
證券時(shí)報(bào)記者在采訪中也發(fā)現(xiàn)，長沙市民對(duì)于炒房并不熱衷，“不漲不跌，沒什么好說的”。沒有嘗過房產(chǎn)價(jià)值飆升的甜頭，所以沒有投資買房的意識(shí)。
80后劉順是土生土長的長沙人，父母買了3套房，父母自住1套，1套出租，還有1套是父母給他買的婚房，170多平方米。“都是一次性付款，我們不習(xí)慣按揭。”劉順是專車司機(jī)，太太在醫(yī)院上班，收入比他略高，而且穩(wěn)定，他們家庭名下只有1套房產(chǎn)，按照長沙的政策，可以再買1套房。
“我老婆想買，因?yàn)樗氚压e金用起來，說她們醫(yī)院的小姑娘都買房，我不同意，人家小姑娘買房可能是她們沒有房，咱家有3套房，還買什么房呢？”劉順覺得沒必要買房，“我們家那套70多平方米的小房子，租出去1個(gè)月才收2000元，沒什么錢賺。”
