通訊員 馮偉 王子君

　　今年4月18日,西安市政府發(fā)布《保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》,自4月18日起,加大了樓市調(diào)整的政策力度。但是有數(shù)據(jù)顯示,“4·18”房產(chǎn)新政出臺(tái)以來(lái),西安市商品房銷售繼續(xù)升溫,房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。

　　據(jù)了解,西安市政府“4·18”房產(chǎn)新政出臺(tái)以后,商品房銷售面積及銷售額繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)。今年1月至4月,西安全市商品房銷售面積達(dá)613.46萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)40.07%,增速較1月至3月上升14.65個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額為471.27億元,同比增長(zhǎng)71.02%,增速較1月至3月上升18.75個(gè)百分點(diǎn)。

　　據(jù)分析,西安市商品房銷售繼續(xù)保持量?jī)r(jià)齊升的原因主要是:受大西安發(fā)展戰(zhàn)略和“一帶一路”倡議以及西安加快人才引進(jìn)措施等因素的利好影響,房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持回暖趨勢(shì);受“買漲不買跌”的心理因素影響,前期對(duì)市場(chǎng)持觀望態(tài)度的購(gòu)房者積極入市。

　　在房地產(chǎn)金融方面,突出的表現(xiàn)則是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增速放緩,而個(gè)人住房貸款增速加快。截至今年4月末,西安市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為1953.55億元,同比增長(zhǎng)26.97%,增幅較去年同期下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人住房按揭貸款余額及增速穩(wěn)步增長(zhǎng),全市發(fā)放個(gè)人住房按揭貸款余額2657.67億元,同比增長(zhǎng)27.18%,增幅較去年同期上升10.24個(gè)百分點(diǎn)。從變化趨勢(shì)上分析,個(gè)人住房按揭貸款受市場(chǎng)中大量存在的剛性和改善性住房需求支撐,貸款余額及增速繼續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)。

　　今年4月,西安市個(gè)人住房按揭首套房貸款的利率執(zhí)行情況是:執(zhí)行下浮的占比為38.74%,較去年同期水平上升27.01個(gè)百分點(diǎn);執(zhí)行基準(zhǔn)利率貸款的占比為53.72%,較去年同期水平下跌29.70個(gè)百分點(diǎn);執(zhí)行利率上浮貸款的占比為7.54%,較去年同期水平上升2.68個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)分析,首套房貸款利率下浮占比上升較快的原因,主要是中小股份制商業(yè)銀行競(jìng)爭(zhēng)壓力較大,為挽留優(yōu)質(zhì)資源和信譽(yù)客戶,紛紛給予個(gè)貸利率下浮的優(yōu)惠。

　　據(jù)分析,目前西安房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題有:一是商品房待售面積增速放緩,但后期庫(kù)存壓力依然存在。從目前西安市商品房待售數(shù)據(jù)分析來(lái)看,1月至4月商品房待售面積為417.19萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)35.04%,增速較1月至3月下跌2.07個(gè)百分點(diǎn)。從商品房竣工和銷售情況分析來(lái)看,1月至4月全市商品房竣工面積增速為100.46%,銷售面積增速為40.07%,增速相差60.39個(gè)百分點(diǎn)。如果按照這樣的速度,預(yù)計(jì)未來(lái)伴隨商品房大量竣工并投向市場(chǎng),如果市場(chǎng)消化速度跟不上,庫(kù)存將會(huì)重新擴(kuò)大。

　　二是由于調(diào)控政策較為溫和,部分區(qū)域房?jī)r(jià)仍有上漲趨勢(shì)。從各方數(shù)據(jù)分析來(lái)看,政策效應(yīng)總體較為溫和。市場(chǎng)方面,商品房銷售繼續(xù)保持量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì),部分樓盤房?jī)r(jià)上漲較快的現(xiàn)象依然存在,房?jī)r(jià)上漲較快的樓盤主要集中在曲江新區(qū)、高新區(qū)和城區(qū)部分地段好、帶名校學(xué)區(qū)(學(xué)位)指標(biāo)的樓盤。

　　“西安房?jī)r(jià)2017年后出現(xiàn)大漲的最大原因是與其他城市的‘比價(jià)效應(yīng)’,一些來(lái)自北上廣深等高價(jià)城市且與西安有關(guān)聯(lián)的人士,正在按‘白菜價(jià)’的心理選擇在西安投資購(gòu)房。但是考慮到國(guó)內(nèi)金融大環(huán)境持續(xù)趨緊,去杠桿進(jìn)程加快,商業(yè)銀行通過(guò)表外的結(jié)構(gòu)化融資以及‘通道類’業(yè)務(wù)(各路資管)進(jìn)入地產(chǎn)的資金數(shù)量急劇下降,西安商品房銷售將繼續(xù)保持穩(wěn)健增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì),房?jī)r(jià)將會(huì)保持低速小幅增長(zhǎng)勢(shì)頭,但長(zhǎng)期存在的供給量過(guò)大與空置率過(guò)高的情況可能會(huì)使二手房銷售出現(xiàn)一定困難,市場(chǎng)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)加劇。”西安市有關(guān)房地產(chǎn)專家如是表示。