海南實(shí)施全域限購(gòu)
4月22日晚，海南省突然召開(kāi)發(fā)布會(huì)，對(duì)商品住宅實(shí)施全域限購(gòu)。
海南省當(dāng)晚發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，將實(shí)行嚴(yán)格的限購(gòu)政策，在已出臺(tái)限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，實(shí)施全域限購(gòu)；嚴(yán)格限貸、限制轉(zhuǎn)讓和價(jià)格備案管理，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。
根據(jù)《通知》，海南此次最嚴(yán)房地產(chǎn)調(diào)控政策從三大層面展開(kāi)：
1)只針對(duì)本市居民出售的房地產(chǎn)，主要包括五指山、保亭、瓊中、白沙這4個(gè)中部生態(tài)核心區(qū)市縣，建設(shè)的住房只能面向本市縣居民家庭銷(xiāo)售；
2)對(duì)重點(diǎn)城市進(jìn)行限購(gòu)。?？?、三亞、瓊海已實(shí)行限購(gòu)的區(qū)域，非本省戶籍居民家庭購(gòu)買(mǎi)住房的，需提供至少一名家庭成員在海南省累計(jì)60個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明；
3)針對(duì)目前未實(shí)行限購(gòu)的其他區(qū)域，非本省戶籍居民家庭購(gòu)買(mǎi)住房的，需提供至少一名家庭成員在我省累計(jì)24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。
海南省住建廳廳長(zhǎng)霍巨燃在發(fā)布會(huì)上強(qiáng)調(diào)，自《通知》發(fā)布后戶籍遷入本省的居民家庭只能購(gòu)買(mǎi)一套住房，并須提供至少一名家庭成員在我省累計(jì)24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。同時(shí)，非海南省戶籍居民家庭不得通過(guò)補(bǔ)繳個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)購(gòu)買(mǎi)住房。關(guān)于引進(jìn)人才的住房政策由海南省政府另行制定。
另外，原先的信貸政策將繼續(xù)延續(xù)，非本地戶籍居民家庭在海南購(gòu)買(mǎi)住房，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付款比例不得低于70%。居民家庭或企事業(yè)單位、社會(huì)組織購(gòu)買(mǎi)的住房，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。
總體而言，如果想在海南買(mǎi)房，至少需要在海南繳2年的個(gè)稅或社會(huì)保險(xiǎn)，補(bǔ)繳社保、個(gè)稅買(mǎi)住房行不通，滿足后買(mǎi)房的首付比例要達(dá)到七成。如果購(gòu)房人滿足上述兩點(diǎn)具備購(gòu)買(mǎi)商品住宅的資格，住兩年后也不能轉(zhuǎn)手，至少要取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年后方可交易。
房地產(chǎn)仍是海南支柱產(chǎn)業(yè)
需要說(shuō)明的是，近十年來(lái)，房地產(chǎn)可以說(shuō)是海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，而如今海南省正在擺脫對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度依賴。
依據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)，2014年至2017年，海南商品房成交額分別為935億元、982億元、1490億元、2713億元，合計(jì)達(dá)到了6124億元。
今年3月，中房智庫(kù)發(fā)布的2017年全國(guó)30城市房地產(chǎn)依賴度排名中，海南的三亞和?？诎鼣埱皟擅?，其中三亞去年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資甚至高于其GDP總量。
需要指出的是，數(shù)據(jù)顯示，2017年海南省商品房成交額同比上漲82%，當(dāng)?shù)厝速?gòu)買(mǎi)能力有限，其中不少是外地炒房資金，全國(guó)富裕人群購(gòu)買(mǎi)力是海南房?jī)r(jià)上漲背后最基礎(chǔ)的支撐力量，這也導(dǎo)致海南進(jìn)幾次出臺(tái)的限購(gòu)措施，主要針對(duì)外地人。
為此，海南省官方已經(jīng)表態(tài)，“調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，GDP以及財(cái)政收入會(huì)受到影響，這需要有‘壯士斷腕’的決心。”
從此次《通知》可以發(fā)現(xiàn)，海南正在逐步糾正財(cái)政過(guò)于依賴房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況?！锻ㄖ分赋?，要實(shí)行最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度，建設(shè)用地供應(yīng)向建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)和中國(guó)特色自由貿(mào)易港亟需的基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、社會(huì)發(fā)展、民生需求等傾斜，大幅減少直至停止供應(yīng)外銷(xiāo)商品住宅項(xiàng)目用地。研究出臺(tái)具體措施，鼓勵(lì)和指導(dǎo)已出讓尚未開(kāi)發(fā)的商品住宅用地轉(zhuǎn)型用于發(fā)展其它產(chǎn)業(yè)或共有產(chǎn)權(quán)住房、限售商品住房、租賃住房等。
嚴(yán)躍進(jìn)指出，上述政策表明了海南一方面防范價(jià)格炒作，另一方面要保障自由港用地，有保有壓，對(duì)于符合新時(shí)代海南產(chǎn)業(yè)發(fā)展的供地肯定要支持，對(duì)于簡(jiǎn)單炒作的房地產(chǎn)用地則要嚴(yán)厲管控，體現(xiàn)了“房住不炒”的思路在今年海南改革開(kāi)放的節(jié)點(diǎn)得到了比較好的貫徹和落實(shí)。
如何看待此次房地產(chǎn)調(diào)控
近期海南房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼，此次調(diào)控距離上一次政策出臺(tái)還不到一個(gè)星期，2018年注定將是海南房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控非常嚴(yán)厲的一年。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，此次海南發(fā)布的限購(gòu)政策，條件異?？量?，包含戶籍、社保、貸款、年限等多重調(diào)控手段，這意味著外地新增炒房資金在數(shù)年內(nèi)幾乎無(wú)法進(jìn)入海南樓市。同時(shí)，海南省樓市調(diào)控升級(jí)，符合該區(qū)域新定位新身份，從土地供應(yīng)端到購(gòu)買(mǎi)端的全面嚴(yán)控，將抑制海南樓市的投資投機(jī)需求，從而帶來(lái)樓市非理性上揚(yáng)的降溫。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，海南建設(shè)自由貿(mào)易區(qū)和自由港之際，進(jìn)行全省房地產(chǎn)調(diào)控是此前從未有過(guò)，其管控非常嚴(yán)厲，有助于穩(wěn)定海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的導(dǎo)向。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析指出，海南發(fā)布了全島自貿(mào)區(qū)、自由港的政策利好后，整體市場(chǎng)出現(xiàn)了投資需求上漲的非理性現(xiàn)象，開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售，房?jī)r(jià)明顯上漲，調(diào)控主要是為了抑制市場(chǎng)繼續(xù)非理性上漲。
華創(chuàng)證券認(rèn)為，未來(lái)海南的旅游業(yè)將回歸主業(yè)，限制房地產(chǎn)開(kāi)放或?qū)⒊蔀榄h(huán)境保護(hù)政策重點(diǎn)發(fā)力方向，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，還海南健康、清潔的旅游環(huán)境或?qū)⒊蔀榇蟾怕适录?。從需求端?lái)看，海南試行人才強(qiáng)島戰(zhàn)略，通過(guò)構(gòu)建完備的人才引進(jìn)機(jī)制及培養(yǎng)管理機(jī)制，人才需求量不斷增加，而對(duì)于住房的剛需性將提高海南對(duì)房地產(chǎn)整體需求；就供給端而言，未來(lái)海南土地供給量收緊。因此，人才引進(jìn)和限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)造成土地供需失衡，房地產(chǎn)“稀缺性”凸顯之下土地價(jià)值或?qū)⒌玫街毓馈?/p>
中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員鄒琳華表示，海南地域空間小，經(jīng)不起資金炒作，按目前的政策，多數(shù)人都沒(méi)有購(gòu)房資格，炒作已經(jīng)不太可能了。
鄒琳華認(rèn)為，用調(diào)控的手段切斷炒房路徑是一種短期的路徑，時(shí)間一長(zhǎng)，它的炒作熱度就下降了，畢竟有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域也很多，近幾年已經(jīng)有雄安、北京副中心、粵港澳大灣區(qū)、海南自由港等，未來(lái)也還會(huì)有更多的區(qū)域獲得國(guó)家的特別政策。
