關(guān)于這個問題,近日兩會表決通過的《民法典》一錘定音?!睹穹ǖ洹吩诘?59條作出了以下規(guī)定:
住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的,自動續(xù)期。續(xù)期費用的繳納或者減免,依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。
非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期,依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋以及其他不動產(chǎn)的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。
小巴翻譯一下就是:住宅70年產(chǎn)權(quán)到期后,房子是可以繼續(xù)住的(非住宅產(chǎn)權(quán)到期先按照法律規(guī)定),但可能需要交納續(xù)期費用,至于具體如何繳費,要等相應(yīng)的法律法規(guī)出臺。
靴子落了一半,但大家還有很多疑惑:
1. 既然可以續(xù)期,那么能續(xù)期多久?是不是會跟國外一樣,變成永久產(chǎn)權(quán)?
2. 究竟是免費續(xù)期還是收費續(xù)期?
3. 如果收費,會按照什么標(biāo)準(zhǔn),如果是按照土地出讓的標(biāo)準(zhǔn)再繳納一次土地出讓金,豈不是相當(dāng)于重新買一次房子?
4. 按照目前中國大多數(shù)住宅的使用時間,不到50年就成危房了,這種情況怎么辦?
……
關(guān)于這些問題,目前還沒有答案,小巴拿這些問題去問了大頭,他們給出了自己的分析,會在后文呈現(xiàn)。
其實在2016年,溫州曾發(fā)生過一次關(guān)于“20年住房土地使用權(quán)到期”的問題,一對夫妻在賣房過程中發(fā)現(xiàn)房子土地證上登載的使用年限已經(jīng)到期,這件事在當(dāng)時引發(fā)了巨大的爭議。
并且,據(jù)初步統(tǒng)計,僅在溫州鹿城區(qū)內(nèi),就有約600套商品房的土地證過期或即將過期。最終,國土部給出的結(jié)論是“兩不一正常”的過渡解決辦法:第一個“不”,是不需要提出續(xù)期申請;第二個“不”,是國家法律沒有規(guī)定之前,不作出任何收費的決定;“正常”指的是,住房發(fā)生交易時,正常辦理房地產(chǎn)交易和不動產(chǎn)登記手續(xù)。
相對來說,溫州的這個案例是個特例,畢竟只有20年的使用年限,相比于通常的70年產(chǎn)權(quán),少了整整50年,因此很容易就到期了。再就是,國家還沒有做出統(tǒng)一的規(guī)定,僅溫州一個地方也不會貿(mào)然做出收費的決定。
那么,國外針對這一塊又是如何規(guī)定的呢?
比如,在美國產(chǎn)權(quán)是永久的,但需要繳房地產(chǎn)稅,一般情況下,由當(dāng)?shù)卣畬Ψ课莸膬r格作出一個估價,然后按照一定的頻率和稅率繳納房地產(chǎn)稅。每個州以及州內(nèi)各縣市征收房產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)不同,稅率一般在1%-3%不等,并且不同地區(qū)每年征收房產(chǎn)稅的頻率也不同,如費城每年只收一次,而新澤西州每年則會征收四次。
如果有人停止繳稅了,那么政府有權(quán)對長期遲繳、不繳納房地產(chǎn)稅的物業(yè)進行相應(yīng)的處置。
日本的情況也跟美國類似,同樣是永久產(chǎn)權(quán),也需要每年繳納房地產(chǎn)稅,只是具體的稅率和稅種不同。
相比之下,中國的房地產(chǎn)稅說了很多年,但至今沒有定論,而今年的《政府工作報告》中,根本就沒提及房地產(chǎn)稅。
那么,我們的房子在70年產(chǎn)權(quán)到期后,可能按照什么標(biāo)準(zhǔn)收費?跟中國未來的房地產(chǎn)稅有關(guān)系嗎?下面就來看看大頭們的分析。
從《民法典》來看,70年土地使用權(quán)到期后,自動續(xù)期是肯定的。至于免費還是收費,我認為大概率還是收費的。
至于收費的金額和方式,我個人認為大概率會采取按年繳費的模式,因為如果讓大家一次性繳納(比如繳納70年的土地出讓金),這個資金量非常有壓力,會造成很多社會問題。同時,一次性收足土地出讓金也會讓地方財政突然飽腹,不利于建立良好的財政體系和收支規(guī)劃。我個人認為,按年繳費模式更具可行性。
對于繳費金額,可能會以當(dāng)時土地出讓金的價格為基準(zhǔn),在大多數(shù)人能承受的范圍內(nèi)確定一個合理的數(shù)額,面積大的多交,面積少的少交,也可能會依據(jù)家庭持有房屋的數(shù)量,有一個附加值。這些方式都是有可能的。
有人擔(dān)心,中國的房子很多都住不到70年,假設(shè)到了50年就成了危房,這種情況該怎么辦?我認為如果50年變成危房,重建的可能性不大,畢竟從現(xiàn)在的經(jīng)驗看,全體或絕大多數(shù)業(yè)主一致同意重建的情況很難達成,有人認為需要重建,有人認為不需要,有人認為重建費用高,有人就把房放著不住等拆遷,種種情況導(dǎo)致幾百名業(yè)主達成一致的可能性很低。同時重建工程由誰承接、由誰委托、公允性誰來監(jiān)督,都是重建要面臨的難題。
我反倒認為,比起重建,北京市東西城區(qū)平房的騰退政策,可能是今后國家對高層危房建筑處理的一種好方式。由國家出面設(shè)定合理價格,危房業(yè)主自由選擇是否由國家回購房產(chǎn),達到一定比例后(如98%),強制回購剩余業(yè)主產(chǎn)權(quán)。將全體業(yè)主產(chǎn)權(quán)回購后,國家再對危房進行處理。
至于國外的經(jīng)驗,我認為對我國的房地產(chǎn)市場借鑒意義不大,我國和大多數(shù)發(fā)達國家的土地政策和所有權(quán)歸屬是顯著不同的,很多國家土地是私有制,我國土地是國家所有或者全民所有。
本質(zhì)上的不同,導(dǎo)致國外經(jīng)驗對我國基本沒有借鑒意義,包括大家熱議的房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅作為一種稅收工具我是認同的,但對房價的影響可能很小。如果國家最終以按年征收方式續(xù)期產(chǎn)權(quán)的話,其實土地產(chǎn)權(quán)年限這個話題就可以終結(jié)了,自動續(xù)期,交一年錢續(xù)一年,逾期繳納的話,再按法律法規(guī)進行處罰或補繳即可,這種情況似乎就變成了一種附條件的永久產(chǎn)權(quán)。
最后,希望國家能盡快出臺建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期辦法,土地問題是大問題,盡早確定有助于社會穩(wěn)定。
先給一個結(jié)論:中國房地產(chǎn)行業(yè)是一個建設(shè)性模糊的推進過程。房地產(chǎn)行業(yè)的各種法規(guī)邊界到今天為止都是很模糊的,但是這種模糊是有建設(shè)性的,你不能否認,整個房地產(chǎn)行業(yè)、城市化,甚至是經(jīng)濟發(fā)展都在往前推進。
處在這樣一個建設(shè)性模糊的過程中,70 年產(chǎn)權(quán)到期后怎么辦?《民法典·物權(quán)編》對住宅和非住宅的規(guī)定,你可以說它規(guī)定得很清楚,也可以說它規(guī)定得很模糊。
很模糊,但至少有建設(shè)性——住宅到期以后,會為你解決的。
怎么解決,用哪些法規(guī)解決,其中最重要的就是房地產(chǎn)稅的立法。“70年產(chǎn)權(quán)到期后怎么辦”的問題,在房地產(chǎn)稅立法完成之前,永遠得不到具體答案。不管《民法典·物權(quán)編》寫成什么樣,現(xiàn)在給的仍然是建設(shè)性模糊的答案,必須等房地產(chǎn)稅立法完成以后,才有清晰的答案。
我們試著翻譯一下《民法典·物權(quán)編》的潛在意思:只要你的房子有合法產(chǎn)權(quán)證,無論是住宅還是非住宅,你手上的房子其實就是永久產(chǎn)權(quán)。但現(xiàn)在不能這么告訴你。
為什么說中國的房子是永久產(chǎn)權(quán),不是只有 70 年嗎?等房地產(chǎn)稅立法完成、開始開征,只要你一直交稅,這房子永遠是你的,房子下面的土地使用權(quán)也永遠都是你的——土地的所有權(quán)永遠是國家的,但使用權(quán)可以永遠是你的。
這跟國外相反,在國外,先告訴你這塊地永遠是你的,所以你得每年交稅;在中國,只要一直交房地產(chǎn)稅,你的第 18 代孫都可以擁有這塊土地。
現(xiàn)在不能這么告訴你,是因為很多制度沒有完全理順、還在打架,只能用建設(shè)性模糊的表述暗示你,中國的房子其實就是永久產(chǎn)權(quán)。所以,不要那么介意外國買房所謂的永久產(chǎn)權(quán),其實最終殊途同歸。
這次《民法典》未明確如何續(xù)期,整體看,正常是50—70年的年限土地,未來繳納一定的費用續(xù)期是趨勢,所以這種繳納是按照稅費形式還是續(xù)期形式會影響未來房地產(chǎn)市場的走勢。
目前的70年產(chǎn)權(quán),只是臨時政策,從房地產(chǎn)發(fā)展角度看,國外大部分經(jīng)濟體的私有產(chǎn)權(quán)都是無限年限,但有房產(chǎn)稅或者物業(yè)稅等彌補政府的土地出讓金收入。
但從中國看,現(xiàn)在的市場基礎(chǔ)已經(jīng)不具備大幅度稅種改革的基礎(chǔ)。目前中國房地產(chǎn)已經(jīng)進入了一個新常態(tài),經(jīng)濟依賴房地產(chǎn)較強,這種情況下,即使一二線城市調(diào)控樓市,但三四線城市去庫存頻繁出現(xiàn),房地產(chǎn)稅不可能在經(jīng)濟需要房地產(chǎn)的情況下盲目出臺,所以在房地產(chǎn)依然是經(jīng)濟重要支撐的情況下,房地產(chǎn)稅不會在3年內(nèi)出臺。
推出房地產(chǎn)稅的必要前提是不動產(chǎn)登記,從過去一年不動產(chǎn)登記的落地進程看,執(zhí)行力度低于市場預(yù)期,因此在不動產(chǎn)登記尚未全面完成的情況下,房地產(chǎn)稅落地的可能性很小。
市民正在辦理不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)
此外,從目前國內(nèi)大部分房屋質(zhì)量來看,能熬到70年的基本沒有,所以房地產(chǎn)市場更新?lián)Q代非常快,中國絕大部分開發(fā)商的物業(yè)服務(wù)都比較差,甚至10年前的房屋就已經(jīng)非常陳舊。對購房者來說,未來買房還是要選擇好的物業(yè)公司。
總體而言,70年的住宅產(chǎn)權(quán)續(xù)期與50年、40的商業(yè)地塊產(chǎn)權(quán)續(xù)期,政策都一樣,非常明確,那就是續(xù)期都可以,但收費的可能性非常大。但因為大部分土地都起碼還有20—30年才面臨這個問題,我預(yù)計這個政策短期內(nèi)不會清晰。