物業(yè)股又添一員 卓越商企服務(wù)招股書講述的新資本故事

   日期:2020-06-01     來源:觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)    瀏覽:168    評論:0    
核心提示:物業(yè)股又添一員 卓越商企服務(wù)招股書講述的新資本故事
 卓越物業(yè)是一家于1999年在深圳成立的物業(yè)公司,與其他成群結(jié)隊(duì)奔赴港交所上市的物業(yè)公司一樣,在物業(yè)股熱潮下,成為沖刺資本市場的一員。

5月31日,港交所正式披露卓越商企服務(wù)集團(tuán)有限公司上市申請資料。

只是不同于其他以住宅物業(yè)為主打的物業(yè)公司,卓越物業(yè)主要定位商務(wù)不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)。此次披露的招股書,便詳細(xì)披露了卓越物業(yè)的收入組成,其中商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)總收益在2019年占比達(dá)到65.2%。

作為卓越集團(tuán)多次IPO失敗之后的再次沖刺,卓越物業(yè)亦為此次沖擊資本市場做足了準(zhǔn)備,

488頁招股書中,細(xì)致披露了卓越物業(yè)為上市而做出的架構(gòu)改變。

招股書詳解

卓越物業(yè)給資本市場講了一個(gè)故事——中國領(lǐng)先的商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)提供商。

據(jù)招股書披露,截至2019年12月31日,卓越物業(yè)在27個(gè)城市擁有308個(gè)在管項(xiàng)目,總面積為2350萬平方米,其中總建筑面積1140萬平方米的101個(gè)項(xiàng)目位于大灣區(qū)。項(xiàng)目包括商務(wù)物業(yè)、公共與工業(yè)物業(yè)及住宅物業(yè)。

數(shù)據(jù)顯示,卓越物業(yè)的收益從2017年9.47億元增至2019年18.36億元,復(fù)合增長率約為39.2%;純利從2017年1.36億元增至2019年2.34億元,復(fù)合年增長率約為30.9%。

收入的快速增長,得益于卓越物業(yè)管理面積快速增長。一方面,卓越物業(yè)訂約管理的物業(yè)總面積由截至2017年12月31日的1310萬平方米增至截至2018年12月31日的2010萬平方米,截至2019年12月31日進(jìn)一步增至3320萬平方米,復(fù)合年增長率約為59.1%。

在管物業(yè)總面積則由截至2017年12月31日的1140萬平方米增至截至2018年12月31日的1460萬平方米,進(jìn)一步增至截至2019年12月31日的2350萬平方米,復(fù)合年增長率約為43.9%。

與其他物業(yè)公司一樣,卓越物業(yè)管理面積的快速增長主要依賴于兩方面,一是母公司卓越集團(tuán)所提供的增長面積,二是通過市場化擴(kuò)張獲取第三方項(xiàng)目。其中,第三方項(xiàng)目的快速擴(kuò)張起到主要作用。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解,卓越物業(yè)2017年來自于卓越集團(tuán)的在管面積為742.1萬平方米,同期來自第三方的僅394.3萬平方米;到了2019年,來自卓越集團(tuán)的在管面積增加近300萬平方米至1015.4萬平方米,但是來自第三方的激增近千萬平方米,達(dá)到1337.5萬平方米。

第三方面積快速擴(kuò)張,使得卓越物業(yè)對于母公司的依賴越來越低。截至2017年、2018年及2019年12月31日,卓越集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)分別占在管總面積65.3%、58.7%及43.2%;同期,第三方物業(yè)開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)分別占在管總面積34.7%、41.3%及56.8%。收益對比亦從2017年的59.4%:40.6%,變?yōu)?019年的42.2%:57.8%。

值得注意的是,正如卓越物業(yè)的定位一樣,在管面積及收益等指標(biāo)的增長,主力均來自于商業(yè)物業(yè)。

其中,來自于卓越集團(tuán)的商業(yè)物業(yè)管理面積和收益從2017年的186.6萬平方米、3.52億元增長至2019年的277萬平方米、4.89億元;來自第三方的商業(yè)物業(yè)管理面積和收益從2017年的299.5萬平方米、3.11億元增至2019年的954.3萬平方米、7.08億元。

此外,公共及工業(yè)物業(yè)管理服務(wù)以及增值服務(wù)方面,卓越物業(yè)在近年亦有大幅增長。其中,公共及工業(yè)物業(yè)管理服務(wù)從2017年的0.41億元升至2019年2.03億元,增值服務(wù)則由0.87億元升至2.04億元。

卓越上市路

卓越集團(tuán)與資本市場的故事并不只有這次。

早在2007年,卓越集團(tuán)首次在香港申請上市,計(jì)劃籌資17億元,彼時(shí)其在北京、上海、深圳和海南開發(fā)了200萬平方米的地產(chǎn)項(xiàng)目,在深圳市中心、武漢、長沙、廣州等城市有800萬平方米的建設(shè)用地儲備,在深圳二線房企中排列首位。

后因2008年金融海嘯和樓市調(diào)整,卓越首次IPO折戟。

2009年7月,卓越集團(tuán)宣布重啟上市計(jì)劃,預(yù)計(jì)當(dāng)年10月在香港上市,最終未實(shí)現(xiàn)。彼時(shí),包括恒大、龍湖、佳兆業(yè)等房地產(chǎn)企業(yè)均先后成功登陸香港資本市場。僅卓越集團(tuán)因估值偏低,國際認(rèn)購情況不佳,最終選擇暫停IPO。

據(jù)李華后來接受媒體采訪時(shí)表示,由于市盈率較低,最終主動(dòng)選擇放棄上市;但其強(qiáng)調(diào),上市仍是一個(gè)比較重要的方向,卓越集團(tuán)處在一個(gè)隨時(shí)準(zhǔn)備上市的狀態(tài)。

此次卓越物業(yè)赴港IPO,借助近期物業(yè)股上市的浪潮,顯然并不具備估值不足這樣的憂慮。據(jù)了解,目前物業(yè)股市盈率普遍在30-50倍,甚至更高,如碧桂園服務(wù)53.52倍、保利物業(yè)88.30倍、雅生活服務(wù)40.22倍等。

為了此次卓越物業(yè)能夠成功上市,卓越集團(tuán)還變更了卓越物業(yè)的架構(gòu)。

首先是于今年1月10日,將卓越物業(yè)管理由股份有限公司轉(zhuǎn)制為有限責(zé)任公司。此舉在市場人士看來,是為了上市做前期準(zhǔn)備,如果不變更組織形式,需要對公司債務(wù)承擔(dān)無限責(zé)任,不利于搭建VIE架構(gòu)。

完成轉(zhuǎn)制之后的第三天,即1月13日,卓越商企服務(wù)集團(tuán)有限公司于開曼群島注冊成立為獲豁免有限責(zé)任公司,隨后便基于該公司進(jìn)行了一系列重組步驟。

重組完成后,李華、李淵、肖興萍分別透過Urban Hero、Autumn Riches及Ever Rainbow分別持有79.9%、7.0%及13.1%的卓越商企服務(wù)集團(tuán)有限公司股權(quán)。而卓越商企服務(wù)集團(tuán)有限公司再通過一系列股權(quán)架構(gòu),最終持有卓越物業(yè)。

顯然,卓越集團(tuán)為此次分拆物業(yè)上市是做足了準(zhǔn)備。值得一提的是,在近年物業(yè)股摘牌新三板轉(zhuǎn)戰(zhàn)港交所的潮流中,有過半數(shù)公司也是采用上述方式,將股份公司改制為有限責(zé)任公司,然后再赴港上市。

或許可以理解為,對于這次卓越物業(yè)上市,卓越集團(tuán)是勢在必得。

 
 
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