近年來，在“房住不炒”格局的持續(xù)構(gòu)筑下，銀行業(yè)涉房貸款的增速開始呈現(xiàn)下行趨勢。從最新公布的銀行半年報(bào)來看，銀行業(yè)涉房貸款增速繼續(xù)保持穩(wěn)中有降。

　　事實(shí)上，從7月末中央政治局會(huì)議首提“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，到8月末房貸利率“換錨”LPR；從整治房地產(chǎn)信托融資亂象，到開展銀行機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查，房地產(chǎn)金融領(lǐng)域近期正在緊鑼密鼓地進(jìn)行著“全面體檢”。專家和業(yè)內(nèi)人士

　　普遍認(rèn)為，銀行半年報(bào)所表現(xiàn)出的涉房貸款的總體趨勢，會(huì)在監(jiān)管與政策收緊的背景下延續(xù)，回落態(tài)勢或?qū)⑦M(jìn)一步擴(kuò)大。

　　涉房貸款未來或穩(wěn)中有降

　　從涉房貸款中的大頭——個(gè)人房貸來看，增速有所減緩。建行繼續(xù)領(lǐng)跑該領(lǐng)域，6月末，該行個(gè)人住房貸款余額達(dá)5.06萬億元，較上年末增長6.35%，增速同比下降0.49個(gè)百分點(diǎn)。四大行的個(gè)人房貸余額達(dá)到17.64萬億元，仍是市場主力軍，雖然規(guī)模持續(xù)增加，但與前幾年相比，增速繼續(xù)放緩。

　　一些貸款規(guī)模較小的股份行和城商行，如招商銀行、中信銀行、浦發(fā)銀行等較上年末增長超10%以上，鄭州銀行較上年末增速超過30%。不過，與過去相比，大多數(shù)銀行的房貸增速也有所放緩。

　　“2019年下半年到2020年上半年，有關(guān)表外對房地產(chǎn)融資的增長會(huì)受到一定程度的影響，增速有所放緩。”交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平在近日舉行的2019年金磚論壇上表示，房地產(chǎn)金融政策出現(xiàn)了微妙變化，7月底央行召開針對房地產(chǎn)的專題會(huì)議，提出未來有關(guān)房地產(chǎn)金融政策的主導(dǎo)方向，實(shí)際上是邊際有所收緊。

　　連平認(rèn)為，涉房貸款不會(huì)出現(xiàn)明顯的增速下滑。“首先，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的投放會(huì)保持平穩(wěn)。銀行目前很難找到好的項(xiàng)目，開發(fā)貸款占比僅為7%左右。其次，住房貸款占比為19%左右，較前些年大幅上升，但從國際銀行業(yè)的住房貸款占整個(gè)貸款余額的比重來看，中國銀行業(yè)的比例亦屬于偏低的。”連平說。

　　“因季節(jié)和額度原因，剩下的幾個(gè)月，個(gè)貸投放可能會(huì)放緩，但從整個(gè)行業(yè)變化的增速來看，不會(huì)有太大變化。”連平表示，雖然存在邊際收緊的可能，但從表內(nèi)來看，信貸政策會(huì)保持平穩(wěn)運(yùn)行。房地產(chǎn)金融對于市場未來發(fā)展和運(yùn)行的支持應(yīng)該會(huì)較為穩(wěn)健。

　　房企融資難進(jìn)一步顯現(xiàn)

　　近期，隨著政策的不斷收緊，房企的日子越來越不好過了。有市場人士透露，多家銀行在近期收到窗口指導(dǎo)，收緊面向房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)貸款額度，要求開發(fā)貸款規(guī)模壓縮至2019年3月底水平。

　　“2019年二季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸余額為11.04萬億元，比一季度末增加了0.19萬億元。規(guī)模壓縮至3月底水平，也就意味著銀行從提高對開發(fā)商資質(zhì)審核、限制貸款額度等多個(gè)方面采取措施，收緊房地產(chǎn)融資，實(shí)現(xiàn)開發(fā)貸款額度的規(guī)模壓縮。” 融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬賦告訴《金融時(shí)報(bào)》記者。

　　“監(jiān)管部門動(dòng)作密集，從銀行、信托、債券等多個(gè)方面收緊房地產(chǎn)融資。未來，房地產(chǎn)融資的監(jiān)管環(huán)境日趨嚴(yán)格，下半年銀行涉房貸款融資必然收緊，預(yù)計(jì)未來房地產(chǎn)開發(fā)貸增速將會(huì)有所回落。” 李萬賦進(jìn)一步分析表示。

　　在8月初發(fā)布的《中國銀保監(jiān)會(huì)辦公廳關(guān)于開展2019年銀行機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查的通知》中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和土地儲(chǔ)備貸款管理情況就被確認(rèn)為重點(diǎn)檢查領(lǐng)域。

　　對于開發(fā)貸款，銀行業(yè)已經(jīng)開始越來越審慎。招行副行長王良表示，對房地產(chǎn)貸款采取更加穩(wěn)健、審慎的投放策略。今年對新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款仍堅(jiān)持限額管理，預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放會(huì)非常少。

　　“未來，建行會(huì)繼續(xù)按照房地產(chǎn)調(diào)控政策，加強(qiáng)開發(fā)貸款質(zhì)量管理，推動(dòng)貸款結(jié)構(gòu)調(diào)整，進(jìn)一步加強(qiáng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定，對企業(yè)資質(zhì)、資產(chǎn)負(fù)債率、凈資產(chǎn)制定嚴(yán)格的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)要求，加強(qiáng)資金用途的監(jiān)管，確保房地產(chǎn)開發(fā)貸款合規(guī)發(fā)展。” 建行副行長紀(jì)志宏說。

　　農(nóng)行副行長王緯表示， 將嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入，落實(shí)房企資質(zhì)、項(xiàng)目四證、資金用途管控等措施，堅(jiān)持因城施策，加強(qiáng)客戶、區(qū)域核項(xiàng)目的準(zhǔn)入管理。并將委托開展房地產(chǎn)企業(yè)債券投資、理財(cái)融資、債券承銷等領(lǐng)域的類信貸業(yè)務(wù)，加強(qiáng)項(xiàng)目合法性、資金用途的核查，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

　　“換錨”后房貸業(yè)務(wù)平穩(wěn)過渡

　　“建行將嚴(yán)格按照央行的部署，落實(shí)在個(gè)人住房貸款領(lǐng)域用LPR做基準(zhǔn)定價(jià)的工作。”對于房貸利率跟隨LPR新機(jī)制浮動(dòng)的準(zhǔn)備工作，紀(jì)志宏表示。

　　對于下月即將實(shí)行的這項(xiàng)新機(jī)制，銀行業(yè)已經(jīng)在緊鑼密鼓地準(zhǔn)備，以便房貸業(yè)務(wù)能在“換錨”前后平穩(wěn)運(yùn)行。“LPR改革將改變銀行對個(gè)人房貸定價(jià)的方式，另外，也會(huì)促使銀行加快實(shí)施對零售客戶住房貸款的差異化定價(jià)策略。” 李萬賦認(rèn)為。

　　值得注意的是，在“房住不炒”定位的要求下，改革并不是為樓市升溫。“首先，房貸利率方面，銀行大概率會(huì)保持現(xiàn)在的實(shí)際房貸利率水平或有所上漲；其次，也會(huì)嚴(yán)格把控個(gè)人消費(fèi)貸的資金流向，防止其流入樓市。” 李萬賦說。

　　央行副行長劉國強(qiáng)在日前的國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上表示，為落實(shí)“房住不炒”的定位，金融工作要做到房貸增量不擴(kuò)張、房貸利率不下降。

　　對此，銀行業(yè)積極響應(yīng)。上半年，農(nóng)行非住房類個(gè)人貸款比年初增加1617億元，增速為16.1%，高于個(gè)貸平均增速7.07個(gè)百分點(diǎn)。王緯表示，未來要嚴(yán)格個(gè)人住房按揭貸款審核，落實(shí)好最低首付款比例、收入償貸比等指標(biāo)，加強(qiáng)借款人資質(zhì)審核以及首付款來源收入真實(shí)性核查，嚴(yán)防虛假按揭和個(gè)人消費(fèi)貸款挪用于購房。