碧桂園區(qū)域架構(gòu)再裂變 后疫情時代樓市波動劇烈

   日期:2020-05-13     來源:21世紀經(jīng)濟報道    瀏覽:125    評論:0    
核心提示:2020年新冠疫情的發(fā)生,令房地產(chǎn)市場的波動
 2020年新冠疫情的發(fā)生,令房地產(chǎn)市場的波動和周期表現(xiàn)得更加復(fù)雜,對于銷售市場的有效判斷和布局,成為所有房企的必修課。

  5月11日,碧桂園悄悄地開始了一場組織架構(gòu)大調(diào)整,拆分滬蘇、安徽、湖南、湖北、廣西等15個大區(qū),向下裂變。調(diào)整后,碧桂園的區(qū)域數(shù)量由47個激增至73個。

  碧桂園回應(yīng)稱,這是去年以來公司一系列組織架構(gòu)調(diào)整的延續(xù),目的是適應(yīng)新的市場變化。

  這個新的變化就是疫情后樓市復(fù)蘇,“小陽春”初現(xiàn),不僅發(fā)生在一二線城市,也在一些三四線城市出現(xiàn)。

  自2018年四季度以來,樓市波動越來越劇烈,疫情黑天鵝事件更進一步放大了風(fēng)險,對房企的經(jīng)營提出了挑戰(zhàn)。在過去一年多里,碧桂園、萬科、保利等十余家房企已多次調(diào)整組織架構(gòu)、進行人事大換防。

  與此前不同,碧桂園這次新動作帶有擴張的意味而非收縮精簡,此次裂變究竟是精準(zhǔn)狙擊還是冗余低效,最終還要經(jīng)過市場檢驗,用業(yè)績說話。

  區(qū)域數(shù)量激增至73個

  不同于此前的大規(guī)模裁撤合并,碧桂園這次新的組織變化,是將大區(qū)域拆分、細分。

  記者獲得的一份碧桂園內(nèi)部文件顯示,這次調(diào)整涉及21個區(qū)域,分別為15個大區(qū)的裂變和6個區(qū)域的管轄范圍變動。

  首先是對原來的滬蘇、湖南、安徽、湖北、廣西等15個大區(qū)進行了裂變細分。例如,原滬蘇區(qū)域、原湖南區(qū)域均一分為四。前者拆分為滬蘇、南通、蘇中、蘇北4個區(qū)域,后者拆分為湖南、湘北、湘西、湘南區(qū)域。

  記者發(fā)現(xiàn),裂變前的15個區(qū)域均為業(yè)績可觀、增長潛力大的公司頭部區(qū)域,年銷售規(guī)模都在300-800億元左右。

  例如,原滬蘇區(qū)域去年全口徑銷售額約870億元,已連續(xù)三年位居集團第一。以此體量,可排全國房企銷售額的40名左右。

  其他的調(diào)整還有,陜西區(qū)域新建分出渭北區(qū)域;合并湖北區(qū)域、鄂北區(qū)域為鄂西區(qū)域;調(diào)整安徽區(qū)域、皖東區(qū)域,成立皖北區(qū)域、皖南區(qū)域、皖西北區(qū)域。

  碧桂園方面透露,調(diào)整依據(jù)是所在區(qū)域市場容量、業(yè)績規(guī)模、管理半徑、團隊綜合能力等實際情況,靈活采取合并或裂變等舉措。

  至于調(diào)整的原因,碧桂園表示,這是去年以來集團主動進行一系列組織架構(gòu)調(diào)整的最新延續(xù),目的是適應(yīng)市場變化,有利于繼續(xù)深耕三四五線市場。

  接近碧桂園的人士透露,碧桂園根據(jù)最新的一些市場數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),下沉市場并非像之前預(yù)想的那么差,復(fù)蘇的跡象和力度超預(yù)期,楊老板要重新對三四線做深耕布局。“此外,碧桂園之前裁撤多個區(qū)域進行合并后,留存了很多人才,出于人才成長性的考慮,當(dāng)一個城市公司的業(yè)務(wù)量足夠支撐它成為一家區(qū)域公司,楊老板都會給予充分機會。”

  這一番調(diào)整后,碧桂園區(qū)域的攤子越擺越大,區(qū)域數(shù)量由47個激增至73個,遠遠超過其他房企。據(jù)統(tǒng)計,萬科、龍湖、融創(chuàng)分別僅有4、5、7個大區(qū)。

  73個區(qū)域,這還是碧桂園大調(diào)整瘦身過的。碧桂園2016-2018年之間的區(qū)域裂變,最多時細分為100多個區(qū)域,業(yè)內(nèi)罕見。

  碧桂園組織架構(gòu)的調(diào)整尚未結(jié)束。4月3日,碧桂園總裁莫斌在管理會上表示,未來可能根據(jù)市場、內(nèi)部管理需要繼續(xù)調(diào)整,然后聚焦深耕、提高效能。

  對此,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,“碧桂園本來區(qū)域太復(fù)雜,屬于誰有能力誰跨區(qū)的進取型區(qū)域,但現(xiàn)在市場波動幅度大,逐漸進入存量時代,這種情況下,碧桂園之前進取型的區(qū)域劃分不是很適應(yīng)市場,做出調(diào)整難免的。”

  延遲出現(xiàn)的“小陽春”?

  碧桂園這兩年的調(diào)整,是從總部開始的,而后延伸至區(qū)域公司,此前多以總部精簡、區(qū)域合并為主。

  與以往不同,這一輪調(diào)整開啟了新一輪區(qū)域裂變,是做加法而非減法,目的是精細化聚焦當(dāng)?shù)厥锌h市場。

  顯然碧桂園董事局主席楊國強對市場的判斷又發(fā)生了變化。這源于市場本身的突變。

  3月份以來,各地復(fù)工復(fù)產(chǎn),關(guān)門已久的售樓處再次開放,尤其4月中下旬開始,樓市明顯回暖。由深圳引領(lǐng)的復(fù)蘇之勢,蔓延至北京、上海、成都和三四線城市。

  曾經(jīng)春節(jié)時期的“回鄉(xiāng)置業(yè)”需求,也延緩到五六月入市,不少三四線城市房價開始上漲。據(jù)碧桂園多個城市公司銷售反饋,三四線城市的購房需求明顯回升,一些城市的房價在短期內(nèi)甚至出現(xiàn)了千元/平方米的上漲。

  碧桂園想抓住這波機會。張大偉表示,“房地產(chǎn)市場分化,一二線城市依然是優(yōu)質(zhì)區(qū)域,從市場看,次第復(fù)蘇已經(jīng)成為趨勢, 5-6月的小陽春趨勢已經(jīng)出現(xiàn)。”

  綜合中原、鏈家等機構(gòu)數(shù)據(jù),5月份市場已經(jīng)明顯復(fù)蘇,特別是大部分熱點城市的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)也開始升溫,鏈家公布的門店簽約數(shù)據(jù),漲得比網(wǎng)簽更快一些。

  總體來看,5月上旬,全國熱點城市市場成交量同比去年5月同期上漲了50%,其中最熱的城市,有北京、廊坊、上海、深圳、石家莊等城市。

  土地市場更早釋放了信號,房企更為樂觀。4月以來,全國已經(jīng)有9家企業(yè)拿地超過百億。其中最高的企業(yè)拿地超過300億。以北京為例,包括最近幾年很少拿地的企業(yè),合生、龍湖等都在參與拿地。

  張大偉預(yù)計,小陽春至少將持續(xù)到6月份。“中國樓市走勢由政策面主導(dǎo),根據(jù)當(dāng)前的信貸政策、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、疫情影響等,我們判斷5-6月的小陽春是肯定持續(xù)的,但這個趨勢能否延長至7、8月,還要看接下來的降息幅度等。”

  這些表現(xiàn),完全超出了疫情初期人們對樓市的悲觀預(yù)期,市場的表現(xiàn)瞬息萬變,周期越來越短,汰弱留強的速度加快。

  為了生存與發(fā)展,房企紛紛調(diào)整戰(zhàn)略布局、組織人事架構(gòu)以求在新環(huán)境“活下去”。

  當(dāng)萬科、中海、融創(chuàng)等大多房企選擇深度聚焦一二線城市時,碧桂園提出不同的發(fā)展論調(diào)。4月的管理會上,楊國強表示,仍長期看好新型城鎮(zhèn)化前景,繼續(xù)深耕三四五線。

  年報顯示,截至2019年末,碧桂園已獲取的權(quán)益可售資源為17022億元。目標(biāo)為一線城市、二線城市和三四線城市的資源占比分別為17.07%(2906億元)、36.07%(6140億元)、46.86%(7976億元)。

  如此看來,碧桂園將繼續(xù)在下沉市場尋求主要的盈利引擎,而下沉戰(zhàn)略的前景充滿未知。

  西南證券研究認為,碧桂園的三四線項目依然存在資金周轉(zhuǎn)快、復(fù)工返工更早、市場定價能力強、產(chǎn)品競爭力突出等優(yōu)勢。

  但同時也指出,三四線基本面處于高位,疫情帶來了額外的不確定性,應(yīng)關(guān)注三四線尾部風(fēng)險。當(dāng)前碧桂園存在三四線銷售及回款不及預(yù)期、竣工交付低于預(yù)期等風(fēng)險。

  在張大偉看來,房企在快速變化的市場中,能做的有限,只能盡量做高周轉(zhuǎn)、追求規(guī)?;?ldquo;企業(yè)做大做強是應(yīng)對市場變化的唯一辦法。”

  碧桂園區(qū)域結(jié)構(gòu)在短期內(nèi)出現(xiàn)這么大的變化,屬業(yè)內(nèi)罕見。據(jù)不完全統(tǒng)計,這次大規(guī)模區(qū)域裂變,是碧桂園今年第三次、兩年內(nèi)第六次的大調(diào)整。

  為了適應(yīng)市場變化,碧桂園組織結(jié)構(gòu)如此頻繁調(diào)整是否合理?管理和團隊能否跟上?是否真的能提質(zhì)增效,進而精準(zhǔn)捕捉購房需求,最終還需后疫情時代樓市的檢驗。

 
 
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