由于各路媒體多集中在北上廣等一線城市，因此，對(duì)于當(dāng)下三、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存壓力究竟有多大，普遍缺乏感性認(rèn)識(shí)。今年春節(jié)，記者們紛紛返鄉(xiāng)遴選了幾個(gè)樣本地區(qū)，力圖通過(guò)他們的實(shí)地觀察和感受，幫助讀者增加一些對(duì)三、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解。

四、五線城市樓市去庫(kù)存一直是市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，農(nóng)民工進(jìn)城被認(rèn)為是消化樓市庫(kù)存的主力之一。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，降價(jià)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商去庫(kù)存的重要手段。

春節(jié)期間，《證券日?qǐng)?bào)》記者在河南省安陽(yáng)市湯陰縣走訪時(shí)了解到，多處在建商品房出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商跑路以至于陷入停工狀態(tài)，部分商品房存在以“促銷”方式變相降價(jià)，而當(dāng)?shù)卣苍谕ㄟ^(guò)各種方式“維穩(wěn)”樓市。

不過(guò)，一些商品房的銷售商卻告訴記者，大幅降價(jià)的可能性很小，農(nóng)民工仍是購(gòu)房的主力，尤其是“丈母娘房”市場(chǎng)仍然存在。

價(jià)格未出現(xiàn)大幅下降

位于河南北部的湯陰縣人口約為50萬(wàn)人，目前按照安湯（安陽(yáng)、湯陰）一體化規(guī)劃，正進(jìn)行著新城建設(shè)。在湯陰縣縣城東部，一座新城已經(jīng)顯現(xiàn)出新模樣：湯陰縣的公立醫(yī)院已經(jīng)基本完成了搬遷，附近的小學(xué)、初中、高中學(xué)校等基礎(chǔ)設(shè)施比較完善。新城規(guī)劃的逐步實(shí)施，讓這里的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)如火如荼的進(jìn)行。在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商看來(lái)，隨著基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善以及商業(yè)進(jìn)駐，這個(gè)地區(qū)具有投資價(jià)值。

當(dāng)?shù)氐木用窀嬖V記者，其三年前在湯陰縣醫(yī)院新址附近購(gòu)置一套商品房，當(dāng)時(shí)的價(jià)格是在2100元/平方米左右，時(shí)至今日，這套商品房已漲至2890元/平方米。

一位房地產(chǎn)銷售人士向記者介紹，目前湯陰縣在售的商品房?jī)r(jià)格在2200元/平方米-3700元/平方米。“銷售價(jià)格在3700元/平方米的商品房屬于高檔小區(qū)，僅有一處。大部分價(jià)位區(qū)間就是2800元/平方米至3300元/方米左右，不同的地段、不同的開(kāi)發(fā)商、不同的交房時(shí)間導(dǎo)致房?jī)r(jià)不同”。

記者在走訪時(shí)看到，除了已經(jīng)建成在售的商品房小區(qū)外，還有多處新建未完工的商品住宅區(qū)。此外，當(dāng)?shù)匾泊嬖陂_(kāi)發(fā)商跑路而停工的商品房小區(qū)，這些商品房大都已經(jīng)封頂。記者在湯陰縣政通路看到了兩處在建商品房小區(qū)，其中富海華霆小區(qū)因開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂停工，其旁邊的皇庭御景小區(qū)則因開(kāi)發(fā)商跑路被當(dāng)?shù)卣庸芾^續(xù)建設(shè)。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大行其道時(shí)，當(dāng)?shù)睾芏嗳硕颊J(rèn)為，商品房建設(shè)過(guò)多出現(xiàn)過(guò)?，F(xiàn)象，有些人擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌而在猶豫是否買房。

對(duì)于當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)是否會(huì)下降一事，多位房地產(chǎn)銷售人士認(rèn)為，大幅下降的可能性很小。

一位房地產(chǎn)銷售人士向記者表示，“除了跑路的開(kāi)發(fā)商，一些資金能力較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商會(huì)考慮成本及投資回報(bào)，每平方米僅拿地成本及建設(shè)成本等加起來(lái)都超過(guò)1500元，不可能為了去庫(kù)存就大規(guī)模降價(jià)”。

盡管多位銷售人士稱房?jī)r(jià)下降的可能性較小，但也有售樓處工作人員向記者介紹，公司正在進(jìn)行尾盤促銷活動(dòng)，折合加起來(lái)價(jià)值約為2萬(wàn)元，對(duì)于一套總價(jià)30余萬(wàn)元的住宅來(lái)說(shuō)，降幅比例約為6%左右。

農(nóng)民工成購(gòu)房主力

在多位銷售人士看來(lái)，房?jī)r(jià)降不下來(lái)的主要原因是剛需的存在。

多位銷售人士向記者介紹，除了縣城居民購(gòu)房外，農(nóng)民工尤其是離縣城較遠(yuǎn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民是購(gòu)房的主力。“有些鄉(xiāng)鎮(zhèn)當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗是男子娶媳婦兒條件之一就是在縣城有一套房子，不然男子很難娶到媳婦兒。有些家長(zhǎng)為了孩子不得不貸款買房”。

在某項(xiàng)目售樓處，一位房地產(chǎn)銷售人士向記者出示了購(gòu)買該處商品房的名單，其中來(lái)自離湯陰縣縣城較遠(yuǎn)的五陵鎮(zhèn)、瓦崗鄉(xiāng)等四個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)購(gòu)房住戶較多，占比超七成。

對(duì)于農(nóng)民工大規(guī)模進(jìn)城一說(shuō)法，一位當(dāng)?shù)厝耸肯蛴浾呓榻B，在農(nóng)村當(dāng)?shù)刈越ǚ恳残枰畮兹f(wàn)元，因此，有些人就考慮在縣城買一套房子。

其實(shí)，除了農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工以及收入提升等經(jīng)濟(jì)因素外，政府也給予了大量政策支持。2015年，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，“要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)；要落實(shí)戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求”。

“孩子的教育也是農(nóng)民工進(jìn)城考慮的因素之一?，F(xiàn)在農(nóng)村的學(xué)生都能在縣城學(xué)校上學(xué)。目前縣城較好的學(xué)校都在建分校，未來(lái)縣政府還將規(guī)劃建設(shè)新學(xué)校，這也能吸引很多農(nóng)民工進(jìn)城買房”。另外一位售樓處工作人員告訴記者。

不過(guò)，當(dāng)?shù)匾晃灰奄?gòu)房人士向記者表示，買房容易養(yǎng)房難。加上物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)等支出，其每年在房子上的投入也不少。如若沒(méi)有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來(lái)源及后續(xù)保障，農(nóng)民工買房的壓力也很大。