“最近我在看西城區(qū)德勝片區(qū)的房子，發(fā)現(xiàn)很多房源的掛牌價都降了，聽經(jīng)紀(jì)人說，7月成交量也比前兩個月降了不少，主要是因?yàn)槲鞒嵌嘈澠叩拇翱谄诘搅恕?rdquo;北京購房人李女士告訴新京報記者。
據(jù)各大中介機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，在經(jīng)歷了6月份的明顯降溫后，7月份北京二手房成交量環(huán)比企穩(wěn)，但是成交價格持續(xù)下跌，這背后主要是西城區(qū)二手房價波動較大。對于接下來市場走勢，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，在嚴(yán)格的政策調(diào)控下，今年北京二手房市場已經(jīng)沒有較大的上升空間，全年市場將大概率復(fù)刻2018年、2019年的趨勢，三四季度市場量價將逐步企穩(wěn)，小幅波動。
疫情后需求釋放，北京二手房成交量逐漸企穩(wěn)
雖然6月中旬北京疫情反彈，但因防控措施得當(dāng)，7月二手房市場網(wǎng)簽量雖有所回落，但仍維持較高水平。據(jù)我愛我家(000560,股吧)研究院統(tǒng)計(jì)，截至7月30日，北京二手住宅網(wǎng)簽15365套，環(huán)比下降5.69%，但同比增長27.89%，全月預(yù)計(jì)能夠再次突破1.6萬套。
從近月走勢來看，5月北京二手房網(wǎng)簽突破1.6萬套，超過2019年最高點(diǎn)，6月又突破1.7萬套，創(chuàng)下2018年5月以來的兩年新高。在此基礎(chǔ)上，雖然7月全月網(wǎng)簽量在近半年內(nèi)首次下行，但仍維持1.6萬套左右的規(guī)模。
實(shí)際上，連續(xù)三月網(wǎng)簽1.6萬套的規(guī)模，在近三年里尚屬首次。在業(yè)內(nèi)看來，這意味著，雖有疫情影響，但北京二手房市場5月-7月的運(yùn)行勢頭依然良好。
為何會出現(xiàn)這波行情？我愛我家研究院分析認(rèn)為，傳統(tǒng)淡季、疫情等因素造成需求積壓疊加，于疫情后集中釋放；西城“多校劃片”政策引發(fā)市場局部快速升溫，進(jìn)而調(diào)動整個市場購房情緒；全國房地產(chǎn)市場恢復(fù)勢頭良好，客戶入市積極性提高。
不過，從經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的簽單情況來看，我愛我家簽單數(shù)據(jù)顯示，5月份簽單量環(huán)比大漲近四成，達(dá)到高點(diǎn)，6月份則下降超三成，在此基礎(chǔ)上，7月份（截至30日）二手住宅簽單量環(huán)比下降7.25%，降幅收窄。不過，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，新發(fā)地疫情后剛需率先釋放，7月份北京鏈家二手房實(shí)時成交量環(huán)比增長6.6%。
從各區(qū)域成交情況來看，來自北京中原統(tǒng)計(jì)顯示，朝陽區(qū)繼續(xù)領(lǐng)跑區(qū)域二手房市場，占全市總成交的24%，而西城區(qū)降幅最大，環(huán)比下降達(dá)36%。
北京二手住宅網(wǎng)簽量月度走勢（套）
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西城區(qū)成交均價跌破10萬元/平方米，降幅最明顯
成交均價方面，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，7月北京二手房成交均價環(huán)比繼續(xù)下跌，跌幅擴(kuò)大。我愛我家研究院數(shù)據(jù)也顯示，7月北京二手住宅的成交均價為55240元/平方米，環(huán)比下跌4.12%，同比下跌5.13%。實(shí)際上，在5月均價有所回升后，6、7月北京二手住宅成交均價連續(xù)下跌，兩月已累計(jì)下跌近4000元/平方米。
分區(qū)域來看，7月成交量較多的11個行政區(qū)中，東城區(qū)、海淀區(qū)、朝陽區(qū)、房山區(qū)成交均價環(huán)比上漲，其他7區(qū)成交均價環(huán)比下跌。
值得一提的是，近三月西城區(qū)二手房價波動大，也帶動了北京全市二手房價的起落。具體而言，因多校劃片的政策調(diào)整，5月西城區(qū)出現(xiàn)了較大幅度的量價齊升，成交量環(huán)比上漲12.24%，均價一度超過11.7萬元/平方米。不過，隨著“7·31”大限來臨，6月、7月連續(xù)領(lǐng)跌。
我愛我家研究院統(tǒng)計(jì)顯示，7月西城區(qū)成交均價為99068元/平方米，雖然仍高居各區(qū)首位，但已跌破10萬元/平方米，為近兩年新低。不僅如此，7月西城區(qū)成交均價5.78%的環(huán)比跌幅，也為各區(qū)最大。
北京購房人李女士告訴新京報記者，她所看過的西城區(qū)一個小區(qū)裕中東里，據(jù)經(jīng)紀(jì)人介紹，7月成交量相比前兩月下跌了60%-70%，此前總價830萬-840萬元的房子，現(xiàn)在已降至720萬-730萬元，降價幅度在10%以上。”
貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，西城多校劃片政策的“7·31”大限已至，片區(qū)內(nèi)物業(yè)的價值有所弱化，導(dǎo)致均價下跌。此外，多校劃片激發(fā)的高單價優(yōu)質(zhì)房源需求在5-6月釋放基本完成，7月低單價物業(yè)成交占比上升，結(jié)構(gòu)性拉低了均價。
業(yè)內(nèi)：預(yù)計(jì)市場橫盤企穩(wěn)，量價小幅波動
從市場節(jié)奏和參與者預(yù)期來看，我愛我家研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，7月成交的房源中，房源從新增登記到簽單成交的平均周期為153天，已比4月縮短30天，首波疫情后的交易節(jié)奏在逐步加快。而在市場先行指標(biāo)上，截至7月30日，7月北京二手房市場新增房源量環(huán)比下跌1.51%，同比下跌0.48%；新增客源量環(huán)比增長2.23%，同比增長7.47%；帶看量環(huán)比增長20.60%，同比增長3.84%。
對此，我愛我家研究院分析認(rèn)為，7月北京二手房市場的新增房源量環(huán)比基本持平，新增客源量環(huán)比小幅上升，帶看量環(huán)比明顯增長，房客比下滑，整體上市場供給端保持穩(wěn)定，需求端的積極性提高，預(yù)計(jì)接下來市場活躍度將有所提升。
展望接下來的市場走勢，我愛我家研究院表示，今年北京二手房市場預(yù)計(jì)將延續(xù)2018年、2019年走勢，如今，在疫情威脅尚未完全解除、政策調(diào)控沒有松動的背景下，7月后，北京二手房市場將大概率進(jìn)入橫盤企穩(wěn)，量價小幅波動狀態(tài)。
貝殼研究院預(yù)計(jì)，8月北京二手房成交量小幅下降。1月-8月二手房累計(jì)成交量同比降幅繼續(xù)收窄，整體市場有望在三季度末實(shí)現(xiàn)年度累計(jì)成交同比回正。價格方面，市場預(yù)期不強(qiáng)的情形下，均價上漲動力不足，預(yù)計(jì)8月全市均價大概率將呈下跌趨勢。
新京報記者 張曉蘭
