中新經(jīng)緯客戶端10月8日電 (董文博)全國范圍內(nèi)的房貸利率“換錨”正式落地。今日(8日),央行房貸利率新政實行,新發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款利率將參照貸款市場報價利率(LPR)進行定價。
這一政策將對房貸月供產(chǎn)生哪些影響?未來房貸利率上升還是下降?后期樓市走勢將發(fā)生什么變化?
新版房貸利率切換
今年8月20日,利率市場化改革更進一步,LPR形成機制改革后的首次報價公布,1年期為4.25%,5年期以上為4.85%;9月20日第二次公布的報價顯示,1年期為4.20%,5年期以上LPR維持不變。
隨著LPR改革,個人住房貸款利率也發(fā)生重大變化。
8月25日,央行發(fā)布2019年第16號公告稱,自10月8日起,新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的LPR為定價基準(zhǔn)加點形成;首套房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR,二套房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點。
“新老劃斷”也是此次利率改革中的另一關(guān)注點。央行在公告中表示,10月8日前已發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款,仍按原合同約定執(zhí)行。
央行有關(guān)負(fù)責(zé)人解釋到,公告主要針對新發(fā)放個人住房貸款利率,存量個人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行;與改革前相比,居民家庭申請個人住房貸款,利息支出基本不受影響。簡單來說,已經(jīng)在還貸款的購房者月供不會受到影響,除非央行加息或降息。
此外,央行明確,公積金個人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示,公積金政策暫不調(diào)整是當(dāng)前公積金政策便民和務(wù)實精神的體現(xiàn),既能保障剛需購房成本不上漲,同時也能保持貸款利率水平穩(wěn)定。
上升還是下降?
此次調(diào)整之后,房貸利率是上升還是下降?
對于這一大家關(guān)心的問題,央行副行長劉國強在8月20日召開的國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上明確表示:有一點是肯定的,房貸的利率不下降!
自2015年10月24日以來,我國個人住房商業(yè)貸款5年及以下的基準(zhǔn)利率為4.75%,5年以上為4.90%。目前國內(nèi)絕大多數(shù)住房貸款年限均在5年以上,4.90%這一基準(zhǔn)利率通常也是銀行及購房者參考的標(biāo)準(zhǔn)。
央行新政明確,首套房貸利率應(yīng)不得低于5年期以上LPR,即4.85%,二套房貸利率不得低于增加60個基點后的5.45%。對比來看,定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后,全國范圍內(nèi)新發(fā)放商業(yè)性首套個人住房貸款利率下限與當(dāng)前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當(dāng),變化不大。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出,總體來看,這仍然是一個中性的政策,政策的目的是平穩(wěn)房地產(chǎn)預(yù)期,避免房地產(chǎn)利率跟隨LPR明顯下調(diào),是避免刺激房地產(chǎn)而非打壓房地產(chǎn)。
不過,張大偉強調(diào),LPR利率是浮動的,意味著房貸利率也會是浮動的,此后LPR利率下調(diào)的可能性較大,那么房貸利率也會隨著下調(diào),房貸利率和目前相比,上漲的可能很小。
機構(gòu):實際按揭利率變化將因城而異
對于新政在各城市的實施,公告也做出了明確的要求。
央行表示,省一級分支機構(gòu)應(yīng)指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機制,在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上,根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化,確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限;銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)根據(jù)各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限,結(jié)合經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險狀況和信貸條件等因素,明確商業(yè)性個人住房貸款利率定價規(guī)則,合理確定每筆貸款的具體加點數(shù)值。
中國人民大學(xué)重陽金融研究院副院長董希淼指出,新政規(guī)定了房貸利率全國統(tǒng)一的最低要求,按照“因城施策”原則,預(yù)計多數(shù)地區(qū)個人住房貸款的實際利率將會有所上升。
融360大數(shù)據(jù)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示,8月份,監(jiān)測的35個城市中,17城首套房貸利率水平有所上漲,16城維持7月水平。一線城市中,廣州平均環(huán)比上漲4個基點,其他城市維持不變;二線城市中,蘇州、無錫、沈陽、長沙4城均連漲三月,沈陽漲幅達23個基點;僅武漢、東莞和長春3城首套房貸利率水平有所下調(diào)。
監(jiān)測的35個城市共533家銀行分(支)行中,除了停貸銀行外,共有19家銀行首套房利率水平仍在當(dāng)前基準(zhǔn)利率上執(zhí)行優(yōu)惠政策,且都位于上海地區(qū);116家銀行的二套房貸款利率水平低于5.45%,主要分布在上海、廈門、天津、深圳、廣州等19個城市。
太平洋證券表示,房貸新政落地后,這些銀行都必須上調(diào)自己的房貸利率水平,進而可能會帶來部分城市房貸利率平均水平的進一步上漲。從目前數(shù)據(jù)看,上海的首套房貸款利率,廈門、天津的二套房平均利率都面臨上漲壓力。
國盛證券稱,原先首套利率有折扣的城市,如上海、廈門等,和原先首套房貸利率上浮的城市,如北京等,短期將受到不同的影響。未來,不乏會出現(xiàn)加點下限為零的城市,亦會出現(xiàn)房價上漲過快加點數(shù)較高的城市,實際按揭利率變化將因城而異。(中新經(jīng)緯APP)