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3月5日，十三屆全國人大一次會議開幕，國務(wù)院總理李克強作政府工作報告時指出：2018年將深化財稅體制改革。健全地方稅體系，穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法。

報告在提出穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法時，也指出要更好解決群眾住房問題。

堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實地方主體責任，繼續(xù)實行差別化調(diào)控，建立健全長效機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。

加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓廣大人民群眾早日實現(xiàn)安居宜居。

房地產(chǎn)稅一直備受關(guān)注，此次報告中提出要“穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法”，這意味著什么？房地產(chǎn)稅立法離我們還有多遠？房地產(chǎn)稅將會怎么收？

 

“穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法” 意味著什么？

房產(chǎn)稅方面，這是2013年“十八屆三中全會”、2014年政府工作報告之后首次提出“穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法”。

九州證券鄧海清表示：“一方面意味著房地產(chǎn)稅已經(jīng)列入議事日程，另一方面也意味著房地產(chǎn)稅的推進是一個慎重的過程。房地產(chǎn)稅有兩個重要意義，一是作為房地產(chǎn)調(diào)控的重要工具，二是有助于改變我國增量稅為主的稅制體制。在房地產(chǎn)已經(jīng)恢復正常的情況下，房地產(chǎn)稅推出步伐應(yīng)當加快。對于房地產(chǎn)市場而言，有助于穩(wěn)定來之不易的房地產(chǎn)價格穩(wěn)定，抑制投機炒作等行為。”

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為何要加快房地產(chǎn)稅立法？

十三屆全國人大一次會議新聞發(fā)言人張業(yè)遂在3月4日的新聞發(fā)布會上指出，房地產(chǎn)稅立法是社會普遍關(guān)注的一個問題，加快房地產(chǎn)稅立法是黨中央提出的重要任務(wù)，由全國人大常委會預算工作委員會和財政部牽頭組織起草，目前正在加快進行起草完善法律草案、重要問題的論證、內(nèi)部征求意見等方面的工作，爭取早日完成提請常委會初次審議的準備工作。

考慮到房地產(chǎn)稅起草、論證和審議需要時間，可能房地產(chǎn)稅短期出臺的可能性不大，其對未來各地房價影響如何，還待觀察。

房地產(chǎn)稅何時推出？

據(jù)悉，我國立法程序包括以下幾個階段：

第一，立法議案的提出。

第二，立法議案的審查與列入立法議程。

第三，立法議案的討論（包括公開征求意見）。

第四，立法議案的修改。

第五，立法議案的通過。

第六，新法律的公布。

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)分析人士認為，按照這一程序，房地產(chǎn)稅最快也要在兩年后推出，且短期內(nèi)對市場的影響相對有限，但隨著時間的推移，影響會增大，買房人和房企都需要特別重視。

房地產(chǎn)稅立法被認為是房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的一部分，對調(diào)節(jié)（資產(chǎn)）收入分配和財富差距、培育地方主體稅源、抑制房價上漲等均有積極作用。專家分析，其中可能包括對現(xiàn)有少數(shù)涉及房地產(chǎn)的稅費進行合并，增加持有環(huán)節(jié)的稅收，減少交易環(huán)節(jié)的稅收等。

2011年1月，上海、重慶曾啟動房產(chǎn)稅試點，但效果有限。目前正在起草的房地產(chǎn)稅法，不只是滬渝試點的房產(chǎn)稅的簡單升級替代，而是全新的稅種。

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房地產(chǎn)稅將會怎樣收？

2017年12月，財政部長肖捷在人民日報發(fā)表題為《加快建立現(xiàn)代財政制度（認真學習宣傳貫徹黨的十九大精神）》文章。

文中明確指出：

按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進”的原則，推進房地產(chǎn)稅立法和實施。

對工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅，適當降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費負擔，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。

那么，我們該如何正確理解以上這段話呢？

首先，房地產(chǎn)稅是一個綜合性概念，一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。在我國包括房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅等。這也意味著“房產(chǎn)稅”其實是“房地產(chǎn)稅”的一個組成部分。

立法先行：在稅收法定原則下，任何新稅種必須先立法后征收。因此，“立法先行”已是社會普遍共識。

充分授權(quán)：“所謂充分授權(quán)，應(yīng)該是給地方政府充分授權(quán)，讓地方根據(jù)實際情況來決定具體實施方案。”中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員楊志勇說。

國家行政學院教授馮俏彬也持相同觀點：“各地房地產(chǎn)情況差異大，因此地方政府對當?shù)胤康禺a(chǎn)情況更熟悉，給地方充分授權(quán)，讓它在授權(quán)范圍內(nèi)選擇具體開征時間、適用稅率、征收對象，從而有利于房地產(chǎn)稅平穩(wěn)落地。”

分步推進：“分步推進原則意味著房地產(chǎn)稅征收，可能采取先城市后鄉(xiāng)鎮(zhèn)、先市民后農(nóng)民、先企業(yè)后個人策略逐步實施。”中國稅務(wù)學會學術(shù)研究委員會副秘書長焦瑞進認為。

房屋的評估值如何確定？標準如何？

肖捷文章提到對工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅。

可見，“按照評估值征收”很可能是未來房地產(chǎn)稅立法的方向。

那么，自己的房子如何估值？成了有房者最關(guān)心的問題。不少人擔憂，以前買的房子價格低，現(xiàn)在漲價了，按市場價值估值，豈不是虧了？

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，從這個表述來看，評估值的征收方式實際上是對房屋持有環(huán)節(jié)征稅，所以在持有環(huán)節(jié)中，會基于房屋的原值和現(xiàn)有價值，以及考慮到房地產(chǎn)市場所處的環(huán)境、周邊同類房產(chǎn)的價值等進行系統(tǒng)評估，進而可以得出相應(yīng)的納稅份額。這也是比較公平的做法，換言之，評估值大征收越多，評估值小征收越少，符合持有環(huán)節(jié)征稅的原理。

他認為，一般來說，征稅會考慮幾點因素。

第一是房屋的評估價值，即房地產(chǎn)估價，要基于實際情況測算持有的房屋總價值。

第二是納入征稅范圍的評估價值，這可能會有類似抵扣，比如說房屋原值的70%等類似比例。對于普通人來說，三套以內(nèi)住房都可以算是正常，尤其是考慮到剛需置換和異地居住等，所以類似普通人的住房持有，問題其實不大，甚至不會被納入征稅范圍。而對于其他多套住房持有，超過三套的，預計征稅可能性很大。

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房地產(chǎn)稅能否抑制房價上漲？

關(guān)于房地產(chǎn)稅能否抑制房價上漲這個問題，不同專家持有不同的看法。

有的觀點表示：能。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示房地產(chǎn)稅的征收能夠發(fā)揮三個作用。

第一是增加相應(yīng)的財稅收入，后續(xù)可以成為房地產(chǎn)領(lǐng)域的一類重要稅種，進而較好地支撐公共財政事業(yè)，甚至可以更好地進行資金二次分配，進而促進住房保障事業(yè)發(fā)展。

第二是積極調(diào)解收入水平，尤其是對于多套住房持有行為進行干預。換而言之，能夠有效地引導購房預期。

第三是能夠?qū)Ψ績r上漲起到一定的抑制作用，征稅背后，勢必會對各類需求進行管制，這樣部分熱點城市熱點項目的炒作現(xiàn)象會減少，相應(yīng)地房價上漲的壓力也會減少。

不過，也有多位專家表示，房地產(chǎn)稅與降低房價之間并不存在直接聯(lián)系。

房地產(chǎn)稅能否抑制房價我們還無法得出結(jié)論，不過，據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者了解到，2017年全國已經(jīng)在很多城市實施了差別化調(diào)控政策，且成效明顯。

多城市實施差別化調(diào)控政策，成效明顯

21世紀經(jīng)濟報道記者了解到，2017年全國已經(jīng)在很多城市實施了差別化調(diào)控政策，比如像在北京2017年3月持續(xù)出臺多個政策規(guī)定，居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。

另外即使是商住（50年產(chǎn)權(quán)，有上下水的民水民電的寫字樓）的寫字樓，炒作的路子也被堵死。新政規(guī)定：購買商辦類項目的企事業(yè)單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時，應(yīng)當出售給企事業(yè)單位、社會組織。公告還強調(diào)，在政策執(zhí)行之前，已銷售的商辦類項目再次上市出售時，可出售給企事業(yè)單位、社會組織，也可出售給個人。

個人購買應(yīng)當符合下列條件：

第一：名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄的；

第二：在申請購買之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會保險或者連續(xù)五年繳納個人所得稅。

上述政策效果明顯，北京2017年新建商品房和二手房都呈現(xiàn)了量價齊跌的情況。很多小區(qū)住宅每平方米下降1萬多元，也有的下降了數(shù)萬元。全年住宅銷售4.29萬套，同比下降49.3%，接近一半；月均銷售3474套，不足上年的一半。二手住宅交易量為13.43萬套，同比下降49.8%。

很多銀行也已經(jīng)叫停住房消費貸款。

2018年政府工作報告，對房地產(chǎn)違法違規(guī)貸款也進行了嚴格的要求。該報告還指出，當前我國經(jīng)濟金融風險總體可控，要標本兼治，有效消除風險隱患。嚴厲打擊非法集資、金融詐騙等違法活動，加強金融機構(gòu)風險內(nèi)控。強化金融監(jiān)管統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，健全對影子銀行、互聯(lián)網(wǎng)金融、金融控股公司等監(jiān)管，進一步完善金融監(jiān)管。

來源：21世紀經(jīng)濟報道微信公眾號