2017年以來，各省市陸續(xù)出臺人才落戶政策，因契合我國新型城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略，同時(shí)與中央“房住不炒”的主基調(diào)并不矛盾，2020年疫情之后各地支持復(fù)工復(fù)產(chǎn)、再次迎來了各類城市放開落戶、取消落戶限制政策出臺的高峰期。與此前單純的降低落戶門檻有所不同，諸如南京、蘇州、杭州等城市分別對人才政策進(jìn)行了深化調(diào)整，由“引人搶人”走向“助人落地”，著力解決人才的居住問題，由此給出了購房補(bǔ)貼、現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)等多重利好。而從政策落地效果來看，以成都、西安、長沙、鄭州為代表的中西部城市施政效果最為顯著，2019年新增人口均超過20萬人。
究其本質(zhì)，各地政府之所以不遺余力的爭搶人才主要還是響應(yīng)了中央對人口發(fā)展規(guī)劃，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的號召，落戶新政只是戶籍制度改革中的一環(huán)。可以看出，未來城市競爭將聚焦人才的競爭，政策方向也會逐步從單一外部“搶人”向內(nèi)部“育人”+外部“搶人”雙管齊下轉(zhuǎn)變，同時(shí)推進(jìn)實(shí)現(xiàn)人-地-錢匹配，加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，增加農(nóng)民多元收入，免除農(nóng)民進(jìn)城后顧之憂。
01
近2年各地落戶新政層出不窮，
中西部城市成都、西安等收效顯著
（本節(jié)有刪減）
2020年疫情催逼各省區(qū)市出政救市，已持續(xù)2年的人才政策再迎新高峰。南京、蘇州、杭州等多城市人才政策深化調(diào)整，由“引人搶人”走向“助人落地”。當(dāng)前，以成都、西安、長沙、鄭州為代表的中西部城市施政效果最為顯著，2019年新增人口均超過20萬人。當(dāng)然，隨著人才政策進(jìn)入深水區(qū)，政策落地難與城市留人難兩方面問題成為眾多城市面臨的主要困境。
（一）2020年“引人救市”成熱門，32城陸續(xù)出臺政策，落戶門檻再度放寬（本節(jié)有刪減）
人才政策逐步深化落地，后疫情時(shí)期迎來新的爆發(fā)機(jī)遇。自2018年起各省市陸續(xù)將人才引進(jìn)作為新的城市發(fā)展中心之一。經(jīng)過近2年的摸索與實(shí)踐，期間適逢新型城鎮(zhèn)化建設(shè)加速推進(jìn)、新冠肺炎疫情等事件，人才政策由“引人”到“搶人”，由“粗獷”到“細(xì)化”；同時(shí)在各城市的陸續(xù)跟進(jìn)下，落戶新政也由核心城市快速鋪向全國。整體而言，落戶新政的出臺歷經(jīng)兩度高峰。
2019年首次高峰，核心城市下場搶人。早在2018年起成都、武漢、西安等城市便已出臺相關(guān)政策招引人才，但直到2019年4月起真正迎來高峰。隨著新型城鎮(zhèn)化建設(shè)加速推進(jìn)，核心一二線城市紛紛降低了落戶門檻，一時(shí)間“引人“快速升級為”搶人“。至2019年8月，包括海口、南京、深圳、常州、蕪湖在內(nèi)的近30余城已出臺超過34條落戶新政。
2020年疫情催逼多城救市，“引人救市“創(chuàng)新高峰。隨著國內(nèi)疫情初步得到控制，各省市急于出臺新政以為受疫情重錘的樓市紓困。但在中央房住不炒的決心貫徹下，駐馬店、廣州、濟(jì)南、海寧、青島、赤峰等城市也屢屢放松碰壁“刺激政策一日游”。在此情況下，各地政府紛紛“曲線救國“，以落戶新政切入，使得人才政策進(jìn)一步深化、落地。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2020年疫情后全國累積出臺人才相關(guān)政策32條，涉及城市也由核心一二線城市擴(kuò)展至駐馬店、江門、衡陽、汕頭、馬鞍山等三四線城市。落戶新政施政面積正式鋪向全國。
1、天津、武漢等落戶“0門檻”，沿海三四線諸如汕頭、東莞等定向搶人
各城市間針對人才政策存在強(qiáng)弱差異，根據(jù)落戶門檻、激勵(lì)措施等可大致分為三個(gè)梯隊(duì)。成都、杭州、西安、蘇州、南京等前二線、省會城市力度最強(qiáng)；而沿海部分三四線城市則引人政策相對保守，缺乏額外優(yōu)惠措施。
第一梯隊(duì)：激勵(lì)措施力度最強(qiáng)的城市不僅無落戶門檻而且有額外優(yōu)惠措施，其中較為典型的城市有西安、成都、天津、呼和浩特、蘇州、杭州、武漢等。這些城市的落戶門檻普遍放寬到對本科生無需本地工作或有社保記錄即可，杭州甚至降至“專科以上”，并且伴有大額的補(bǔ)貼或現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。此外，第一梯隊(duì)內(nèi)的城市大多出臺了針對高層次人才的額外優(yōu)惠措施。例如在落戶門檻方面，武漢、西安可線上落戶并且西安將本科在校生納入落戶人群中；天津的“海河英才”計(jì)劃則支持“租房落戶”，2城均大幅度降低了落戶難度，可謂“0門檻”。在人才購房方面，成都、呼和浩特、蘇州均有額外優(yōu)惠，其中較為突出的是成都人才購房無需戶籍與社保繳納時(shí)限限制；蘇州在購房折價(jià)20%的同時(shí)放寬4倍公積金貸款額度?？偠梢姡?lì)措施最強(qiáng)的城市在人才政策上可謂是“誠意滿滿”。
第二梯隊(duì)：激勵(lì)措施力度中等的城市雖然有一定落戶門檻但是落戶補(bǔ)貼豐厚，其中較為典型的城市有鄭州、江門、合肥、石家莊等。這一類城市普遍有一定的落戶門檻，需要1年以內(nèi)的連續(xù)社保記錄，但針對落戶的人才有著不同程度的補(bǔ)貼或者現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)，其中較為典型的是江門、中山、石家莊。江門對于高層次人才落戶僅需連續(xù)0.5年社保要求，同時(shí)購置人才安置房可享受最低9折優(yōu)惠。中山則對畢業(yè)5年內(nèi)已工作本科以上人才即可直接落戶，且可根據(jù)人才層次給予現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)、購房租房補(bǔ)貼等，同時(shí)還可享受上浮5倍的貸款額度。而石家莊雖無額外優(yōu)惠措施但連續(xù)繳納3個(gè)月社保即可辦理人才落戶，同時(shí)不同需求程度的人群可享受最低1000元/月租房補(bǔ)貼、5萬元一次性購房補(bǔ)貼或一次性現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)等?？偠梢?，激勵(lì)措施力度中等的城市對于符合其落戶門檻的人群也有著較大政策力度。
激勵(lì)措施力度一般的城市或有明確人才指向性，如汕頭；或僅是單純降低落戶門檻，轉(zhuǎn)化常住人口入籍，如長沙、佛山。以汕頭為例，明確了人才為創(chuàng)新驅(qū)動、建設(shè)省域副中心提供保障，將人才層次提升至碩士以上，雖有較為豐厚的薪酬與補(bǔ)助政策，但相比而言廣泛性不高。又以長沙為例，將人才層次降低至中專以上，看似以最大口徑收羅人才，但另需2年工作、居住證明，因此僅是單純降低門檻以轉(zhuǎn)化現(xiàn)有城市常住人口?？偠梢?，激勵(lì)措施力度一般的城市在擁有較高落戶門檻的同時(shí)更關(guān)注人才是否符合城市發(fā)展的需要。
總而言之，各省市在制定人才政策時(shí)均為“量體裁衣”，以解決城市當(dāng)下及未來發(fā)展為中心。激勵(lì)措施力度大的城市多迫切需要通過招引高層次人才以為城市后續(xù)發(fā)展服務(wù)；落戶門檻低的城市則更多為提升城市人口層次、增加整體發(fā)展?jié)摿橹?。不同的施政目的下造就不同梯?duì)的城市對人才政策的“誠意”多寡不勻。
2、2020年多地落戶門檻“一降再降”，搭配購房、契稅補(bǔ)貼等利好樓市交易（略）
（二）鄭州、成都、長沙、西安等新政效果顯著，常住戶籍人口比均在1.2左右
從2019年末常住人口的增量來看，核心二線及其周邊強(qiáng)三線城市人口大增。杭州、廣州、寧波、佛山、成都、長沙、鄭州、西安等8城2019年常住人口較2018年均增長超過20萬人，其中杭州新增人口更是高達(dá)55萬人。值得注意的是，這些城市均位于長三角城市群、粵港澳城市群以及中西部等近年經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域，其自身經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展與人才政策實(shí)施相輔相成，進(jìn)而吸引、并留住大量人才。
圖：2019年末典型城市常住人口增量（萬人）
數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)公報(bào)及統(tǒng)計(jì)年鑒
從2019年常住人口的相對增速來看，僅鄭州、成都、長沙、西安人才政策收效顯著，其余城市均反響平平。結(jié)合不同城市常住戶籍人口比的差異交叉分析，各城市人才政策所收效果可分為四類：
成都、西安、長沙、鄭州4城戶籍人口增長帶動總?cè)丝诳煸?，人才政策成果顯著。這一類城市人口以戶籍人口為主，人才政策所招引來的新增人口對城市總?cè)丝谠鲩L效用明顯。同時(shí)，4城均為中西部核心城市，較高的區(qū)域首位度使得其留人能力非凡。“招得來”且“留得下”使得人才政策在這一類城市施政效果非凡，切實(shí)的推動了人口體量與質(zhì)量的快速提升。
沿海核心城市人口增長顯著，但人才政策干系不大，多因城市自身發(fā)達(dá)緣故。以粵港澳城市群城市及廈門、寧波為主的這一類城市2019年常住人口同比增長顯著，但考慮到其戶籍人口占總?cè)丝诘谋戎貥O低，因此人才政策所帶來的新增落戶人口對城市整體人口增長的貢獻(xiàn)不大。這一類城市更多的是由于經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)而產(chǎn)生的自發(fā)吸引力，從而吸引大量常住非戶籍人口前來就業(yè)。其中最為突出的是珠海，在近4成常住人口為非戶籍人口的情況下，2019年珠海常住人口同比增長7%，在這一情況下人才政策對城市總?cè)丝诘睦瓌幼饔貌⒉伙@著。
北京、天津、東莞“大城難留”，人口基數(shù)巨大人才政策收效存在瓶頸。這一類城市自身戶籍人口占總?cè)丝诒戎貥O小，如東莞城市總?cè)丝谥袃H半數(shù)為戶籍人口，城市人口基數(shù)巨大且流動人口占比較高導(dǎo)致“大城市留不下”，人才政策收效存在瓶頸。一方面巨大的總?cè)丝诳偭渴沟谜急容^少的人才群體難以在大城獲得與在中小城市對等的政策優(yōu)惠，缺乏性價(jià)比；另一方面極低的戶籍人口比重使得人才政策對拉動城市人口增長較為乏力。較為典型的是2019年天津雖戶籍人口大增27萬人，但常住人口僅增長2萬人。
部分二線及多數(shù)三線城市新增常住人口相對較少且基礎(chǔ)人口以戶籍人口為主，人才政策收效平平。這一類城市自身戶籍人口占總?cè)丝诘谋戎剌^高，落戶新政作用下戶籍人口的上漲并未顯著帶動常住人口增長，同比增速相對較低。即這一類城市雖通過人才政策成功引入一定量新增人口落戶，但并未盡數(shù)轉(zhuǎn)化為有效居住、就業(yè)人口。其中較為突出的當(dāng)屬蕪湖、洛陽、汕頭、南通4城，其常住人口均低于戶籍人口，且常住人口同比增速均在1%以內(nèi)，人才政策收效甚淺。
02
落戶新政面臨“落地難”與“留人難”，
穩(wěn)步推進(jìn)“人-地-錢”等要素流動
（本節(jié)有刪減）
2020年初，各地再次迎來了落戶新政發(fā)布的高潮期，主要源于新冠疫情來襲，中國乃至全球經(jīng)濟(jì)均面臨殘酷考驗(yàn)，房地產(chǎn)作為整個(gè)經(jīng)濟(jì)的壓艙石，重要性日益凸顯，各地政府以落戶新政代替調(diào)控放松，一方面規(guī)避了諸如駐馬店、廣州、濟(jì)南、海寧、青島等多個(gè)城市 “寬松政策一日游”的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面，也有助于優(yōu)化本地人才結(jié)構(gòu)，提升本地人口素質(zhì)。同時(shí)，這也是我國人口發(fā)展規(guī)劃，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)不可或缺的重要環(huán)節(jié)。究竟當(dāng)前落戶新政面臨著哪些問題，未來還將有哪些利好政策落地輔助新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的目標(biāo)逐步實(shí)現(xiàn)呢？
（一）落戶新政面臨“落地難”與“留人難”雙重困境，仍有待進(jìn)一步完善（略）
（二）從“搶人”到確立“人-地-錢”等要素流動，加速戶籍、土地制度改革（本節(jié)有刪減）
事實(shí)上，此前國務(wù)院印發(fā)的《國家人口發(fā)展規(guī)劃（2016—2030年）》和國家發(fā)展改革委印發(fā)的《2020年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》中涉及的目標(biāo)、要求，是息息相關(guān)的，城鎮(zhèn)化的外在表現(xiàn)是城鎮(zhèn)規(guī)模的擴(kuò)張，但其實(shí)質(zhì)是農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，也就是人的城鎮(zhèn)化，只有實(shí)現(xiàn)了“人的城鎮(zhèn)化”，才能放開“捆綁”中國城鎮(zhèn)化發(fā)展的繩索,讓城鎮(zhèn)化帶動經(jīng)濟(jì)增長的潛力釋放。
以下我們將聚焦這兩份文件，解析不同區(qū)域還將推出怎樣的新政來加快實(shí)現(xiàn)我國新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的發(fā)展目標(biāo)。
1、從單一外部“搶人”向內(nèi)部“育人”+外部“搶人”雙管齊下轉(zhuǎn)變（略）
2、拓寬落戶渠道+配套新政實(shí)現(xiàn)1億人口城鎮(zhèn)落戶，優(yōu)化提升東部地區(qū)城市群（略）
3、城市群-都市圈-中心城市層層推進(jìn)，長江經(jīng)濟(jì)帶、成渝等中部地區(qū)崛起成型
4月9日，發(fā)改委印發(fā)《2020年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》，對比去年文件，今年城鎮(zhèn)化建設(shè)任務(wù)強(qiáng)調(diào)支持城市圈發(fā)展，與此同時(shí)引導(dǎo)人和地等要素向城市圈聚集，同時(shí)確保農(nóng)民利益不受損傷。
進(jìn)入新型城鎮(zhèn)化階段,我國在城鎮(zhèn)化空間布局上正在形成"城市群—都市圈—中心城市—大中小城市協(xié)同發(fā)展"的空間格局,區(qū)域一體化加速推進(jìn)。2020年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)任務(wù)中，就不同發(fā)展階段的城市形態(tài)，也給出了更為細(xì)致的規(guī)劃安排。
首先，城市群方面，突出“長江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展、黃河流域生態(tài)保護(hù)和高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略”，在原有的京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)、哈長、長江中游、中原、北部灣、關(guān)中平原、蘭州—西寧、呼包鄂榆、天山北坡、滇中等城市群基礎(chǔ)上新增支持山東半島、黔中城市群發(fā)展。同時(shí)提出編制成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)規(guī)劃綱要，定位是全國影響力的科技創(chuàng)新中心。由此不難看出，國家發(fā)展規(guī)劃中對于中西部地區(qū)的高度關(guān)注，長江經(jīng)濟(jì)帶、黃河流域沿岸、山東半島、黔中、成渝經(jīng)濟(jì)群基本都處于我國的內(nèi)陸區(qū)域，整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與東南沿海區(qū)域仍有較大差距，“抱團(tuán)”取暖，以高新科技產(chǎn)業(yè)驅(qū)動，有助于實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展同時(shí)，更好的完成“中部崛起”。
其次，都市圈同城化層面，新增支持南京、西安、福州等都市圈編制實(shí)施發(fā)展規(guī)劃。與城市群相比，都市圈往往空間尺度相對較小、圈內(nèi)城市聯(lián)系更為緊密，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的整體性和協(xié)調(diào)性也相對更高，2020年著重提及了以軌道交通為重點(diǎn)健全都市圈交通基礎(chǔ)設(shè)施，有序規(guī)劃建設(shè)城際鐵路和市域（郊）鐵路，推進(jìn)中心城市軌道交通向周邊城鎮(zhèn)合理延伸，可以預(yù)期隨著基建配套的逐步完善，人才、經(jīng)濟(jì)要素和資源在城市間流通的渠道將更為暢通，在“強(qiáng)核”都市圈的帶動下，城市群發(fā)展有望更上一層樓。
最后，中心城市發(fā)展層面，強(qiáng)調(diào)要解決發(fā)展空間嚴(yán)重不足問題。細(xì)化來看，推進(jìn)以縣城為重要載體的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。發(fā)展特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)。推進(jìn)邊境地區(qū)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，搬遷安置區(qū)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。這些都體現(xiàn)了中央對城市邊緣地區(qū)發(fā)展的高度重視，全面均衡可持續(xù)發(fā)展的理念貫穿始終，特別是特色小鎮(zhèn)概念的提出，以產(chǎn)業(yè)興鎮(zhèn)，不僅有利于增強(qiáng)小城鎮(zhèn)發(fā)展能力，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程；而且能夠改善城鎮(zhèn)發(fā)展面貌，提高人民群眾生活質(zhì)量；挖掘優(yōu)勢資源，發(fā)展壯大特色產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，還能統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，破解“三農(nóng)”難題。
4、人-地-錢匹配，I型大城市全面取消落戶限制，促進(jìn)土地要素市場化改革
如果說城市空間布局的優(yōu)化即“城市群-都市圈-中心城市”是實(shí)現(xiàn)城市化的重要抓手，那么推進(jìn)實(shí)現(xiàn)人-地-錢匹配，緩解中心城市用地矛盾，完善投融資機(jī)制便是實(shí)現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化的必由之路。
人的層面，戶籍制度改革乃是新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的根本所向，涉及分類放開落戶限制，基本公共服務(wù)全面均衡化，既增強(qiáng)大城市龍頭活力，全面引領(lǐng)城市群向好發(fā)展，又提升中小城市吸引力，外出人口將有所回流，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口將就近城鎮(zhèn)化。
2020年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)任務(wù)中強(qiáng)調(diào)了新增人口300萬以上城市基本取消重點(diǎn)人群落戶限制，預(yù)計(jì)各地人才落戶政策將更友好。受惠于中小城市戶籍制度全面放開，中小城市城鎮(zhèn)化進(jìn)程有望提速發(fā)展，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口將就近城鎮(zhèn)化，更好地解決三個(gè)“1億人”問題。隨著更多農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移落戶至鄰近的中小城市，期間必將釋放不菲的增量購房需求。
新增超大特大城市取消郊區(qū)新區(qū)落戶限制，推動超大特大城市和Ⅰ型大城市改進(jìn)積分落戶政策，預(yù)計(jì)超大和特大城市或有望進(jìn)一步強(qiáng)化對人口的吸納能力。目前長三角、珠三角等城市群率先實(shí)現(xiàn)戶籍準(zhǔn)入年限同城化累計(jì)互認(rèn)，有利于引導(dǎo)核心城市與周邊衛(wèi)星城市之間人口雙向流動，核心城市龍頭效應(yīng)進(jìn)一步強(qiáng)化，全面引領(lǐng)新一輪城市群更好更快發(fā)展；那些產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相較堅(jiān)實(shí)的三四線城市也將明顯受益，外出人口或?qū)⒂兴亓?。相較而言，長三角、珠三角、京津冀、成渝和中原這五大城市群有望率先試點(diǎn)戶籍準(zhǔn)入年限同城化累計(jì)互認(rèn)，城市群內(nèi)人口流動將更為頻繁，以期實(shí)現(xiàn)真正意義上的同城化。
地的層面，2020年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)任務(wù)新增了建設(shè)用地計(jì)劃管理方式的內(nèi)容，強(qiáng)調(diào)保障中心城市用地等要素，解決發(fā)展空間嚴(yán)重不足問題。土地管理體制漸由原先的中央宏觀集中式轉(zhuǎn)向地方微觀精細(xì)化管控。一方面，城鄉(xiāng)建設(shè)用地指標(biāo)使用將更多由省級政府負(fù)責(zé)，根據(jù)各省市的實(shí)際情況，針對性地調(diào)整供地指標(biāo)。另一方面，探索建立全國性的建設(shè)用地、補(bǔ)充耕地指標(biāo)跨區(qū)域交易機(jī)制，中長期將給未來新型城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中的城市群—都市圈中的中心城市帶來更多利好，極大程度緩解大城市發(fā)展空間的“用地指標(biāo)”制約，便于城市群、都市圈中的中心城市獲得更多建設(shè)用地。在總量規(guī)模一定的前提下，省級政府可以通過騰挪、置換的方式，把中心城市需要保護(hù)的基本農(nóng)田數(shù)量指標(biāo)，從中心城市的郊區(qū)“置換”到人口流出型的中小城市的郊區(qū)。類似于業(yè)內(nèi)熱議的“地票”制度，土地指標(biāo)跟著人走，最大程度緩解人口流入型的中心城市土地資源緊缺、供需不平衡的發(fā)展瓶頸，更好地落實(shí)穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房價(jià)穩(wěn)預(yù)期的長期調(diào)控目標(biāo)。
此外，針對農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地方面，將此前“允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，允許就地入市或異地調(diào)整入市”等表述轉(zhuǎn)換為“全面推開農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地直接入市。出臺農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市指導(dǎo)意見。”這體現(xiàn)了土地要素市場化配置的全面市場化，以逐步統(tǒng)一的價(jià)格手段為杠桿，更好更快地落實(shí)土地集約化利用，在一定程度上提升農(nóng)業(yè)人口財(cái)產(chǎn)性收入及購買力。
錢的層面，主要是完善投融資機(jī)制。在防范化解地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、合理處置存量債務(wù)的前提下，完善與新型城鎮(zhèn)化建設(shè)相匹配的投融資工具。支持符合條件企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券，用于新型城鎮(zhèn)化建設(shè)項(xiàng)目、城鄉(xiāng)融合典型項(xiàng)目、特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目等。鼓勵(lì)開發(fā)性政策性金融機(jī)構(gòu)按照市場化原則和職能定位，對投資運(yùn)營上述項(xiàng)目的企業(yè)進(jìn)行綜合授信，加大中長期貸款投放規(guī)模和力度。相信只要資金層面到位，整體新型城鎮(zhèn)化的進(jìn)程也將穩(wěn)步提速。
此外，針對“人-地-錢掛鉤”配套政策層面，2020年新型城鎮(zhèn)化任務(wù)也有新的表述，加大新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)與吸納落戶數(shù)量掛鉤力度。維護(hù)進(jìn)城落戶農(nóng)民土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)，不得強(qiáng)行要求其轉(zhuǎn)讓上述權(quán)益或?qū)⒋俗鳛槁鋺羟爸脳l件；按照依法自愿有償原則，探索其轉(zhuǎn)讓上述權(quán)益的具體辦法。探索利用大數(shù)據(jù)技術(shù)建立各城市城區(qū)常住人口等的常態(tài)化統(tǒng)計(jì)機(jī)制，為政策制定提供支撐。人口與土地相匹配的規(guī)劃更為人性化，而農(nóng)村土地的“三權(quán)分置”，一方面可以維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益，使得農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移無后顧之憂；另一方面，也有助于增加農(nóng)民的收入來源，提升低收群體收入水平，保障底層剛需有序釋放。
（三）2019年以來農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、落戶限制放松、產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療教育配套逐步完善（本節(jié)有刪減）
1、土地制度：農(nóng)用地、宅基地“三權(quán)分置”，集體用地入市增加農(nóng)民多元收入（略）
2、落戶門檻降低：長、珠三角戶籍準(zhǔn)入年限同城累積互認(rèn)，熱門流入城市海納百川（略）
3、產(chǎn)業(yè)就業(yè)：產(chǎn)業(yè)升級、數(shù)字智造抑或新經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造更多就業(yè)機(jī)會才能“留下來”（略）
4、養(yǎng)老醫(yī)療教育：跨省市合作辦學(xué)、異地門診結(jié)算、養(yǎng)老全國統(tǒng)籌免除農(nóng)民進(jìn)城后顧之憂
公共服務(wù)均等化也是實(shí)現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要內(nèi)容之一，尤其是醫(yī)療、教育等配套設(shè)施的建設(shè)，不僅是為了縮小城鄉(xiāng)差距，提升居民生活水平，而且基礎(chǔ)配套的承載力也是決定了城市人口“天花板”的重要因素，因而也受到了中央和地方政府的高度關(guān)注。
近期習(xí)總書記在統(tǒng)籌推進(jìn)新冠肺炎疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展工作部署會議上強(qiáng)調(diào)，積極的財(cái)政政策更加積極有為，必須堅(jiān)持以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，扎實(shí)做好“六穩(wěn)”工作，全面落實(shí)“六保”任務(wù)，推動經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展邁出更大步伐，促進(jìn)人民生活改善。關(guān)于教育、醫(yī)療的具體舉措也給出了明確的建議：支持發(fā)展公平而有質(zhì)量的教育。進(jìn)一步優(yōu)化教育支出結(jié)構(gòu)，鞏固城鄉(xiāng)義務(wù)教育經(jīng)費(fèi)保障機(jī)制，推動解決進(jìn)城務(wù)工人員子女上學(xué)難問題。推進(jìn)健康中國戰(zhàn)略。鞏固完善基本醫(yī)保住院費(fèi)用異地就醫(yī)直接結(jié)算機(jī)制，穩(wěn)步提高醫(yī)療保險(xiǎn)基金統(tǒng)籌層次，繼續(xù)支持深化公立醫(yī)院綜合改革，加強(qiáng)公共衛(wèi)生體系建設(shè)，推動建設(shè)平戰(zhàn)結(jié)合的重大疫情防控救治體系和應(yīng)急物資保障體系。由此也可見中央對于各地基礎(chǔ)配套的高度重視。落腳到實(shí)施層面，具體來看，
教育層面，京津冀三地積極推動師資培訓(xùn)合作，成功實(shí)施“千民中小學(xué)骨干校長教師赴京掛職學(xué)習(xí)”項(xiàng)目，每年輸送200人到北京中小學(xué)跟崗學(xué)習(xí)培訓(xùn)，極大提升了河北教師素質(zhì)和教育水平。不少港澳地區(qū)高校與廣東省高校在人才培養(yǎng)方面展開進(jìn)一步合作，如深圳大學(xué)與香港中文大學(xué)合作成立了香港中文大學(xué)（深圳），香港科技大學(xué)（廣州）也已落戶南沙與廣州大學(xué)開展合作辦學(xué)等。
此外，長三角地區(qū)在教育領(lǐng)域的深入合作也在穩(wěn)步推進(jìn)：2005年，長三角高校合作聯(lián)盟成立，實(shí)行學(xué)分互認(rèn)合作教育機(jī)制，率先實(shí)施交換生、暑假班計(jì)劃，并逐步實(shí)施網(wǎng)上選課計(jì)劃?，F(xiàn)有聯(lián)盟高校由上海的復(fù)旦大學(xué)、上海交通大學(xué)、華東師范大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)，江蘇的南京大學(xué)、東南大學(xué)，浙江的浙江大學(xué)，安徽的中國科學(xué)技術(shù)大學(xué)8所985高校組成。與此同時(shí)，2018年底嘉興秀洲區(qū)與上海閔行區(qū)簽訂全面合作協(xié)議，合作內(nèi)容包括校際結(jié)對、跟剛掛職、共建工作室、引進(jìn)課程、專家引導(dǎo)、師生互訪等6個(gè)方面。目前，秀洲區(qū)已有10所學(xué)校與上海學(xué)校結(jié)對，全市更有100多所中小學(xué)校與上海學(xué)校結(jié)對，為嘉興教育改革注入新動力。
醫(yī)療層面，目前京津冀地區(qū)已有上千家醫(yī)院實(shí)現(xiàn)跨省異地直接結(jié)算，極大減輕了就醫(yī)人員的異地奔波之苦和經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。港澳與廣東在醫(yī)療衛(wèi)生合作方面也有動作，比如港澳醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)在珠三角九市按規(guī)定設(shè)置醫(yī)療、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，目前廣東省內(nèi)港資、澳資醫(yī)療機(jī)構(gòu)不下50家；符合條件的港澳人員在江門市可參加社保。此外，2018年9月，長三角推進(jìn)異地門診費(fèi)直接結(jié)算，首批試點(diǎn)分別有江蘇省南通、鹽城、徐州，浙江省嘉興、寧波、省本級，安徽省滁州、馬鞍山等8個(gè)統(tǒng)籌地區(qū)。自試點(diǎn)以來，直接結(jié)算量穩(wěn)步提升，截止2019年4月，門診直接結(jié)算總量達(dá)3.3萬人次。2019年4月，異地門診費(fèi)直接結(jié)算試點(diǎn)城市進(jìn)一步擴(kuò)容，新增浙江省杭州、溫州、湖州、舟山，江蘇省泰州、連云港、南京、常州和安徽省六安等9個(gè)統(tǒng)籌區(qū)。值得一提的是，長三角力推優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源互通共享，2019年1月，蘇州相城區(qū)政府與復(fù)旦大學(xué)附屬中山醫(yī)院合作共建長三角合作醫(yī)院。與此同時(shí)，嘉興新安國際醫(yī)院與華山醫(yī)院、中山醫(yī)院等12家上海醫(yī)院深度合作，超80名上海醫(yī)療專家到新安國際醫(yī)院定期門診、手術(shù)。
03
愿景與終極形態(tài):
城鎮(zhèn)化率70%、人口再凈增1.7億，
城市群-都市群-中心城承載
（本節(jié)有刪減）
事實(shí)上，無論是目前各地已經(jīng)實(shí)施的落戶新政，還是規(guī)劃綱要中提及需要逐步落地的戶籍制度改革，土地制度改革，乃至國務(wù)院近期發(fā)布的《關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場化配置體制機(jī)制的意見》中關(guān)于土地、勞動力、資本、技術(shù)和數(shù)據(jù)等要素市場化配置改革，本質(zhì)上都是為實(shí)現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的目標(biāo)而服務(wù)的。
新型城鎮(zhèn)化與傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化的最大不同，在于新型城鎮(zhèn)化是以人為核心的城鎮(zhèn)化，注重保護(hù)農(nóng)民利益，與農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化相輔相成。新型城鎮(zhèn)化不是簡單的城市人口比例增加和規(guī)模擴(kuò)張，而是強(qiáng)調(diào)在產(chǎn)業(yè)支撐、人居環(huán)境、社會保障、生活方式等方面實(shí)現(xiàn)由“鄉(xiāng)”到“城”的轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和可持續(xù)發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)“人的無差別發(fā)展”。
根據(jù)國家人口發(fā)展規(guī)劃（2016—2030年）預(yù)期發(fā)展目標(biāo)，到2020年，全面兩孩政策效應(yīng)充分發(fā)揮，生育水平適度提高，全國總?cè)丝谶_(dá)到14.2億人左右，常住人口城鎮(zhèn)化率為60%；到2030年，人口自身均衡發(fā)展的態(tài)勢基本形成，人口與經(jīng)濟(jì)社會、資源環(huán)境的協(xié)調(diào)程度進(jìn)一步提高，全國總?cè)丝谶_(dá)到14.5億人左右，常住人口城鎮(zhèn)化率為70%。
而統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2019年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，2019年末全國大陸總?cè)丝?4億人，常住人口城鎮(zhèn)化率為60.60%，城鎮(zhèn)常住人口約8.5億人。
十三五規(guī)劃顯示，2030年我國城鎮(zhèn)化率將達(dá)到70%，即目前城鎮(zhèn)化率仍有10個(gè)百分點(diǎn)以上的增長空間，屆時(shí)城鎮(zhèn)人口將達(dá)到10.15億人，較2019年凈增長約1.65億人。按照聯(lián)合國《世界城市化展望》報(bào)告推算，2018-2050年中國城市人口將增加2.55億人，2050年城市人口將達(dá)到10.68億人，屆時(shí)我國城鎮(zhèn)化率將升至80%，達(dá)到發(fā)達(dá)國家水平。
此外，從《2020年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》到近期國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場化配置體制機(jī)制的意見》，我們可以看出，發(fā)展中心城市和城市群是中國城市化下半場的主要驅(qū)動力。而中心城市和城市群發(fā)展關(guān)鍵在于如何降低新增城市居民的居住成本以及如何降低產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入成本。具體來看，
而針對于新型城鎮(zhèn)化建設(shè)任務(wù)的實(shí)現(xiàn)對我國房地產(chǎn)行業(yè)的影響，我們認(rèn)為，土地要素市場化改革以及戶籍制度改革為房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是中心城市和城市群的房地產(chǎn)行業(yè)帶來長期的發(fā)展機(jī)會。解決約束人口流動和產(chǎn)業(yè)進(jìn)入的關(guān)鍵問題后，重點(diǎn)區(qū)域發(fā)展會進(jìn)入加速階段。下文我們將具體分析新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的落地對地產(chǎn)行業(yè)總成交規(guī)模、不同城市群、不同中心城市中長期樓市發(fā)展空間的影響。
04
未來十年落戶城市預(yù)計(jì)催生150億平方米新增住房需求,
房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模高位維持（略）
05
城市群：長三角、粵港澳、京津冀頭部優(yōu)勢顯著，
成渝后發(fā)優(yōu)勢大于中原（略）
（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資額：長三角居首破2萬億元，京津冀、中原破1萬億元（略）
（二）人口數(shù)量：中原、長三角均破1.6億人，成渝依托規(guī)劃有望聚集科創(chuàng)人才（略）
（三）經(jīng)濟(jì)水平：京、粵、長大幅領(lǐng)先，成渝、中原產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有待轉(zhuǎn)型升級（略）
（四）居民收入：長三角破5萬元，中原僅為3萬元，京津冀、成渝增速較慢（略）
（五）發(fā)展前景：長三角發(fā)展居首，京津冀、粵港澳次之，成渝后發(fā)優(yōu)勢顯著（略）
06
中心城市：一線優(yōu)勢猶存，
成、渝、寧、蘇、杭等新一線中長期持續(xù)向好
（本節(jié)有刪減）
發(fā)展中心城市和城市群是中國城市化下半場的主要驅(qū)動力。不同城市群未來的發(fā)展參差不齊，而處于城市群內(nèi)部的中心城市中長期發(fā)展又將存在怎樣的差異。我們通過資源稟賦、人口發(fā)展、地產(chǎn)基本面、新經(jīng)濟(jì)幾個(gè)維度篩選出了以下20個(gè)具備中長期發(fā)展前景的城市，排名如下：上海、北京、深圳、成都、廣州、杭州、武漢、重慶、蘇州、長沙、西安、南京、天津、鄭州、沈陽、青島、寧波、合肥、昆明、福州。
（一）資源稟賦：北、上“四項(xiàng)全能”，東南沿海城市實(shí)力顯著強(qiáng)于內(nèi)陸諸城（本節(jié)有刪減）
從資源稟賦而言，四個(gè)核心一線城市遙遙領(lǐng)先。北京、上海毋庸置疑“四項(xiàng)全能”，在常住人口、GDP、三產(chǎn)、配套、醫(yī)療等方面均在全國前列。廣州、深圳在配套、醫(yī)療上略顯不足，但是產(chǎn)業(yè)綜合評分依舊在五星行列。二線城市中杭州、成都、重慶、天津、武漢、蘇州也是資源稟賦較強(qiáng)的城市，主要仍是依托龐大的人口基數(shù)和發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力作為支撐。
（二）人口發(fā)展：北、上、廣、深、渝出生人數(shù)、常住人口優(yōu)勢顯著（略）
（三）房地產(chǎn)容量：重慶、武漢遙遙領(lǐng)先，長沙、成都、蘇州、杭州潛力巨大（略）
（四）新經(jīng)濟(jì)：一線居首，成都、杭州等次之，內(nèi)陸城市購房能力好于東南沿海（略）
（五）發(fā)展前景：一線占優(yōu)，成、渝、寧、蘇、杭等新一線快速崛起
綜上，我們認(rèn)為，在未來新型城鎮(zhèn)化建設(shè)逐步推進(jìn)的進(jìn)程中，有20個(gè)城市具備中長期樓市發(fā)展前景，大體可以分為以下三個(gè)梯隊(duì)：
第一梯隊(duì)，毋庸置疑是以北上廣深為代表的一線城市，目前來看，這類城市雖未出臺利好程度較大的落戶新政，但是因其經(jīng)濟(jì)、人口、基礎(chǔ)配套本身就具備絕對優(yōu)勢，未來隨著戶籍制度改革的持續(xù)推進(jìn)，落戶限制門檻的逐步降低，勢必會為這些城市帶來新的發(fā)展動力，房地產(chǎn)行業(yè)也將逐步從增量時(shí)代過渡到存量時(shí)代。
第二梯度，以成都、重慶、南京、西安為代表的核心二線城市，這些城市在現(xiàn)階段出臺了頗具誠意的人才政策，且在后續(xù)人口綱要中提出了細(xì)致的部署。結(jié)合當(dāng)前這些城市人才政策已有不俗收效，且居民購買力足以匹配置業(yè)需要，我們認(rèn)為未來這些城市將隨著城鄉(xiāng)融合發(fā)展的進(jìn)程產(chǎn)生大量人口增量，且將長期促進(jìn)城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。此外，杭州、蘇州作為強(qiáng)二線城市，憑借城市極強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)水平以及居民充沛的購買力，在已有的千萬人口基數(shù)下，未來將持續(xù)人口流入，并將順利產(chǎn)生對樓市未來成交的增益。
第三梯隊(duì)，以鄭州、寧波、合肥、福州為典型代表，目前處于產(chǎn)業(yè)快速轉(zhuǎn)型升級中，經(jīng)濟(jì)水平具有較大增長空間，且4城在2020年也陸續(xù)出臺了一系列針對城市人口固化和增補(bǔ)的落戶新政。我們認(rèn)為隨著新增人口逐漸安居，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展對居民購買力予以補(bǔ)充，后續(xù)樓市仍有較大發(fā)展?jié)摿Α?/p>
