業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，在熱點城市嚴控房價的政策之下，下半年其銷售價格以環(huán)比小降或“維穩(wěn)”為主。不過，一二線城市供不應(yīng)求格局不變，房價大幅下降幾無可能。至于三四線城市，在土地市場火熱以及需求溢出等因素帶動下，價格將維持一段上揚行情，但可持續(xù)性不高，沖高回落的可能性很大。

一線城市成交量驟減

各地樓市在平靜中告別上半年。在上海，剛剛出爐的6月成交數(shù)據(jù)顯示，當月一手商品住宅成交量為68.61萬平方米，環(huán)比減少3.4%，同比減少45%，幾近腰斬。從歷年來看，由于牽涉到開發(fā)商沖刺半年度業(yè)績，6月往往是一年中成交的相對高位。然而，今年6月新房市場成交量創(chuàng)下2011年以來同期最低水平，甚至低于樓市較為低迷的2011年和2014年同期。至此，上半年上海新建商品住宅共計成交357萬平方米，同比減少52.8%。

創(chuàng)近年來成交新低的并非只有上海。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，上半年，北京新建商品住宅（不含保障房）共網(wǎng)簽16332套，同比降38.6%，創(chuàng)2010年以來同期新低；二手房交易量也減少逾三成，已跌近谷底，房價也由區(qū)域性回落逐步轉(zhuǎn)為普遍回落。

深圳規(guī)土委發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，上半年深圳新建商品住宅共成交10502套，同比減少54.7%，成交均價54632元/平方米，環(huán)比下跌3.9%。廣州則是四大一線城市中表現(xiàn)最為平穩(wěn)的，上半年一手住宅網(wǎng)簽成交50774套，同比降10.92%；網(wǎng)簽均價為16566元/平方米，同比升4.34%。

部分去年表現(xiàn)極為搶眼的熱點二線城市，今年上半年的市場表現(xiàn)亦不樂觀，一些去年高價拿地的開發(fā)商以及高位接盤的購房者，已感受到調(diào)控風險。去年最熱的二線城市中，如廈門、福州、南京等地，預(yù)售證審批趨嚴，新增供應(yīng)量持續(xù)低位運行，成交量同比跌幅超50%。此外，蘇州的高房價顯著拖累了樓市成交表現(xiàn)，“有價無市”的格局愈加明顯；合肥則受經(jīng)濟基本面和收入水平相對較低等多方面因素影響，城市吸附力遠不及其他熱點二線城市，自去年10月重啟限購后，房地產(chǎn)市場冰火兩重天，成交量持續(xù)低位運行。

可以看到，今年上半年，四大一線城市及去年火熱的部分二線城市已偃旗息鼓，樓市調(diào)控政策不斷施壓是主因。一方面，各地存貨減少疊加嚴格“限價”導致新增供應(yīng)銳減，成為制約銷售量增長的關(guān)鍵因素；另一方面，一二線熱點城市“限購、限貸、限價、限售”政策頻頻加碼，投資性需求受到抑制，商品房成交規(guī)模也隨之持續(xù)降低。

房價信息難反映真實情況

從上半年成交情況看，一線城市最主要的特點是“量縮價平”。與此前每次房地產(chǎn)調(diào)控一二手房的走勢基本一致不同的是，這一輪，二手房市場率先疲軟，一手房仍然平穩(wěn)，甚至平穩(wěn)得有些“不正常”。

“由于‘限價’因素，目前上海等一線城市新房成交價格保持平穩(wěn)。相比之下，二手房市場隨行就市，供需雙方均按照市場價來成交，不存在人為的干預(yù)價格行為。所以，目前二手房市場明顯比去年有大幅回落，價格也出現(xiàn)了一定回調(diào)。”克而瑞房地產(chǎn)信息集團執(zhí)行總裁丁祖昱表示。由于“限價”、“限簽”等各種政策因素，目前上海等城市體現(xiàn)出的房價信息更具復(fù)雜性。

記者了解到，為控制全市新建商品房均價，目前上海預(yù)售項目獲批價格都較當前市場價偏低，一二手房價格倒掛的現(xiàn)象在上海已不鮮見。在這種情況下，資金壓力不大的開發(fā)商多數(shù)選擇不去領(lǐng)預(yù)售證，“捂盤”不開，而選擇開盤的開發(fā)商則通過“裝修款”、“車位款”等各種名目讓購房者補差價，與購房者簽訂一份補充協(xié)議，購房者須現(xiàn)金補上一部分被政策“壓下去”的差價。如此一來，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上顯示的價格既不會大漲，也不會大跌，始終保持“平穩(wěn)”。

比如近期上海浦東御橋一家龍頭開發(fā)商旗下樓盤就明確表示，因為政府批下來的價格比較低，裝修標準只能下降，如果想要裝修升級，必須另外交一筆“裝修款”。這并非個案，因為售價批得低于預(yù)期而降低裝修品質(zhì)（甚至整個小區(qū)配套設(shè)施）的樓盤近期在上海層出不窮，購房者因此進行維權(quán)的案例也不少見。

除了限價，目前上海新建商品住宅項目還被限制“網(wǎng)簽”。比如說，某區(qū)每個項目一個月內(nèi)的網(wǎng)簽總金額不得超過5億元。雖然各個區(qū)規(guī)定的金額不盡相同，但目的都是為了控制當月預(yù)售商品住宅的均價。

值得注意的是，自今年以來，滬上各大地產(chǎn)機構(gòu)提供的交易數(shù)據(jù)都刻意淡化甚至回避成交價格。“一方面，房價現(xiàn)在尤為敏感，各大機構(gòu)都心照不宣，幾乎不主動披露價格信息；另一方面，價格信息不真實，新房價格是被控制的，二手房價格為了避稅幾乎都被做低，房價信息已不具有參考意義。”一位滬上知名房地產(chǎn)研究機構(gòu)分析師告訴記者。

事實也確實如此。根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，今年6月，上海全市商品住宅成交均價為47278元/平方米，同比上升29%。而記者了解到的實際情況是，目前上海外環(huán)附近的新建住宅項目基本都已賣到5萬元/平方米，內(nèi)環(huán)附近新盤單價基本都在10萬元以上，只不過拿不到預(yù)售證無法開盤罷了。

三四線城市也有隱憂

與一二線城市整體偃旗息鼓形成鮮明對比的，是上半年大多數(shù)四線城市的熱火朝天。

就成交量來看，今年上半年，三四線城市表現(xiàn)為漲跌互現(xiàn)?？硕鸱康禺a(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，此前熱門的珠海、東莞、中山、無錫、常熟等市，上半年成交量同比跌幅超30%。一方面，受制于“四限”政策持續(xù)發(fā)力，購房者觀望情緒漸濃，市場熱度較2016年下半年相差甚遠；另一方面，前期熱點的三四線城市新增供應(yīng)量長期維持在較低水平，顯著拖累成交量上行空間。

而對大多數(shù)政策支持去庫存的三四線城市，如鹽城、宜昌、九江、汕頭等，在當前銷售窗口期積極推盤，成交量同比均實現(xiàn)較大比例增長，鹽城和宜昌兩市同比實現(xiàn)翻番，汕頭更是同比大增215%。三四線城市房價更是領(lǐng)漲全國樓市，克而瑞研究中心監(jiān)測的32個三四線城市中，28個城市1月至5月房價環(huán)比上漲，超過20%漲幅的城市多達13個，太倉、惠州、南通、常州、昆山等城市環(huán)比漲幅均高于40%，珠海、惠州環(huán)比漲幅更是分別高達58%和72%。

然而，三四線城市的熱火朝天能夠持續(xù)多久？不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，隨著調(diào)控政策不斷升級、疊加，政策效應(yīng)同樣也會溢出，今年下半年一二線熱點城市價格繼續(xù)保持平穩(wěn)，三四線城市中，前期房價漲幅較大的則面臨調(diào)整風險。

事實上，去年大熱的部分二線城市上半年已經(jīng)顯現(xiàn)出調(diào)控風險，或?qū)⒃诓痪煤筮f延至目前熱火朝天的三四線城市。“政策調(diào)控仍在加強，貸款利率繼續(xù)收緊的預(yù)期將進一步強化市場的觀望情緒、增加購房成本，政策調(diào)整的空間仍有，尤其是針對三四線城市。”丁祖昱認為，多數(shù)三四線城市供求并未真正逆轉(zhuǎn)，且存在需求透支的情況，市場“火熱”能持續(xù)多久，不容樂觀。