近日，上海的一則公告，引起了人們的關(guān)注。

　　這兩塊地分別在張江和嘉定，用途一欄標注了“租賃用房”，這意味著開發(fā)商買了之后必須自持70年。

　　對于這樣的公告，其實在預示著一線城市正在加速發(fā)力租房市場。這無疑對于生活在一線的普通人是一個大大的利好。未來樓市不僅是一二線和三四線分化，更是城市內(nèi)部的分化，什么人租房，什么人買房，格局都將越來越明朗。

　　不過，開發(fā)商是不會甘于安分的，在對待自持面積上，不少開發(fā)商的點子簡直超出所有人的想象。

　　舉幾個例子，在此前要求開發(fā)商部分自持的面積中，開發(fā)商在設(shè)計規(guī)劃之時，采取了分散的方式，每套房子都同時設(shè)計一部分自持面積，它們在使用上是合二為一的，也就是說，購房者要想買房子就必須同時租開發(fā)商自持的部分。

　　還有的開發(fā)商將自持部分面積全部蓋成了房子，然后租給公司員工，高級員工租了房子就可以在年終獎上免交一大筆個稅。這樣玩法對高收入員工來說，相當劃算。

　　“兵來將擋水來土掩”，開發(fā)商的智慧遠比我們想象得要厲害，其實也很好理解，開發(fā)商是企業(yè)，它不是做公益，而是要賺錢。

　　目前一線的供應很少，這兩塊地對開發(fā)商來說，雖然壓力很大，但基本上還是會照單全收的，但是不是大家所想的那樣，還是個問題，開發(fā)商的底牌，外界很難看穿。

　　2、租房會影響房價嗎？

　　一線城市中，二手房租賃房源越來越多，一手房也會越來越多地變成70年純租賃用房，那么這些增加的租賃房源會把房價拉下來嗎？

　　融360房貸君（fangdai123）的觀點是，這種格局一旦形成，當然有好的一面，但也會有不好的一面。

　　好的一面是，普通人租房時會有更多選擇。但不好的一面是，一旦新房越來越多的變成租賃用房，大家都選擇租房了，那么已經(jīng)賣出去的二手房將會和新房的差距越拉越大，簡單說，當普通人越來越多地選擇租房的時候，二手房會越來越貴，在住人的同時，它們也會越來越表現(xiàn)出一種金融屬性。

　　此外，對打算租房的朋友而言，還得考慮租金成本，因為開發(fā)商自持70年壓力是很大的，這部分壓力開發(fā)商不可能自己完全扛下來，勢必有一部分要由租房者承擔，如果按照目前的租售水平，開發(fā)商鐵定要虧本的，如果改善租售比，那么只可能是租金上調(diào)了。結(jié)果就是這部分用來出租的房子租金不便宜，普通人能不能租得起又是個大問題。

　　就租賃房源增多對房價的影響上，可能不會如大家所想——下跌。

　　由于我們的租房市場長期發(fā)育滯后，我們只能參考一些租賃用房比例更高的案例。

　　以德國為例，德國樓市向來以完善的租房體系被奉為圭臬，德國有6成人在租房，但近年來，德國樓市也是不斷升溫的。

　　德國潘德布雷夫債券銀行協(xié)會今年4月的VDP（房屋價格指數(shù)）報告顯示，2016年德國個人住宅價格達到了6.6%的增長。

　　在過去5年中一些德國城市房價漲幅已經(jīng)超過30%。據(jù)德意志銀行統(tǒng)計，2009至2016年間，漢堡房價以70%的漲幅排名第三，柏林以75%的漲幅排名第二，而排名第一的慕尼黑漲幅竟高達200%多。

　　而在香港，目前有近30%的人租住在組屋（公共房）里面，這一比例也我們要高不少。而香港的房價大家也看到了，2016年雖然有一個下跌的過程，但今年以來的房價已經(jīng)收復并創(chuàng)出新高。

　　而在東京，這座城市有40%以上的人是選擇租房的。下圖是東京樓市的一個數(shù)據(jù)：

　　從2012年到2016年，東京房價實際上也是在穩(wěn)步上漲的，今年4月份東京的公寓價格同比上升了8.2%，已經(jīng)連續(xù)55個月同比上升。

　　租房之所以不能讓房價下跌，說白了，租賃房本質(zhì)上是為那些買不起房的人而準備的，從樓市目前的行情來看，他們實際上已經(jīng)無法對樓市產(chǎn)生多大影響。

　　混在大城市，幾乎所有人都要吐槽自己的租房體驗，對于租房市場的發(fā)育，未來更可期的是租房體驗的改善，至于其他的，只能是奢望了。