海南實(shí)施全域限購(gòu)
4月22日晚,海南省突然召開(kāi)發(fā)布會(huì),對(duì)商品住宅實(shí)施全域限購(gòu)。
海南省當(dāng)晚發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》),將實(shí)行嚴(yán)格的限購(gòu)政策,在已出臺(tái)限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上,實(shí)施全域限購(gòu);嚴(yán)格限貸、限制轉(zhuǎn)讓和價(jià)格備案管理,取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。
根據(jù)《通知》,海南此次最嚴(yán)房地產(chǎn)調(diào)控政策從三大層面展開(kāi):
1)只針對(duì)本市居民出售的房地產(chǎn),主要包括五指山、保亭、瓊中、白沙這4個(gè)中部生態(tài)核心區(qū)市縣,建設(shè)的住房只能面向本市縣居民家庭銷(xiāo)售;
2)對(duì)重點(diǎn)城市進(jìn)行限購(gòu)。???、三亞、瓊海已實(shí)行限購(gòu)的區(qū)域,非本省戶籍居民家庭購(gòu)買(mǎi)住房的,需提供至少一名家庭成員在海南省累計(jì)60個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明;
3)針對(duì)目前未實(shí)行限購(gòu)的其他區(qū)域,非本省戶籍居民家庭購(gòu)買(mǎi)住房的,需提供至少一名家庭成員在我省累計(jì)24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。
海南省住建廳廳長(zhǎng)霍巨燃在發(fā)布會(huì)上強(qiáng)調(diào),自《通知》發(fā)布后戶籍遷入本省的居民家庭只能購(gòu)買(mǎi)一套住房,并須提供至少一名家庭成員在我省累計(jì)24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。同時(shí),非海南省戶籍居民家庭不得通過(guò)補(bǔ)繳個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)購(gòu)買(mǎi)住房。關(guān)于引進(jìn)人才的住房政策由海南省政府另行制定。
另外,原先的信貸政策將繼續(xù)延續(xù),非本地戶籍居民家庭在海南購(gòu)買(mǎi)住房,申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付款比例不得低于70%。居民家庭或企事業(yè)單位、社會(huì)組織購(gòu)買(mǎi)的住房,取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。
總體而言,如果想在海南買(mǎi)房,至少需要在海南繳2年的個(gè)稅或社會(huì)保險(xiǎn),補(bǔ)繳社保、個(gè)稅買(mǎi)住房行不通,滿足后買(mǎi)房的首付比例要達(dá)到七成。如果購(gòu)房人滿足上述兩點(diǎn)具備購(gòu)買(mǎi)商品住宅的資格,住兩年后也不能轉(zhuǎn)手,至少要取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年后方可交易。
房地產(chǎn)仍是海南支柱產(chǎn)業(yè)
需要說(shuō)明的是,近十年來(lái),房地產(chǎn)可以說(shuō)是海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè),而如今海南省正在擺脫對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度依賴。
依據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù),2014年至2017年,海南商品房成交額分別為935億元、982億元、1490億元、2713億元,合計(jì)達(dá)到了6124億元。
今年3月,中房智庫(kù)發(fā)布的2017年全國(guó)30城市房地產(chǎn)依賴度排名中,海南的三亞和??诎鼣埱皟擅?,其中三亞去年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資甚至高于其GDP總量。
需要指出的是,數(shù)據(jù)顯示,2017年海南省商品房成交額同比上漲82%,當(dāng)?shù)厝速?gòu)買(mǎi)能力有限,其中不少是外地炒房資金,全國(guó)富裕人群購(gòu)買(mǎi)力是海南房?jī)r(jià)上漲背后最基礎(chǔ)的支撐力量,這也導(dǎo)致海南進(jìn)幾次出臺(tái)的限購(gòu)措施,主要針對(duì)外地人。
為此,海南省官方已經(jīng)表態(tài),“調(diào)控房地產(chǎn)業(yè),GDP以及財(cái)政收入會(huì)受到影響,這需要有‘壯士斷腕’的決心。”
從此次《通知》可以發(fā)現(xiàn),海南正在逐步糾正財(cái)政過(guò)于依賴房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況?!锻ㄖ分赋?,要實(shí)行最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度,建設(shè)用地供應(yīng)向建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)和中國(guó)特色自由貿(mào)易港亟需的基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、社會(huì)發(fā)展、民生需求等傾斜,大幅減少直至停止供應(yīng)外銷(xiāo)商品住宅項(xiàng)目用地。研究出臺(tái)具體措施,鼓勵(lì)和指導(dǎo)已出讓尚未開(kāi)發(fā)的商品住宅用地轉(zhuǎn)型用于發(fā)展其它產(chǎn)業(yè)或共有產(chǎn)權(quán)住房、限售商品住房、租賃住房等。
嚴(yán)躍進(jìn)指出,上述政策表明了海南一方面防范價(jià)格炒作,另一方面要保障自由港用地,有保有壓,對(duì)于符合新時(shí)代海南產(chǎn)業(yè)發(fā)展的供地肯定要支持,對(duì)于簡(jiǎn)單炒作的房地產(chǎn)用地則要嚴(yán)厲管控,體現(xiàn)了“房住不炒”的思路在今年海南改革開(kāi)放的節(jié)點(diǎn)得到了比較好的貫徹和落實(shí)。
如何看待此次房地產(chǎn)調(diào)控
近期海南房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼,此次調(diào)控距離上一次政策出臺(tái)還不到一個(gè)星期,2018年注定將是海南房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控非常嚴(yán)厲的一年。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,此次海南發(fā)布的限購(gòu)政策,條件異??量?,包含戶籍、社保、貸款、年限等多重調(diào)控手段,這意味著外地新增炒房資金在數(shù)年內(nèi)幾乎無(wú)法進(jìn)入海南樓市。同時(shí),海南省樓市調(diào)控升級(jí),符合該區(qū)域新定位新身份,從土地供應(yīng)端到購(gòu)買(mǎi)端的全面嚴(yán)控,將抑制海南樓市的投資投機(jī)需求,從而帶來(lái)樓市非理性上揚(yáng)的降溫。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,海南建設(shè)自由貿(mào)易區(qū)和自由港之際,進(jìn)行全省房地產(chǎn)調(diào)控是此前從未有過(guò),其管控非常嚴(yán)厲,有助于穩(wěn)定海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的導(dǎo)向。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析指出,海南發(fā)布了全島自貿(mào)區(qū)、自由港的政策利好后,整體市場(chǎng)出現(xiàn)了投資需求上漲的非理性現(xiàn)象,開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售,房?jī)r(jià)明顯上漲,調(diào)控主要是為了抑制市場(chǎng)繼續(xù)非理性上漲。
華創(chuàng)證券認(rèn)為,未來(lái)海南的旅游業(yè)將回歸主業(yè),限制房地產(chǎn)開(kāi)放或?qū)⒊蔀榄h(huán)境保護(hù)政策重點(diǎn)發(fā)力方向,規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),還海南健康、清潔的旅游環(huán)境或?qū)⒊蔀榇蟾怕适录?。從需求端?lái)看,海南試行人才強(qiáng)島戰(zhàn)略,通過(guò)構(gòu)建完備的人才引進(jìn)機(jī)制及培養(yǎng)管理機(jī)制,人才需求量不斷增加,而對(duì)于住房的剛需性將提高海南對(duì)房地產(chǎn)整體需求;就供給端而言,未來(lái)海南土地供給量收緊。因此,人才引進(jìn)和限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)造成土地供需失衡,房地產(chǎn)“稀缺性”凸顯之下土地價(jià)值或?qū)⒌玫街毓馈?/p>
中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員鄒琳華表示,海南地域空間小,經(jīng)不起資金炒作,按目前的政策,多數(shù)人都沒(méi)有購(gòu)房資格,炒作已經(jīng)不太可能了。
鄒琳華認(rèn)為,用調(diào)控的手段切斷炒房路徑是一種短期的路徑,時(shí)間一長(zhǎng),它的炒作熱度就下降了,畢竟有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域也很多,近幾年已經(jīng)有雄安、北京副中心、粵港澳大灣區(qū)、海南自由港等,未來(lái)也還會(huì)有更多的區(qū)域獲得國(guó)家的特別政策。