中國人民銀行深圳市中心支行、深圳銀監(jiān)局、深圳市規(guī)劃國土委聯(lián)合發(fā)下發(fā)通知,規(guī)定商業(yè)銀行辦理房屋貸款業(yè)務,要以房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中查詢到的網(wǎng)簽合同和住房套數(shù)查詢結(jié)果作為審核依據(jù),并以網(wǎng)簽備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數(shù)確定貸款額度。
讀下來很拗口,簡單來說就是,房屋交易中存在的“陰陽合同”現(xiàn)象將被杜絕。
話說回來,這個政策的威力有多大?全國其他城市是否會跟進出臺類似政策?人們買房是更貴還是更便宜了?
陰陽合同空間被壓縮
三價合一,簡單來說就是成交價、評估價以及網(wǎng)簽價三者要統(tǒng)一。
在人們想來,一筆交易為何會出現(xiàn)三個價格呢?
這還要從房地產(chǎn)市場的特殊性說起。
現(xiàn)實生活中,一般情況下,一套二手房交易會有三個價格。
一個是成交價,所謂的實際成交額。
一個是網(wǎng)簽價,因為網(wǎng)簽價涉及到繳稅問題,通常人們愿意將此價格做低,一般低于成交價。
還有一個是評估價,涉及到在銀行貸款的問題。通常人們?yōu)榱四玫礁叩馁J款額度,愿意將此價格做高,一般高于成交價。
這便是房地產(chǎn)市場三個價格的由來。
在以前,人們?yōu)榱吮芏惡唾J款,曾出現(xiàn)過不少“陰陽合同”。
舉個例子,你想在深圳買一套200萬的房子,首付3成60萬元,正常情況銀行貸款140萬元。
你為了降低首付,說房子價格是250萬元,銀行最終評估為240萬元,以這個價格貸款70%,即168萬元。這樣,首付只需付32萬元,少了28萬元。
現(xiàn)在,官方?jīng)Q定,將三個價格統(tǒng)一,網(wǎng)簽價、評估價不再各自為戰(zhàn),銀行將以網(wǎng)簽價和評估價最低值確定貸款額度。
這也意味著,二手房的價格評估更加精細化,原來的操作方法可能行不通了。
精準定價必然有助于包括報稅、貸款等業(yè)務的統(tǒng)一,既方便核算,也規(guī)避了各類虛高報價或做低價格的做法。
“這對深圳樓市是利空。”易居研究院副院長楊紅旭對中新社國是直通車記者表示,深圳二手房市場將大幅降溫,整個市場呈現(xiàn)震蕩下行態(tài)勢。
他認為,深圳炒房客比較多,杠桿率偏高,三價合一的執(zhí)行將使得這一情況得到緩和。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉告訴中新社國是直通車記者,三價合一,是房地產(chǎn)調(diào)控落地和細化的一部分。多個系統(tǒng)打通,市場違規(guī)操作的空間會越來越小。
值得注意的是,違規(guī)陰陽合同的出現(xiàn)可能與現(xiàn)行的一些規(guī)定有關。
楊紅旭指出,從房屋總價的角度看,經(jīng)歷上一輪房價大漲,原來的普通住房很多已經(jīng)被劃歸為非普通住房范疇。
從繳稅的角度看,普通住房和非普通住房的繳稅不同,一些人為了避免更高的稅額,才選擇了陰陽合同的方式。
換句話說,避免陰陽合同現(xiàn)象,三價合一是一種辦法,但相應的配套措施也應該跟進。
三價合一在全國推廣?
深圳是全國樓市的風向標,此次推行三價合一,其他城市也可能跟進。
胡景暉預判,一些在市場交易方面不規(guī)范的城市,可能會跟進。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉對此持相同觀點,他認為市場確實存在不規(guī)范的問題,但接下來其他城市是否跟進,也要看深圳等城市的落地效果。
楊紅旭認為,北京、上海利用高杠桿購房的情況少于深圳,在規(guī)范陰陽合同方面已有舉措,因此談不上跟進。
除了規(guī)范市場交易,三價合一還有更長遠的考慮。
胡景暉認為,三價合一以后,政府可以掌握更真實的房屋交易數(shù)據(jù)。此前,統(tǒng)計數(shù)據(jù)不真實的問題,多次被詬病。
政府掌握真實數(shù)據(jù)的背后,是房地產(chǎn)長效機制的推進目的。
“解決房屋交易環(huán)節(jié)的不規(guī)范問題,期待房地產(chǎn)稅開征,在持有環(huán)節(jié)增加稅收,減少交易環(huán)節(jié)稅收。”胡景暉說。
這次三價合一政策推行,某種程度上就是在為房地產(chǎn)長效機制的出臺做鋪墊工作。
三價合一執(zhí)行的難點,易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進認為,相關稅務、國土、住房和銀行等部門需要有一個溝通協(xié)調(diào)機制,在評估價格的共享等方面有較好的溝通機制。
采訪的專家一致認為,隨著信息技術和評估技術的改善,二手房交易的合規(guī)性可以得到體現(xiàn),同時也促進二手房交易中的公平性和穩(wěn)定性。(張文絞)