站在千億門口的佳兆業(yè)，籌劃了一場(chǎng)人事架構(gòu)的大調(diào)整。開年至今，從董事會(huì)到CFO到下屬上市平臺(tái)，佳兆業(yè)已換了14位將帥，涉及集團(tuán)大本營(yíng)、佳兆業(yè)美好、佳兆業(yè)健康等重要公司。

5月18日，佳兆業(yè)又發(fā)布了新的人事任命：吳建新為首席財(cái)務(wù)官，孫暐健為聯(lián)席首席財(cái)務(wù)官。

值得注意的是，集團(tuán)董事局主席郭英成的兒女郭曉群、郭曉亭今年也進(jìn)入了核心管理層，這一場(chǎng)人事大換防標(biāo)志著新血液將深刻改寫佳兆業(yè)基因，領(lǐng)導(dǎo)財(cái)務(wù)面好轉(zhuǎn)的佳兆業(yè)沖擊千億戰(zhàn)場(chǎng)。

但同時(shí)，佳兆業(yè)也面臨著負(fù)債率依然偏高，多元化新業(yè)務(wù)尚未盈利等問(wèn)題。新一代管理班底是否能有效降低負(fù)債、平衡新業(yè)務(wù)，將決定佳兆業(yè)未來(lái)的發(fā)展上限。

董事會(huì)和CFO“換血”

去年剛過(guò)20歲生日的佳兆業(yè)，正在進(jìn)行一場(chǎng)前所未有的管理架構(gòu)大調(diào)整。佳兆業(yè)集團(tuán)現(xiàn)有9名董事會(huì)成員，其中2人今年新加入。他們是上海區(qū)域主席郭曉群、集團(tuán)首席營(yíng)運(yùn)官李海鳴，擔(dān)任執(zhí)行董事。

佳兆業(yè)多年的老臣鄭毅，及另一名董事翁昊選擇了離開。

而現(xiàn)有的26名集團(tuán)高管中，14人今年剛上任，包括曾是金地“三駕馬車”之一的副主席張華綱，首席執(zhí)行官、首席投資官麥帆，集團(tuán)高級(jí)副總裁吳建新，執(zhí)行總裁、首席運(yùn)營(yíng)官李海鳴，副總裁、首席風(fēng)險(xiǎn)官楊明等。副總裁許焰林等離職。

佳兆業(yè)首席財(cái)務(wù)官一職近年頻頻換人。2016年之后，已經(jīng)換過(guò)2人——黃志強(qiáng)、劉富強(qiáng)，都只在任兩年。劉富強(qiáng)去年剛完成凈負(fù)債率降至180%以下的目標(biāo)，而今他因個(gè)人事務(wù)辭任。

5月18日起，五年老將吳建新正式為佳兆業(yè)管賬，擔(dān)當(dāng)首席財(cái)務(wù)官。他將與空降的聯(lián)席首席財(cái)務(wù)官孫暐健聯(lián)手打造佳兆業(yè)的財(cái)務(wù)安全閥，二人分別負(fù)責(zé)境內(nèi)、境外的融資和財(cái)務(wù)計(jì)劃。

不只大本營(yíng)，子公司也發(fā)生了人事調(diào)整。4月份，兼任佳兆業(yè)美好執(zhí)行董事的翁昊辭職，佳兆業(yè)投資部副經(jīng)理郭曉亭、首席運(yùn)營(yíng)官李海鳴履新執(zhí)行董事。大健康方面，張華綱接替郭英成擔(dān)當(dāng)佳兆業(yè)健康董事會(huì)主席、提名委員會(huì)主席，劉士峰、許昊辭任董事。

本輪調(diào)整的亮點(diǎn)除了范圍廣、人數(shù)多，還有兩位接班人重磅加入。

郭英成的長(zhǎng)子郭曉群，今年28歲，畢業(yè)于倫敦大學(xué)學(xué)院社會(huì)學(xué)專業(yè)。2018年5月起任職佳兆業(yè)，從上海財(cái)富管理集團(tuán)總裁助理，一路做到佳兆業(yè)集團(tuán)執(zhí)行董事。

而他的妹妹郭曉亭，今年26歲，畢業(yè)于哥倫比亞大學(xué)可持續(xù)管理專業(yè)。2018年1月加入佳兆業(yè)，從佳兆業(yè)集團(tuán)控股投資部副經(jīng)理做起，任職佳兆業(yè)美好執(zhí)行董事后，將負(fù)責(zé)監(jiān)督投融資業(yè)務(wù)。

早年危機(jī)時(shí)，主席郭英成一度離職避走香港，通過(guò)職業(yè)經(jīng)理人遙控公司，而今54歲的他培養(yǎng)、交班年輕的90后接班人之意已顯。

隨著二代接班人、14位高管就位，預(yù)計(jì)新班底將一改從前“來(lái)去匆匆”之風(fēng)，形成一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的管理架構(gòu)，會(huì)長(zhǎng)期輔佐少主掌舵佳兆業(yè)新航向。

財(cái)務(wù)盤面修復(fù)

由鎖盤危機(jī)、破產(chǎn)風(fēng)波，到債務(wù)重組，當(dāng)年佳兆業(yè)的重重危機(jī)吸引了全行業(yè)目光，也重創(chuàng)了佳兆業(yè)的財(cái)務(wù)根基，但新班底接手的佳兆業(yè)已經(jīng)恢復(fù)元?dú)?，?cái)務(wù)面持續(xù)好轉(zhuǎn)。

近年來(lái)，佳兆業(yè)把“調(diào)結(jié)構(gòu)、降負(fù)債”視為風(fēng)險(xiǎn)控制的重中之重。財(cái)報(bào)顯示，2017-2019年底，佳兆業(yè)的凈負(fù)債率從300%、236%降到144%，年均降幅超過(guò)60%。融資成本也不斷下滑，佳兆業(yè)2019年的融資成本約為 8.8%，與主流房企進(jìn)一步縮小差距。克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，2019年房企新增融資成本為7.07%。

佳兆業(yè)的現(xiàn)金流逐漸增加。截至2019年末，佳兆業(yè)的現(xiàn)金及存款總額達(dá)369.8億元，同比大增61.3%?，F(xiàn)金短債比約1.1，短期償債壓力較小。

截至2019年末，相較于流動(dòng)負(fù)債318.9億元，佳兆業(yè)的速動(dòng)比例達(dá)到1.1倍，現(xiàn)金流足以覆蓋短期債務(wù)。截至去年末有息負(fù)債率僅為29.6%，相比2018年末下降7.9個(gè)百分點(diǎn)。賬上現(xiàn)金及銀行存款合計(jì)近370億元，比2018年末大增61.3%。

綜合來(lái)看，佳兆業(yè)的財(cái)務(wù)面正處于2015年危機(jī)之后最好的狀態(tài)。

這很大程度上得益于此次上任的CFO吳建新的努力。他進(jìn)入佳兆業(yè)后，積極推動(dòng)財(cái)務(wù)職能向“業(yè)財(cái)融合”的戰(zhàn)略型財(cái)務(wù)角色加速轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)間的良性互動(dòng)，為集團(tuán)的戰(zhàn)略性決策提供支持。

脫離生死難關(guān)的佳兆業(yè)正站在一個(gè)新節(jié)點(diǎn)上，于是它開始積極布局未來(lái)。除了管理架構(gòu)調(diào)整，財(cái)務(wù)方面，佳兆業(yè)計(jì)劃持續(xù)降負(fù)債、做風(fēng)控。四月的業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)中，高級(jí)顧問(wèn)譚禮寧透露，未來(lái)融資方面將注重為長(zhǎng)遠(yuǎn)服務(wù)，爭(zhēng)取將凈負(fù)債率降至120%，融資成本再降1%-1.5%。

業(yè)績(jī)方面，佳兆業(yè)正處于沖擊千億的關(guān)鍵期。2019年佳兆業(yè)實(shí)現(xiàn)合約銷售額881.2億元，首席執(zhí)行官麥帆表示，盡管受到新冠肺炎疫情影響，但會(huì)全力推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)和銷售節(jié)奏，2020年的1000億元銷售目標(biāo)保持不變。

當(dāng)前佳兆業(yè)可售貨值 1800 億，按照56%的去化率即可加入千億俱樂(lè)部。國(guó)信證券(002736,股吧)分析師徐進(jìn)表示：“2020 年公司完成 1000 億的合約銷售目標(biāo)是大概率事件。”

但佳兆業(yè)的歷史遺留問(wèn)題還沒有徹底解決，財(cái)務(wù)隱患依然存在，凈負(fù)債率始終高于TOP50均值（91%）。徐進(jìn)認(rèn)為：“凈負(fù)債率水平仍維持在較高水平，主要是由于公司舊改項(xiàng)目投入周期較長(zhǎng)，轉(zhuǎn)化周期通常在 5 年左右。”

同時(shí)，銷售及管理費(fèi)用率同比提升約1.2%，凈利潤(rùn)率（8.67%）處于行業(yè)中下游，未來(lái)降負(fù)債的難度會(huì)越來(lái)越大，降幅將不會(huì)如近年一般可觀。

此外，佳兆業(yè)在過(guò)去幾年布局大量多元化業(yè)務(wù)，很多出于試水的意圖，已經(jīng)涉足綜合開發(fā)、城市更新、健康醫(yī)療、文化體育、物業(yè)管理、潮式餐飲、科技產(chǎn)業(yè)、深足俱樂(lè)部等超20個(gè)細(xì)分領(lǐng)域，無(wú)形中分散了對(duì)于盈利引擎的地產(chǎn)業(yè)務(wù)的專注度。

像大多數(shù)房企一樣，當(dāng)前除了物業(yè)管理，佳兆業(yè)的新業(yè)務(wù)大多沒有盈利，在營(yíng)收中占比不足5%。如此復(fù)雜的多點(diǎn)布局讓佳兆業(yè)的財(cái)務(wù)輸血壓力漸大，占用大量資金，不僅分散管理精力，還給財(cái)報(bào)表現(xiàn)帶來(lái)拖累。

如今，佳兆業(yè)的多元化也到了“收斂聚焦”的時(shí)候。

從2014年到現(xiàn)在，佳兆業(yè)距離千億從未如此之近。

中達(dá)證券認(rèn)為，充裕且成本合理的土儲(chǔ)能夠有效支撐公司未來(lái)增長(zhǎng)與盈利能力。佳兆業(yè)土儲(chǔ)權(quán)益比約 76%，較高的權(quán)益比例為公司運(yùn)營(yíng)提供了空間。