任誰也想不到，在售樓處付款簽合同也會被騙。圖為新舟·新滬紫郡項目售樓處。

中房報記者 高拯坤 北京報道

位于江蘇省太倉市的新舟·新滬紫郡項目幾個月前發(fā)生了一場戲劇性買房欺詐事件，十余名購房人原本交給開發(fā)商的400余萬元購房款竟被代理銷售負責人“神不知鬼不覺”的揣進了自己腰包。

購房人深感憤怒。

東窗事發(fā)后，購房人相繼報警，案件核心人物也主動投案。隨著調(diào)查的深入，公安機關發(fā)現(xiàn)這名代理銷售負責人沉迷賭博，騙來的錢早已揮霍一空。

銷售人員的行為到底是合同詐騙還是職務侵占，在贓款難以追回的情況下，司法部門最終會對案件如何定性顯得尤為重要。因為，不同定性對購房人來說意味著兩種截然不同的結(jié)果。

現(xiàn)在，購房人正面對著最艱難的等待，不僅要支付高額利息，半生積蓄化為烏有，一切都變得不確定起來。

東窗事發(fā)

利益之急，不僅燒出了花樣百出的購房陷阱，還引爆了分銷代理亂象，買房人不經(jīng)意間就掉進圈套之中。

發(fā)生在江蘇省太倉市新舟·新滬紫郡項目的這起因分銷代理產(chǎn)生的買房糾紛便是如此，十余位購房人明明是在售樓處付款簽合同，白紙黑字寫得清清楚楚，最終卻被開發(fā)商告知購房手續(xù)系偽造，400余萬元購房款被代理銷售人員放進了個人口袋。

時間撥回到2019年年中到2020年年初，在這大半年時間里，王先生等10余位購房人陸續(xù)在太倉市新舟·新滬紫郡項目購置了房產(chǎn)。

太倉市，是由江蘇省蘇州市代管的縣級市，位于江蘇省東南部，東瀕長江，與崇明島隔江相望。新舟·新滬紫郡位于太倉市雙鳳鎮(zhèn)新湖建業(yè)路南側(cè)、204國道西?？傉嫉孛娣e約6.9萬平方米，建筑面積為15萬平方米，總樓數(shù)21棟，共計1343戶。

項目由太倉市新舟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設，其宣傳稱這里是“太倉新區(qū)核心區(qū)域極為稀有的恢弘大盤，將打造成一個集花園洋房、觀景住宅、主題商業(yè)為一體的大型國際化生活社區(qū)”。

在王先生等購房之前幾年間，新舟·新滬紫郡已經(jīng)陸續(xù)取得多張預售許可證。

雖然樓盤宣傳不錯，但王先生說，新舟·新滬紫郡實則是位于雙鳳鎮(zhèn)邊緣，位置較偏僻，房價也比較低，商鋪和住宅單價均在1萬元/平方米出頭。

整個購房過程雖然說不上順利，但也是一個程序一個程序按部就班地進行著。多位購房人回憶，他們大多是先是繳納定金，然后等銷售人員通知再去交首付款、簽認購協(xié)議書。

按此程序，十余名購房人先后分別繳納了總額10萬~80萬元不等首付款或全款，拿到了加蓋開發(fā)商公章的收款憑證，辦理了相應購房手續(xù)。

“我們有的是自己去看的樓盤，有的是經(jīng)中介公司介紹的。”王先生表示，在辦理正式購房手續(xù)繳納房款時，他們這些業(yè)主已經(jīng)同售樓處負責接待的幾位銷售人員有過多次接觸，所有手續(xù)均是在售樓處辦理的，所以沒有人對交易環(huán)節(jié)產(chǎn)生任何懷疑。

有序的購房經(jīng)過使購房人逐漸放松了警惕之心，但買房被套路往往就是這樣的不經(jīng)意。在這看似一切正常的背后，仍然沉浸在購房喜悅中的王先生等人卻遭遇了一場突如其來的變故。

購房之后，部分購房人要求按程序進行網(wǎng)簽，在遭遇當事銷售人員多次無故拖延后，有業(yè)主直接聯(lián)系到了開發(fā)商，卻被告知尚未收到購房人全部購房款，僅有部分到賬，購房人所提供的購房憑證和收據(jù)存在偽造。

在王先生等人看來這是不可思議、令人極度氣憤和無奈的一件事。所有手續(xù)的辦理和購房款繳納均是在售樓處由銷售人員指引完成。況且，他們從未和銷售人員有過任何私下交易，“都已經(jīng)在售樓處交了錢簽了字，開發(fā)商怎么說不認賬就不認賬了呢？”

“有的人實際交了15萬元，開發(fā)商全部不承認；有的交了20萬元，開發(fā)商只承認到賬3萬元；有的人交了77萬元，開發(fā)商只承認到賬5萬元。”事發(fā)之后，眼看著購房款要打水漂，王先生等購房人開始多方接觸開發(fā)商，要求其認可全部購房款，但均無果。

王先生說，在這大半年時間里很多業(yè)主是分多次付清購房款，卻只有部分出了問題，這著實令人費解。“我們相信在售樓處進行的交易是合理合法的，但我們也有絕對理由相信開發(fā)商在管理上存在嚴重漏洞。”

一場不算“高明”的騙局

為了使騙取購房款行為不敗露，唐某想盡辦法偽造了發(fā)票、合同等憑證以換取購房人的信任。圖中收據(jù)為假。

事情變得撲朔迷離起來，在得知購房手續(xù)涉嫌偽造，意識到問題的嚴重性之后，自今年2月29日開始，陸續(xù)有購房人向太倉當?shù)毓矙C關報案。

更為巧合的是，就在2月29日第一名購房人報案之后，一名唐姓銷售人員在其父親陪同下到公安機關自首。購房人稱，唐某正是此案關鍵人物，所有涉嫌偽造手續(xù)無法得到開發(fā)商認可的房款均與其有關。

唐某是誰？為何會有能力有機會做這些事情呢？據(jù)中國房地產(chǎn)報記者多方了解，唐某實則為新舟·新滬紫郡項目銷售代理公司之一，深圳新房網(wǎng)絡科技有限公司及旗下樓訊網(wǎng)在該項目負責人。統(tǒng)籌安排其公司在該項目日常銷售代理工作，負責和開發(fā)商進行工作對接，以及財務蓋章等關鍵手續(xù)。

多位購房人指出，由于該銷售代理公司與開發(fā)商均在售樓處辦公，購房之初大家均以為唐某系開發(fā)商員工；事發(fā)之后方才得知其真實身份。

來自職務的便利和唐某的個人欲望為這場騙局埋下了伏筆。唐某自首后，公安機關隨即展開了案件偵破工作，隨著調(diào)查的深入事情真相浮出水面。

據(jù)負責偵破此案的某警官透露，2019年年中開始唐某為一己私利，購置了一臺POS機（銷售終端），并把這臺POS機和開發(fā)商的POS機一同擺放在售樓處前臺，二者的外形一模一樣，為同一廠家生產(chǎn)的同一型號機器。

把售樓處當做了戲臺，唐某就這樣在開發(fā)商眼皮子底下唱起了“連環(huán)計”，這場“神不知鬼不覺”的騙局就正式開始了。

具體做法也是簡單得不能再簡單，唐某在支付環(huán)節(jié)拿出自己準備的POS機后，購房人將購房款轉(zhuǎn)到唐某個人名下。

貪心的唐某不乏“精明”之處。在騙取購房款的過程中，唐某只截留了一部分購房款，剩余部分交給了開發(fā)商。圖中收據(jù)為真。

貪心的唐某不乏“精明”之處。在騙取購房款過程中，唐某只截留了一部分購房款，在得到這筆錢之后為了使事情不敗露，他還想盡辦法偽造了發(fā)票、合同等憑證以換取購房人信任。

擅長“渾水摸魚”的唐某在這里下足了功夫。一方面，唐某將部分私自偽造的購房手續(xù)夾雜在真實有效的文件中，利用開發(fā)商財務等部門粗心大意，為“假文件”蓋了“真公章”；另一方面，唐某還通過私刻公章等方式，偽造了剩余的收款和購房憑證。

上述警官表示，此案涉及購房手續(xù)真真假假難以分辨，但多數(shù)用章均已經(jīng)完成辨識。例如，部分收據(jù)用章是假的，認購協(xié)議書卻是真的，甚至還有的公章是開發(fā)商上一個樓盤的公章。這也是為什么開發(fā)商對購房款部分承認部分不承認的原因；公章如果是真的，那么錢就進了開發(fā)商賬戶。反之亦然。

涉案資金難追回

這種看似不高明的手段在唐某手中卻成為了一把利劍，成功的刺穿了開發(fā)商和銷售代理公司管理上的漏洞。

針對此案經(jīng)偵部門調(diào)查顯示，總涉案金額超過了400萬元；且絕大多數(shù)均是購房人在售樓處繳納的，這也正是購房人所疑惑的，即除了唐某是否還有其他人涉嫌犯罪。

在王先生等業(yè)主看來，涉及購房者眾多，涉案金額巨大，絕非唐某一人所能完成。當初在售樓處負責接待和協(xié)助購房人辦理各項手續(xù)的三名銷售人員也脫離不了干系。

王先生還指稱，經(jīng)過多方了解，上述3名銷售人員均與唐某有關系。其中一位男性系唐某親屬，另外兩名女性分別是唐某的愛人和唐某親屬的女朋友。“這些人全都是唐某自家人，很可能是團伙作案。事發(fā)之后，我們有聯(lián)系過這幾個銷售人員但予以否認，他們說自己也是受害人。”

購房人口中的上述判斷沒有得到經(jīng)偵部門的認同。上述警官稱，唐某自首之后主動承擔了所有責任，并聲稱所有事情均系其個人所為，與其他人無關。從刑事案件偵破角度來講，目前的證據(jù)只能夠追查到唐某一人，也就是說并沒有證據(jù)表明系團伙作案。因為刑事案件調(diào)查講求證據(jù)連環(huán)性，推理性質(zhì)的看法不能夠作為證據(jù)。

5月7日，中國房地產(chǎn)報記者聯(lián)系到了上述男性銷售人員，該人士表示，“我也曾接受過調(diào)查，現(xiàn)在還在正常工作，如果涉案早就被抓進去了。”他還稱：“唐某是一個很自大的人，平時最喜歡吹牛。”

個人作案，意味著唐某將是購房人挽回損失的唯一關鍵所在，但現(xiàn)實情況或許更為糟糕。

上述警官稱，唐某沉迷于網(wǎng)絡賭博，其非法所得的400余萬元多數(shù)均已揮霍，只有部分經(jīng)微信支付寶進行日常消費。目前仍然在篩查唐某是否還有錢，例如唐某是否曾將非法所得轉(zhuǎn)賬給了父母、朋友等，以及唐某名下的個人資產(chǎn)情況等，“但現(xiàn)在看來，大部分涉案資金已經(jīng)難以追回”。

案件定性有爭議

案件偵破到這里已經(jīng)基本搞清楚了事情來龍去脈，這也使得經(jīng)偵部門對案件定性顯得尤為重要。

有法律人士指出，在追贓難以實現(xiàn)的情況下，購房人通過民事訴訟或許可以挽回一部分損失。但現(xiàn)在唐某涉嫌刑事犯罪，按照刑事優(yōu)先原則，民事賠償?shù)葐栴}只有等經(jīng)偵部門完成調(diào)查對案件有定論之后才可以繼續(xù)進行。

5月7日，上述警官透露的案件最新進展是，目前公安機關對案件的初步定性為合同詐騙，但因為這種案件很少見，對如何定性還存在著較多爭議，所以最終到底定性為合同詐騙還是職務侵占目前仍未確定。

“現(xiàn)階段定性為合同詐騙僅僅是因為辦案需要。就目前來講，唐某以虛假行為騙了錢進入私人口袋，符合合同詐騙構(gòu)成要件。”上述警官表示，雖然唐某實施犯罪時確實有利用職務之嫌，且犯罪行為還是在售樓處完成，但目前看這個原因在整個案件中占比較小。

“經(jīng)偵部門只是負責偵破此案，案件最終定性將由檢察院完成，但無論是刑事還是民事司法總的原則都是保護弱勢群體，相信在具體處置過程中各方一定會考慮購房人的實際困難。”上述警官表示，此案涉案金額巨大且錢都退不出來，即便是唐某自首也不會對最終判罰有太多影響。按照唐某目前情形，如果判定其為合同詐騙，那么刑罰時間應該在10年左右；如果判定是職務侵占，那么刑罰時間至少是十幾年。

事發(fā)之后，對唐某此前所為之事并不知情的深圳新房網(wǎng)絡科技有限公司隨即派人前往太倉進行調(diào)查。發(fā)稿之前，中國房地產(chǎn)報記者通過公開電話再次聯(lián)系了該公司，其工作人員表示現(xiàn)已查詢不到唐某在該公司任職信息，或已離職。該公司在太倉區(qū)域的代理銷售工作也已進入了撤場階段。

與此同時，記者通過太倉市主管部門公示的新舟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司電話聯(lián)系了該企業(yè)法人周某，其接通之后表示“您打錯了”，隨即掛斷了電話。

艱難的購房人

自向公安機關報案之后，這場意料之外的買房糾紛已經(jīng)持續(xù)了幾個月時間。現(xiàn)在，承壓最大的便是這些購房人。

為了湊足首付款或湊夠全款，他們大多通過各種途徑進行了借貸，有的把自己的房子抵押出去，有的是從親戚朋友手中借的錢，更有的因為孩子結(jié)婚急用房借了高利貸。

“每個月六七千元甚至是一萬多元的高額利息真的是壓得大家喘不過氣。”雖然朋友都在勸王先生想開一些，但明明是在售樓處買房怎么就突然被騙了呢？這讓他感到無比氣憤，“這可是半輩子的錢，每天都睡不好，也不敢告訴家里人。”

現(xiàn)在損失能否挽回是這些購房人最關心的問題，以及經(jīng)偵部門對此次案件的定性到底是什么，即唐某是涉嫌合同詐騙還是職務侵占，二者對于購房人來說將有著截然不同的結(jié)果。

北京金訴律師事務所主任、北京法學會不動產(chǎn)法研究會理事王玉臣在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時說，合同詐騙是指以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中，通過虛構(gòu)事實、隱瞞真相、設定陷阱等手段騙取對方財產(chǎn)的行為?；蛘呤呛贤环疆斒氯斯室怆[瞞真實情況，或故意告知對方虛假情況，誘使對方當事人作出錯誤的意思表示，從而與之簽訂或履行合同的行為。

職務侵占罪是指公司、企業(yè)或者其他單位的人員，利用職務上的便利，將本單位財物非法占為己有，數(shù)額較大的行為。

“合同詐騙與職務侵占最大的差異在于一個侵占的是合同相對方的財產(chǎn)，一個侵占的是單位的財產(chǎn)。”王玉臣表示，如果最終定性為職務侵占罪，購房人的損失或許可以降到最低。因為職務侵占罪其侵犯的客體是公司，而非購房人。這就意味著購房人實際上已經(jīng)支付了購房款，購房款也到了開發(fā)商這里，但是被唐某給侵占了。即，購房人不存在損失，損失的是公司。

“我更傾向于唐某的違法犯罪行為構(gòu)成了職務侵占罪。”王玉臣認為，唐某是開發(fā)商委托的銷售公司在這個項目的負責人，所有違法犯罪行為都是發(fā)生在這個項目銷售現(xiàn)場。從委托關系責任承擔來看，唐某代表的是銷售公司，他實施的銷售行為屬于職務行為，銷售公司是受開發(fā)商委托，由此所產(chǎn)生的法律后果應當由委托方即開發(fā)商來承擔。

王玉臣進一步分析說，購房人在售樓處拿到了相關合同和票據(jù)，雖然一部分可能存在偽造，但是作為購房人是無法分辨的，購房人完全有理由相信唐某是代表著開發(fā)商，也有理由相信自己的房款實際已經(jīng)支付給了開發(fā)商。反觀開發(fā)商，售樓處現(xiàn)場竟然出現(xiàn)多余POS機，甚至對一些偽造合同上還蓋了章，管理上顯然存在問題。出現(xiàn)這種情況后，相關法律后果如果由購房人來承擔，是顯失公平的，也不符合委托關系、代理關系的相關法律規(guī)定。

至于唐某以外的3名銷售人員，王玉臣說：“如果他們沒有直接參與，一般是不需要承擔責任的。”

“這種案件雖不常見但卻也不是一次兩次了。”結(jié)合本案，王玉臣提醒到，開發(fā)商今后務必要做好銷售現(xiàn)場管理和監(jiān)管。廣大購房人也務必注意自己付款的對象是誰，在刷卡時小票回單上會注明主體是誰，一定要審慎檢查收款方是開發(fā)商還是個人或第三方公司，從而最大可能地避免上當受騙。